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얼마 전 후배 투자자가 경매 물건 하나를 들고 와서 같이 봐달라고 했습니다. 감정가 3억 2천만 원짜리 빌라인데 최저가가 2억 초반까지 내려와 있었고, 사진만 보면 내부 상태도 나쁘지 않았습니다. 후배는 “이거 낙찰받으면 4천은 남지 않겠냐”고 했죠. 그런데 등기부와 점유관계를 같이 보다가 저는 바로 손을 뗐습니다. 싸 보이는 물건이 아니라, 싸게 보이도록 만들어진 물건에 가까웠거든요.
부동산사기는 꼭 드라마처럼 큰 조직이 움직이고 가짜 서류가 오가는 방식만 있는 게 아닙니다. 경매 현장에서는 더 애매하게 숨어 있습니다. 선순위 임차인 보증금, 허위 전입, 가족 간 임대차, 시세를 부풀린 매매계약서, 대출을 엮은 갭투자 물건 같은 식입니다. 초보 입장에서는 “법원 경매니까 안전하겠지”라고 생각하기 쉬운데, 법원은 물건을 팔아줄 뿐입니다. 투자자의 손실까지 대신 막아주지는 않습니다.
싸게 나온 물건보다 먼저 봐야 할 것
처음 경매를 배우는 분들이 제일 많이 보는 숫자는 감정가와 최저가입니다. 감정가 4억인데 최저가 2억 8천이면 1억 2천 싸게 사는 것처럼 보이죠. 근데 현장에서 오래 보면 이 숫자만큼 사람을 속이는 것도 없습니다. 감정가가 이미 높게 잡혔을 수 있고, 그 사이 주변 실거래가가 빠졌을 수도 있고, 낙찰자가 떠안아야 할 권리가 숨어 있을 수도 있습니다.
제가 예전에 본 오피스텔 물건은 감정가가 1억 9천만 원, 최저가가 1억 2천만 원대였습니다. 겉으로는 좋아 보였는데, 임차인 보증금이 1억 4천만 원이었습니다. 게다가 전입일과 확정일자를 보면 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 높았습니다. 초보가 1억 2천에 낙찰받으면 실제 매입가는 2억 6천이 되는 구조였죠. 주변 시세는 1억 8천 정도였습니다. 이건 투자가 아니라 돈 내고 손실을 사는 겁니다.
- 감정가 대비 몇 퍼센트 싸졌는지보다 실제 인수금액을 먼저 봐야 합니다.
- 등기부상 말소되는 권리와 남는 권리를 구분해야 합니다.
- 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 주변 매매가뿐 아니라 전세가와 월세 수익률까지 같이 봐야 합니다.
부동산사기는 서류 한 장보다 분위기에서 먼저 티가 납니다
현장에 가보면 서류보다 먼저 이상한 냄새가 나는 경우가 있습니다. 우편함이 꽉 차 있는데 사람이 사는 흔적은 없고, 관리사무소에서는 “그 집 사람 얼굴 본 적이 별로 없다”고 말합니다. 그런데 임차인은 보증금 2억을 주장합니다. 이런 물건은 가볍게 보면 안 됩니다.
물론 임차인이 실제로 살고 있는데 우연히 못 만났을 수도 있습니다. 문제는 여러 신호가 동시에 나올 때입니다. 전입은 되어 있는데 관리비 납부자가 다르고, 임대차계약서상 보증금은 큰데 주변 전세 시세보다 유난히 높고, 소유자와 임차인의 주소나 성이 이상하게 겹치는 경우가 있습니다. 가족이나 지인끼리 만든 임대차가 전부 사기라는 뜻은 아닙니다. 하지만 낙찰자 입장에서는 그런 가능성을 숫자로 반영해야 합니다.
제가 발을 뺀 빌라도 그랬습니다. 등기부에는 근저당이 여러 번 갈아타듯 설정되어 있었고, 임차인 보증금은 주변 시세보다 3천만 원 정도 높았습니다. 현장에 가보니 실제 거주 흔적은 애매했고, 동네 중개업소 두 곳에서 “그 집은 전세가 그렇게 안 나온다”는 말을 들었습니다. 이 정도면 입찰가를 낮추는 수준이 아니라 아예 들어가지 않는 쪽이 맞습니다.
