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상가주택을 보러 가면 1층 가게보다 위층 계단을 먼저 올라갑니다. 경매 현장을 다니며 배운 습관입니다. 점포 월세가 좋아 보여도 주택 세입자의 보증금, 옥상 누수, 빈 방 하나 때문에 계산이 달라지는 물건을 여러 번 봤거든요. 상가주택매매를 검토할 때도 저는 매도인이 말하는 수익률보다 건물 전체를 운영하는 데 얼마가 드는지부터 따집니다.
월세 360만 원이라는 말부터 쪼개봤다
예를 들어 매매가 9억 원인 상가주택에 1층 점포 월세 220만 원, 위층 주택 월세 합계 140만 원이 나온다고 해보죠. 광고에는 월 360만 원, 연 4,320만 원이라고 적힙니다. 매매가로만 나누면 연 4.8%입니다. 그런데 이 숫자는 만실이 계속되고 월세가 한 번도 밀리지 않는다는 가정에서만 맞습니다.
저라면 임대차계약서부터 호실별로 펼칩니다. 보증금, 월세, 계약 만료일, 실제 입금액을 각각 적습니다. 점포가 두 달 비어도 버틸 수 있는지, 주택 한 호실의 보증금을 돌려줘야 할 때 현금이 있는지도 봅니다. 중개 현장에서 들은 월세와 통장에 찍힌 월세가 다를 수 있어서 최근 입금 내역과 체납 여부를 확인하는 과정이 중요합니다.
가령 임차보증금 합계가 2억 원이고 대출 4억 원을 받는다면 잔금에 필요한 자기자금은 단순 계산으로 3억 원입니다. 하지만 취득세와 중개보수, 등기 비용, 수리비는 별도입니다. 월세 360만 원에서 공실 대비와 유지비로 월 60만 원을 잡고, 대출 4억 원의 이자를 연 5%로 가정하면 이자만 월 약 167만 원입니다. 남는 돈은 세전 월 약 133만 원. 원금 상환과 소득세는 아직 빠져 있습니다. 금리나 임대료가 바뀌면 이 숫자도 바로 달라집니다.
보증금은 매매대금에서 빠져도 빚으로 남는다
상가주택매매에서 초보가 가장 쉽게 착각하는 부분이 보증금입니다. 매매대금에서 임차보증금을 공제해 잔금을 치르면 당장 내 통장에서 나가는 돈은 줄어듭니다. 그렇다고 보증금이 수익이 된 건 아닙니다. 임대차가 끝나면 반환해야 하는 돈입니다.
주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 요건을 갖춘 임차인의 권리와 건물 양수인의 임대인 지위 승계를 규정합니다. 그래서 매수 전에는 각 호실의 계약서만 볼 게 아니라 실제 점유자, 주택의 전입 관계, 점포의 사업자등록 관계, 보증금과 갱신 내역을 함께 확인해야 합니다. 특히 매도인이 ‘곧 나갈 세입자’라고 설명하는 호실은 말보다 종료 합의와 보증금 반환 계획을 확인하는 편이 안전합니다.
잔금일에는 보증금 승계액과 그날을 기준으로 나눌 월세·관리비를 계약서에 분명히 적어야 합니다. 연체 월세가 있다면 누가 받을 돈인지도 따로 확인합니다. 소유자가 바뀌었다고 과거에 밀린 월세까지 아무 설명 없이 따라온다고 계산하면 잔금 뒤에 다툼이 생길 수 있습니다. 경매에서 권리 한 줄을 놓치면 손실이 커지듯, 일반 매매에서는 임대차 한 줄이 같은 역할을 합니다.
건축물대장과 현장을 나란히 놓고 봤다
서류상으로는 근린생활시설인 층을 현장에서는 원룸으로 쓰거나, 옥탑을 임대하는 건물을 종종 봅니다. 임대료가 들어온다고 해서 그 사용 상태가 적법하다는 뜻은 아닙니다. 건축물대장에서 층별 용도와 면적, 위반건축물 표시를 확인하고 실제 방의 수와 사용 모습을 비교합니다. 등기사항증명서에서는 소유권과 담보권을 확인하고, 토지이용계획도 함께 봅니다.
현장에서는 물길을 봅니다. 옥상 방수 상태, 외벽 균열, 계단실의 물자국, 점포 배수와 환기, 각 호실 계량기까지 확인합니다. 수리비는 견적을 받아 숫자로 넣어야 합니다. ‘조금 손보면 된다’는 말은 계약서에 비용을 적는 순간 전혀 다른 뜻이 되거든요. 제가 본 물건 중에도 월세표는 반듯했는데 옥상 방수와 배관 공사 견적을 받고 나니 처음 계산한 수익이 크게 줄어든 경우가 있었습니다.
상권도 한 번 방문해서 판단하지 않습니다. 평일 낮과 퇴근 시간, 주말의 유동인구가 다릅니다. 같은 거리에서도 모퉁이 점포와 골목 안 점포의 공실 기간은 달라질 수 있습니다. 주변 임대 매물의 호가만 보지 말고 실제로 비어 있는 점포가 얼마나 오래 남아 있는지도 살핍니다. 지금 받는 월세보다 다음 임차인에게도 비슷한 조건으로 빌려줄 수 있는지가 더 오래 가는 숫자입니다.
세금과 대출은 계약 전에 숫자로 받아봤다
상가주택은 상가와 주택이 한 건물에 있어 세금 계산도 단순하지 않습니다. 취득 단계에서는 보유 주택 수와 건물의 주택 부분 등을 고려해야 하고, 나중에 팔 때는 주택·상가 부분의 면적과 실제 사용 상태가 양도소득세 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 국세청의 겸용주택 안내를 읽더라도 내 물건에 그대로 대입하기 전에 층별 용도와 면적을 기준으로 세무사에게 계산을 받아보는 이유입니다.
대출도 광고에 적힌 예상 한도를 믿고 계약금을 넣지 않습니다. 은행이 평가한 담보가치, 임차보증금, 소득과 기존 대출에 따라 실행 가능액이 달라집니다. 앞의 예시에서 대출이 4억 원이 아니라 3억 원만 나온다면 잔금에 필요한 현금은 곧바로 1억 원 늘어납니다. 계약 전 금융기관에 물건 자료를 보여주고 가능 금액과 금리, 상환 방식을 확인해야 합니다.
상가주택매매는 월세가 찍히는 순간보다 보증금을 돌려주고 빈 점포를 다시 채워야 할 때 실력이 드러납니다. 저는 수익표의 가장 좋은 숫자보다 공실 한 칸과 예상 밖 수리비를 넣은 숫자가 마음에 드는 물건을 오래 봅니다. 그 계산에도 여유가 남아야 입찰장이든 중개 현장이든 침착하게 가격을 부를 수 있습니다.
