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얼마 전 법원 입찰장에서 괜찮아 보이는 아파트를 끝내 응찰하지 않았다. 최저매각가격은 주변 실거래가보다 꽤 낮았고, 입찰표까지 써뒀다. 그런데 확인한 임차인의 전입 시점과 배당 관련 기록이 마음에 걸렸다. 경매는 싸게 사는 기술보다, 돈을 내고도 떠안을 일이 무엇인지 가리는 일이 먼저다.
강제경매는 어디서 시작되나
강제경매는 채권자가 판결이나 지급명령 같은 집행권원을 바탕으로 채무자의 부동산을 법원에 팔아 달라고 신청하면서 시작된다. 근저당권 등 담보권을 실행하는 임의경매와 출발점이 다르다. 다만 입찰자 입장에서는 이름만 보고 물건의 안전성을 판단할 수 없다. 강제경매 물건에도 먼저 설정된 근저당권이나 임차인의 권리가 얽혀 있을 수 있다.
법원이 경매개시결정을 내리고 등기부에 그 사실이 기입되면 매각 준비가 진행된다. 현황조사와 감정평가를 거쳐 배당요구 종기, 매각기일 등이 정해진다. 채권자와 임차인에게 배당요구 종기는 권리 행사와 관련된 중요한 날짜다. 입찰자에게는 그 날짜가 지나 어떤 사람이 권리를 신고했는지, 기록에 나타난 점유관계와 실제 현장이 맞는지 살필 출발점이 된다.
여기서 자주 듣는 말이 “강제경매니까 오래 걸리겠죠”다. 사건마다 송달, 이의, 유찰, 항고 같은 변수가 달라 몇 달이면 끝난다고 단정할 수 없다. 나는 일정표에 적힌 매각기일을 확정된 약속처럼 보지 않는다. 입찰 직전까지 법원경매정보에서 기일 변경과 사건 진행 상태를 다시 확인한다.
입찰표를 쓰기 전에는 권리와 사람을 본다
서류는 적어도 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 놓고 읽는다. 법원경매정보에서 제공하는 자료만 훑고 끝내지 않고, 등기사항증명서를 새로 발급해 입찰일에 가까운 권리 변동도 본다. 매각물건명세서의 임대차 내용과 현황조사서의 점유자 진술이 어긋나면 그 차이를 메모한다. 현황조사서에 적힌 말 한 줄이 임대차계약서의 모든 내용을 확인해 주는 것은 아니다.
특히 말소기준권리와 임차인의 대항력 발생 시점을 비교한다. 전입신고일만 떼어 보는 식으로는 부족하다. 주택 인도 여부, 실제 점유, 배당요구, 보증금의 배당 가능액까지 함께 봐야 한다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전부 갚아지지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수할 수 있다. 숫자가 큰 물건에서는 이 한 항목이 예상 수익을 통째로 바꾼다.
가령 낙찰가를 2억 4천만 원으로 잡았는데, 매수인이 떠안을 가능성이 있는 보증금이 7천만 원이라면 “시세보다 3천만 원 싸다”는 계산은 이미 틀린 셈이다. 실제 인수 여부와 금액은 권리관계에 따라 달라진다. 그래서 서류만으로 임차인의 지위가 분명하지 않으면 입찰가를 조금 낮추는 것으로 해결하지 않는다. 그날은 그냥 돌아온 적이 여러 번 있다.
현장에도 간다. 건물 외벽과 공용부 상태, 우편함과 점유 흔적, 주차 사정은 사진 몇 장으로 다 보이지 않는다. 관리사무소에서 확인할 수 있는 관리비 미납 내역도 챙긴다. 미납 관리비의 모든 항목을 낙찰자가 그대로 부담하는 것은 아니지만, 공용부분 관련 금액은 다툼이 생길 수 있어 비용으로 검토한다. 문이 잠겨 내부를 못 봤다면 수리비를 낙관적으로 잡을 이유도 없다.
낙찰가보다 먼저 총투입액을 계산한다
입찰 전에는 최근 실거래와 현재 매물 호가를 구분해서 본다. 호가는 팔린 가격이 아니다. 같은 단지라도 층, 향, 수리 상태가 다르면 비교 가격을 조정한다. 그다음 낙찰가에 취득세와 부대비용, 예상 수리비, 명도 비용, 대출이자, 보유 기간의 비용을 더한다. 양도까지 생각한다면 세금도 별도로 계산해야 한다. 시세와 낙찰가의 차액이 곧 수익은 아니다.
예를 들어 비슷한 상태의 거래 가격을 2억 8천만 원으로 봤다고 하자. 낙찰가 2억 4천만 원에 취득 관련 비용 600만 원, 수리비 1천만 원, 이자와 명도 비용 700만 원을 예상하면 총투입액은 벌써 2억 6천3백만 원이다. 매도 비용과 세금, 예상보다 길어진 보유 기간을 넣으면 남는 폭은 더 얇아진다. 이 숫자는 설명을 위한 가정이지만, 입찰장에서 “4천만 원 싸다”는 말만 듣고 흥분하기 쉬운 이유를 잘 보여준다.
경락잔금대출도 입찰 전에 금융기관과 상담해 가능한 금액과 조건을 확인한다. 낙찰가의 일정 비율이 무조건 나온다고 믿고 보증금을 넣으면 위험하다. 소득, 기존 대출, 물건 상태와 금융기관 심사에 따라 실제 한도가 달라질 수 있다. 잔금을 제때 내지 못하면 보증금을 잃을 수 있다.
낙찰 뒤에도 법원 절차와 명도가 남는다
기일입찰에서는 보통 최저매각가격의 10%를 매수신청보증으로 준비하지만, 법원이 다른 금액을 정할 수 있으니 해당 사건 공고를 확인한다. 입찰표의 사건번호, 물건번호, 금액은 제출 전 다시 읽는다. 한 번 낸 입찰표는 고치거나 바꿀 수 없다. 현장에서 숫자 한 자리를 잘못 적어 낭패 보는 사람을 실제로 봤다.
최고가매수신고인이 됐다고 곧바로 소유자가 되는 것도 아니다. 법원은 매각결정기일에 허가 여부를 판단하고, 허가결정에 대한 불복 절차가 지나 확정되면 대금지급기한을 정한다. 매수인은 그 기한 안에 잔금을 내야 한다. 소유권은 매각대금을 모두 낸 때 취득한다. 이후 배당은 채권자들 사이에서 진행된다.
점유자가 있다면 잔금 납부 다음 날부터 명도가 저절로 끝나는 일은 드물다. 먼저 점유자와 차분히 연락하고 인도 일정과 비용을 협의한다. 협의가 안 되면 요건을 검토해 인도명령을 신청할 수 있는데, 신청은 대금 납부 뒤 6개월 이내에 해야 한다. 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자라면 인도명령으로 해결되지 않을 수 있다. 그래서 입찰 전 권리분석과 현장 확인이 명도 계획으로 그대로 이어진다.
내가 입찰을 접었던 그 아파트도 가격만 보면 아쉬웠다. 하지만 확인되지 않은 보증금과 점유 문제를 내 돈으로 시험할 생각은 없었다. 강제경매 절차를 아는 이유는 입찰 횟수를 늘리기 위해서가 아니다. 서류와 현장에서 모르는 것이 남았을 때, 멈출 근거를 갖기 위해서다.
