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처음 법원 입찰장에 갔을 때 제 수첩에는 예상 수익률만 빼곡했습니다. 낙찰받으면 얼마가 남을지 계산하는 재미에 빠져 있었죠. 그런데 현장에서 오래 버틴 사람들은 다른 숫자를 먼저 봅니다. 임차인 보증금, 수리비, 잔금 마련에 필요한 돈입니다. 경매 공부는 싸게 사는 법보다 예상하지 못한 돈이 어디서 나가는지 배우는 과정에 가까웠습니다.
물건 하나를 오래 보는 게 먼저였다
초보 때는 하루에 물건 수십 개를 훑었습니다. 감정가에서 많이 떨어진 물건을 찾으면 공부를 잘하고 있다고 생각했죠. 막상 입찰할 만한 물건을 고르려니 왜 유찰됐는지 설명하지 못했습니다. 가격만 보고 있었던 겁니다.
지금 누가 경매 공부를 시작한다고 하면, 관심 있는 동네의 아파트 한 채를 골라 며칠씩 따라가 보라고 말합니다. 법원 경매정보에 올라온 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 먼저 읽습니다. 세 문서에 적힌 점유 관계와 건물 상태가 서로 맞는지 표시하고, 등기사항증명서의 권리 설정 날짜를 옆에 적어둡니다. 서류에 ‘미상’이라고 쓰인 부분은 빈칸으로 남겨둬야 합니다. 내게 유리한 쪽으로 채워 넣으면 입찰가가 금세 올라갑니다.
같은 단지의 최근 거래와 현재 매물을 비교할 때도 층, 향, 수리 상태를 같이 봅니다. 8층 수리 완료 매물의 호가를 1층 누수 흔적이 있는 경매 물건에 그대로 적용할 수는 없으니까요. 호가는 팔고 싶은 가격이지, 거래가 끝난 가격도 아닙니다.
권리분석은 날짜만 외워서 끝나지 않는다
권리분석을 배울 때 가장 먼저 익히는 게 말소기준권리입니다. 중요한 출발점이지만, 등기부에서 그 날짜 하나 찾았다고 입찰 여부가 결정되지는 않습니다. 임차인이 언제 주택을 인도받고 전입했는지, 확정일자는 언제인지, 배당요구는 했는지까지 이어서 봐야 합니다. 보증금이 배당에서 전부 회수될지에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 입찰을 생각한 아파트의 예상 낙찰가가 3억 원이고, 선순위로 보이는 임차인의 보증금이 8천만 원이라고 합시다. ‘배당받고 나가겠지’라는 추측으로 3억 원만 준비하면 위험합니다. 임차인의 대항력과 배당 순서, 실제 배당 가능액을 확인해야 남는 보증금의 인수 여부를 판단할 수 있습니다. 신고된 내용과 실제 점유가 다른 경우도 있어 현장 확인이 필요합니다. 서류만으로 풀리지 않는 대목이라면 그 물건을 보내는 게 낫습니다.
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 갖춰야 할 요건이 다릅니다. 날짜 하루 차이도 영향을 줄 수 있고요. 저는 입찰 전 종이에 권리마다 설정일, 소멸 여부, 확인 근거를 한 줄씩 씁니다. 설명하지 못하는 줄이 남으면 가격을 더 깎는 대신 입찰을 멈춥니다. 모르는 위험에 얼마의 할인을 붙여야 할지는 계산할 수 없으니까요.
낙찰가 아래에 비용을 한 줄씩 더했다
한때는 ‘시세 3억 5천만 원, 낙찰가 3억 원이면 5천만 원 남는다’는 식으로 생각했습니다. 현장에서는 그런 계산이 거의 맞지 않았습니다. 취득세와 등기 비용, 체납 관리비 중 부담 범위를 따져볼 금액, 수리비, 대출 이자, 명도 비용, 매도할 때의 중개보수와 세금까지 붙습니다. 공실 기간이 길어지면 관리비와 이자도 계속 나갑니다.
가상의 숫자로 적어보겠습니다. 3억 원에 낙찰받아 부대비용과 수리에 2천만 원, 보유 중 이자와 관리비에 500만 원, 매도 비용에 500만 원을 쓴다면 총투입액은 3억 3천만 원입니다. 3억 5천만 원에 팔아도 차액은 2천만 원이고, 매도 관련 세금 등을 반영하면 손에 남는 돈은 더 줄어듭니다. 수리비가 예상보다 1천만 원 늘면 계산은 또 바뀝니다. 이 숫자는 실제 세율이나 대출 조건을 적용한 수익 보장이 아니라, 빠뜨린 비용이 수익을 얼마나 바꾸는지 보는 예시입니다.
경락잔금대출도 낙찰 뒤에 알아보면 늦습니다. 담보 평가, 소득, 기존 대출, 물건 상태에 따라 가능 금액과 조건이 달라집니다. 저는 입찰 전에 대출 가능액을 보수적으로 확인하고, 부족한 잔금을 자기 돈으로 낼 수 있는지 따로 계산합니다. 낙찰받고도 기한 안에 잔금을 내지 못하면 입찰보증금을 잃을 수 있습니다. 입찰 당일에는 해당 사건의 매각 조건과 보증금도 다시 확인해야 합니다.
명도는 서류보다 사람을 상대하는 일이다
낙찰되면 열쇠부터 받을 줄 알았던 시절이 있었습니다. 실제로는 점유자가 이사할 집을 구해야 하고, 보증금 반환이나 배당 시점 때문에 일정이 어긋나기도 합니다. 점유자가 누구인지, 어떤 권원으로 있는지부터 확인해야 대화도 절차도 맞게 시작할 수 있습니다.
매수인이 대금을 낸 뒤 신청할 수 있는 인도명령은 기한과 상대방 요건이 있습니다. 국가법령정보센터의 민사집행법 제136조에도 대금 납부 뒤 6개월 이내 신청 규정이 나옵니다. 그렇다고 신청서 한 장으로 바로 빈집이 되는 건 아닙니다. 협의가 길어질 수도 있고 집행 비용이 들 수도 있습니다. 그래서 저는 낙찰 후 입주나 매도 예정일을 촘촘하게 잡지 않습니다.
입찰하지 않은 날도 공부가 됩니다. 현장에서 본 누수 흔적 하나 때문에 수리비 추정을 고치고, 임차인 관련 서류의 빈칸 때문에 물건을 포기한 날이 있었습니다. 수첩에 남긴 그 이유가 다음 물건에서 더 쓸모 있더군요. 경매 공부를 오래 할수록 좋은 물건을 빨리 고르는 눈보다, 아직 모르는 물건 앞에서 멈추는 습관을 더 믿게 됩니다.
