강서 마곡동 상가 경매, 3회 유찰 2.56억

3회 유찰 후 10월 22일 재입찰, 최저가 2억 5,600만원으로 매력적인 가격입니다.

경매물건 주소 서울특별시 강서구 마곡중앙8로5길 63, 제2층 제206호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차)

서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 마곡디엠프라자1차 2층 206호입니다. 이 상가는 메이크 골프 스튜디오로 사용되고 있으며, 206호부터 208호까지 통합해 이용 중입니다. 복도 경계벽면의 호수 표지가 부착되어 있고, 벽면 복원은 용이할 것으로 보입니다. 교통이 편리한 마곡동의 상업지구에 위치해 있어, 유동인구가 많고 접근성이 좋습니다.

처음 감정가는 5억원이었으나, 3회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 2억 5,600만원으로 감정가의 51% 수준입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 내 경험상, 인근 상가의 평균 매매가와 비교해봤을 때 약 40% 이상 할인된 상태입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가의 5% 내외로 보면 약 2억 6,880만원 전후가 적당할 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2020년 6월 29일에 설정된 근저당권입니다. 따라서, 이 근저당권보다 후순위 권리는 매각과 함께 말소됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당표에 따라 배당받을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권에 관한 특별한 언급은 없지만, 항상 유의깊게 살펴보아야 합니다.

솔직히 말하면, 2.56억원이라는 가격은 상당히 매력적입니다. 상가로 활용 시 월세 수익을 기대할 수 있으며, 투자 수익률 또한 높은 편입니다. 다만, 해당 상가가 메이크 골프 스튜디오로 통합 사용되고 있다는 점에서, 별도로 임대할 경우 내부 구조 변경이 필요할 수 있습니다. 이런 점은 추가 비용으로 작용할 수 있으니 염두에 두어야 합니다.

경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 3회 유찰로 가격 메리트가 높아졌기 때문입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가 2억 6,880만원에서 약간 높게, 2억 7,000만원 내외가 적당할 것입니다. 취등록세는 약 1,236만원 정도 예상되며, 총 투자금은 2.9억 내외가 될 것으로 보입니다. 명도과정에서 스튜디오 운영자와의 협의가 필요할 수 있으므로 그 점도 고려해야 합니다.