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얼마 전 빌라 한 채를 같이 보러 갔습니다. 주변 매물보다 3천만 원 싸다는 말에 동행한 분은 꽤 들떠 있었죠. 그런데 골목에 들어서자 건물 외벽에 물이 흘러내린 자국이 보였고, 주차장에는 차를 빼 달라는 메모가 여러 장 붙어 있었습니다. 가격표에는 없는 비용이 벌써 눈에 들어왔습니다.
빌라매매는 아파트보다 비교가 어렵습니다. 같은 동네, 같은 면적이라도 층과 방향, 주차, 불법 증축 여부에 따라 팔리는 속도가 크게 달라집니다. 경매에서 싸게 낙찰받았다고 좋아했다가 매수자를 찾는 데 몇 달을 쓴 적도 있습니다. 그래서 저는 빌라를 볼 때 ‘얼마나 싸게 사느냐’보다 ‘나중에 누가, 얼마에 살 수 있느냐’를 먼저 따집니다.
호가보다 실제로 팔린 가격부터 봅니다
중개업소에 붙은 2억 5천만 원은 매도인이 받고 싶은 가격입니다. 그 가격에 거래됐다는 뜻은 아니죠. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 동네의 연립·다세대 거래를 찾아보되, 전용면적과 층, 건축 연도, 거래 시점을 맞춰 봅니다. 공개 자료에는 개별 호수가 표시되지 않으니 숫자 하나만 골라 ‘이 집 시세’라고 단정하면 곤란합니다.
예를 들어 전용 50㎡ 안팎의 최근 거래가 2억 1천만 원, 2억 2천만 원, 2억 4천만 원이었다고 해봅시다. 제가 보는 물건이 반지하에 가깝고 주차가 불편하다면 2억 4천만 원을 기준으로 잡지 않습니다. 근처 중개업소 두세 곳에 실제 문의가 들어오는 가격과 최근 계약이 깨진 이유도 묻습니다. 매도 호가와 계약 가능한 가격 사이에 간격이 있을 때가 많거든요.
전세가율도 같이 봅니다. 매매가 2억 3천만 원에 기존 전세보증금이 2억 원이라면 내 돈 3천만 원으로 집을 산 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 보증금은 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 다음 세입자를 같은 조건에 구하지 못하면 부족분을 직접 마련해야 합니다. 숫자가 작아 보이는 자기자본만 보고 계약하면 여기서 발목이 잡힙니다.
서류 한 장씩 맞춰 봐야 안심이 됩니다
일반 매매라면 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 새로 떼어 소유자와 근저당권, 압류, 가압류, 가처분 등을 확인합니다. 계약서에 도장을 찍기 전뿐 아니라 잔금을 보내기 직전에도 다시 봅니다. 며칠 사이 새 권리가 들어올 수 있어서입니다. 등기부만으로 집 상태나 실제 거주자를 알 수는 없습니다.
정부24에서 건축물대장도 확인합니다. 등기된 면적과 대장 면적이 맞는지, 용도가 주택인지, 위반건축물 표기가 있는지 살핍니다. 현장에서는 베란다 확장, 옥상 방, 주차장 사용 상태를 서류와 대조합니다. 대장에 이상이 없다는 말만 듣고 현장을 건너뛰면 실제 사용 모습의 차이를 놓칠 수 있습니다. 대출 가능 여부도 그 자리에서 단정하지 말고 금융기관에 해당 물건의 서류를 보여주고 확인해야 합니다.
경매로 빌라매매를 생각한다면 확인할 서류가 더 늘어납니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항증명서를 함께 놓고 점유자, 임대차 내용, 인수할 수 있는 권리를 따져야 합니다. 특히 임차인의 대항력과 보증금 배당 관계는 입찰가를 바꿀 수 있습니다. 서류끼리 내용이 다르거나 점유 관계가 불분명하면 ‘낙찰받고 나서 해결하자’는 생각을 버립니다. 권리 판단이 애매한 물건은 전문가에게 개별 검토를 맡기는 비용이 훨씬 쌉니다.
현장에서는 집 안보다 골목부터 봅니다
사진에는 밝은 거실만 나옵니다. 저는 낮과 퇴근 시간에 한 번씩 가서 골목 폭, 실제 주차 가능 대수, 쓰레기 배출 장소, 계단 상태를 봅니다. 건물 입구가 늘 어둡거나 계단 벽에 누수 흔적이 있으면 집 안 인테리어가 깨끗해도 마음이 놓이지 않습니다. 특히 여러 세대가 한 건물을 쓰는 빌라는 공용 부분 수리비를 누가 어떻게 부담할지도 확인해야 합니다.
예전에 봤던 한 물건은 실내 도배와 바닥을 새로 해놔서 사진상으로는 괜찮았습니다. 그런데 비 온 다음 날 다시 가보니 창틀 아래가 젖어 있더군요. 중개인 말만 믿고 하루 먼저 계약했다면 수리비와 공실 기간을 제 돈으로 감당했을 겁니다. 비 오는 날을 일부러 기다릴 수는 없어도, 냄새와 곰팡이 자국, 창틀 주변은 꼭 손으로 짚어 봅니다. 접근이 어려운 경매 물건이라면 확인하지 못한 부분만큼 수리 예산을 더 보수적으로 잡습니다.
주변에 새 빌라가 많이 들어오는지도 봅니다. 내가 팔 때 매수자는 내 집 한 채만 보지 않습니다. 비슷한 가격의 신축이 가까이 있으면 오래된 집은 가격을 낮춰야 움직일 수 있습니다. 매수 수요가 얇은 지역이라면 예상 매도 기간도 길게 잡는 편이 맞습니다.
싸게 산 차액이 그대로 수익이 되지는 않습니다
가령 시세를 2억 3천만 원으로 보고 경매에서 1억 8천만 원에 낙찰받았다고 합시다. 겉으로는 5천만 원 차이입니다. 하지만 취득 관련 세금과 등기 비용, 명도와 수리비, 대출 이자, 보유 중 관리비, 매도 중개보수까지 넣으면 계산이 달라집니다. 세금은 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 달라지므로 계약이나 입찰 전에 본인 조건으로 따로 확인해야 합니다.
저는 입찰가를 적기 전에 세 가지 가격을 씁니다. 비슷한 집이 최근 팔린 가격, 빨리 팔아야 할 때 받을 수 있는 가격, 비용을 모두 넣고도 감당할 수 있는 매입 상한입니다. 예를 들어 빠른 매도가를 2억 1천만 원으로 보고 부대비용과 수리비를 2천만 원, 최소한 남겨야 할 금액을 1천만 원으로 잡았다면 매입 상한은 1억 8천만 원입니다. 실제 비용이 늘거나 매도가 늦어질 가능성까지 생각하면 입찰가는 그보다 낮아져야 할 수도 있죠.
빌라는 좋은 물건을 찾는 일만큼 포기할 물건을 고르는 일이 중요합니다. 서류의 빈칸이 크고 현장에서 확인할 방법도 없다면 저는 가격을 더 깎아 계산하거나 그냥 지나갑니다. 놓친 물건보다 잘못 산 한 채가 오래 남는다는 걸, 현장에서는 자주 보게 됩니다.