초보가 특히 조심해야 할 사기 유형
부동산사기는 이름만 들으면 거창하지만, 경매에서는 몇 가지 패턴으로 자주 만납니다. 첫째는 보증금 인수 위험입니다. 낙찰받고 나서 임차인의 대항력 때문에 보증금을 떠안는 경우죠. 둘째는 시세 착시입니다. 인터넷 매물 호가만 보고 계산했는데 실제 거래가는 훨씬 낮은 상황입니다. 셋째는 명도 비용을 일부러 과소평가하는 겁니다.
명도도 돈입니다. 점유자가 협조적이면 이사비 100만 원, 200만 원으로 끝날 수 있습니다. 하지만 버티기 시작하면 시간과 비용이 같이 늘어납니다. 강제집행까지 가면 집행비, 보관비, 수리비, 공실기간 이자까지 붙습니다. 낙찰가가 싸다고 좋아했는데 6개월 묶이고 비용이 1천만 원 넘게 나가면 수익 계산은 완전히 달라집니다.
- 전세사기 연관 물건은 보증금 구조가 비정상적으로 큰 경우가 많습니다.
- 신축 빌라와 오피스텔은 분양가, 감정가, 실거래가 차이를 따로 봐야 합니다.
- 임차인이 여러 차례 바뀌었는데 보증금만 계속 높아졌다면 흐름을 의심해야 합니다.
- 소유자가 단기간에 여러 채를 취득했다면 대출과 보증금 구조를 더 깊게 봐야 합니다.
입찰 전에는 최소 세 군데에서 숫자를 맞춰야 합니다
저는 관심 물건이 생기면 최소 세 군데 숫자를 맞춰봅니다. 법원 매각물건명세서, 등기부, 현장 시세입니다. 여기에 임차인 관련 서류와 전입세대 열람, 관리비 체납 여부를 붙입니다. 숫자가 서로 맞으면 검토를 이어가고, 숫자가 서로 따로 놀면 보수적으로 봅니다.
예를 들어 매각물건명세서에는 임차인이 있다고 나오는데 현장에서는 빈집처럼 보일 수 있습니다. 반대로 빈집처럼 보이는데 전입세대에는 누군가 남아 있을 수 있습니다. 이때 “괜찮겠지”라고 넘기면 안 됩니다. 경매에서 괜찮겠지는 보통 비싼 말입니다.
중개업소 확인도 중요합니다. 다만 한 곳 말만 들으면 안 됩니다. 어떤 중개업소는 거래를 만들고 싶어서 호가 위주로 말하고, 어떤 곳은 귀찮아서 대충 답합니다. 저는 같은 단지나 같은 골목 기준으로 최소 두세 곳에 묻습니다. 최근 실제 거래가, 전세 수요, 월세 수요, 하자 이슈, 주차 문제까지 물어봅니다. 경매 물건이라고 말했을 때 반응이 갑자기 조심스러워지는 곳도 있는데, 그 자체가 힌트가 될 때가 있습니다.
싸게 사는 기술보다 안 들어가는 판단이 먼저입니다
경매를 오래 하다 보면 낙찰보다 유찰이 더 중요하다는 걸 알게 됩니다. 입찰장에 갔다가 봉투를 안 내고 나오는 날도 많습니다. 초보 때는 그게 괜히 진 것 같고 아깝게 느껴집니다. 그런데 위험한 물건을 피한 날은 사실 돈을 번 날입니다. 손실이 확정되지 않았을 뿐, 위험을 피한 것도 투자 실력입니다.
부동산사기 물건은 대개 “수익이 커 보이는 얼굴”을 하고 다가옵니다. 최저가가 많이 떨어졌고, 사진이 깨끗하고, 주변 호가는 높고, 누군가는 괜찮다고 말합니다. 하지만 경매는 남들이 싫어해서 싸진 이유를 사는 시장입니다. 그 이유를 못 찾았는데 싸다면, 아직 내가 못 본 게 남아 있을 가능성이 큽니다.
제가 후배에게 늘 하는 말이 있습니다. 낙찰받고 싶은 마음이 커지는 순간, 숫자를 한 번 더 차갑게 보라는 겁니다. 보증금, 세금, 대출이자, 명도비, 수리비, 공실기간까지 넣었는데도 남는 물건이면 그때 입찰해도 늦지 않습니다. 반대로 하나라도 설명이 안 되는 구멍이 있으면 쉬는 게 낫습니다. 경매판에서 오래 살아남는 사람은 대단히 과감한 사람이 아니라, 위험한 물건 앞에서 손을 내릴 줄 아는 사람입니다.
