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얼마 전 동탄의 한 아파트 경매 물건을 보러 갔다가 입찰표를 쓰지 않고 돌아왔습니다. 최저매각가격은 주변 매물 호가보다 꽤 낮았습니다. 그런데 단지 앞에서 역까지 걸어보고, 임차인 서류를 다시 읽으니 처음 계산한 수익은 남아 있지 않더군요. 동탄부동산을 볼 때 제가 가장 경계하는 순간이 바로 이럴 때입니다. 숫자 하나가 싸 보인다는 이유로 나머지 숫자를 대충 넘기게 됩니다.
같은 동탄이라도 비교할 집은 따로 있다
동탄역 근처라는 말만 듣고 시세를 잡으면 출발부터 틀어집니다. 지도에서 역과 가까워 보여도 실제 도보 동선은 큰길이나 횡단보도 때문에 길어질 수 있습니다. 같은 전용면적 아파트라도 준공 연도, 동과 층, 향, 주차 여건에 따라 매수자가 받아들이는 가격이 달라집니다. 동탄1신도시와 동탄2신도시의 물건을 한데 묶어 평균을 내는 것도 위험합니다.
저는 먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 면적과 층의 최근 거래를 봅니다. 거래가 적으면 인근의 비슷한 단지까지 넓히되, 왜 가격 차이가 나는지 직접 확인합니다. 호가는 매도인의 희망 가격입니다. 실거래가도 계약 시점과 층 차이를 빼고 보면 엉뚱한 기준이 됩니다. 최근 거래 한 건이 높게 찍혔다고 그 가격에 내 물건도 팔릴 거라 가정하지 않습니다.
현장에서는 평일 출퇴근 시간의 도로 흐름, 단지 출입구에서 대중교통까지의 거리, 상가 공실, 주변 입주 물량을 봅니다. GTX-A 수서~동탄 구간은 이미 운행 중이지만, 교통 호재가 있다는 사실과 개별 아파트의 적정 매수가격은 별개입니다. 역까지 실제로 얼마나 걸리는지부터 재야 합니다.
싸 보였던 물건에서 입찰을 멈춘 지점
그날 본 물건은 감정가와 최저매각가격의 차이가 커서 눈길이 갔습니다. 하지만 법원경매정보의 매각물건명세서에 적힌 임차인 내용을 보고 등기사항증명서, 현황조사서, 전입 관련 자료를 다시 맞춰 봤습니다. 서류마다 보이는 점유 관계가 한눈에 이어지지 않았습니다. 이럴 때는 임차인이 배당을 얼마나 받을지, 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지 확인되기 전까지 입찰가를 적지 않습니다.
말소기준권리 뒤의 권리라면 전부 안전하다는 식으로 외우는 분도 있는데, 권리분석은 그렇게 끝나지 않습니다. 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부와 배당으로 보증금이 전액 변제되는지를 함께 봐야 합니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우 매수인이 임차권을 인수할 수 있다고 설명합니다. 입찰일 직전에는 사건 기록이 바뀌었는지도 다시 확인해야 합니다.
점유자가 누구인지도 현장에서 확인할 문제입니다. 초인종을 눌렀다고 모든 사정을 알 수는 없지만, 우편함과 출입 흔적, 관리사무소에서 확인 가능한 범위를 살피면 서류에 없는 의문이 생기기도 합니다. 그 의문이 풀리지 않으면 저는 가격을 더 낮춰 쓰기보다 그 물건을 보냅니다. 낙찰 뒤에야 점유자를 알아내는 비용은 숫자로 미리 담기 어렵습니다.
낙찰가와 수익 사이에 들어가는 돈
초보 때는 예상 매도가에서 낙찰가만 뺐습니다. 지금은 계산서를 훨씬 길게 씁니다. 예를 들어 같은 조건의 집을 6억 2천만 원에 팔 수 있다고 가정하고 5억 5천만 원에 낙찰받아도 차액 7천만 원이 수익은 아닙니다. 취득 관련 세금과 등기비용, 대출이자, 수리비, 관리비, 명도비용, 매도 중개보수, 보유 기간 비용이 차례로 붙습니다. 양도 관련 세금은 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 따로 계산해야 합니다. 아래 숫자는 실제 동탄 거래 사례가 아닌 계산 예시입니다.
- 예상 매도가 6억 2천만 원, 낙찰가 5억 5천만 원
- 취득·등기비용 1천만 원, 수리비 1천2백만 원
- 이자·보유비용 8백만 원, 명도 관련 비용 8백만 원, 매도비용 7백만 원
- 이렇게 잡으면 양도 관련 세금 전 차액은 2천5백만 원
여기서 매도가가 2천만 원만 낮아지거나 수리비가 예상보다 늘면 남는 돈은 급격히 줄어듭니다. 취득 관련 세금도 예시의 1천만 원으로 확정되는 게 아닙니다. 본인의 주택 수와 취득 시점에 맞춰 다시 계산해야 합니다. 경락잔금대출 역시 낙찰받은 뒤 알아볼 일이 아닙니다. 금융기관에 물건과 본인 조건을 제시해 가능한 금액과 금리를 미리 확인하고, 대출이 예상보다 적게 나와도 잔금을 낼 현금을 남겨둡니다.
명도와 잔금까지 생각하면 입찰가가 달라진다
낙찰은 끝이 아니라 잔금 일정의 시작입니다. 법원이 정한 기한까지 매각대금을 내지 못하면 재매각으로 이어지고 입찰보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있지만, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자에게는 적용할 수 없습니다. 명도에 걸리는 시간과 비용을 입찰 전부터 따져야 하는 이유입니다.
그래서 저는 입찰가를 정할 때 예상 매도가를 낙관적으로 높이지 않습니다. 최근 거래 중 보수적인 가격을 기준으로 비용과 예비비를 빼고, 그 뒤에도 감당할 만한 금액만 씁니다. 권리관계가 불분명하거나 잔금 조달이 빠듯하면 입찰하지 않는 것도 현장에서는 흔한 선택입니다. 동탄부동산은 관심이 많은 만큼 경쟁도 붙을 수 있습니다. 저는 낙찰 건수보다, 입찰표를 내기 전 적어둔 계산이 잔금 뒤에도 맞는지를 더 중요하게 봅니다.
