경매 감정가 올리는 방법을 찾다 법원에서 막힌 이유

입찰장에서 감정가가 너무 낮다는 말을 들으면 저는 먼저 평가서의 날짜부터 봅니다. 얼마 전에도 집주인이 “옆집은 4억 원에 팔렸는데 우리 집 경매 감정가는 왜 3억 2천만 원이냐”고 묻더군요. 속상할 만합니다. 다만 옆집 거래가 하나만으로 법원이 가격을 올려주지는 않습니다. 감정평가가 무엇을 기준으로, 언제, 어떤 상태의 집을 평가했는지부터 확인해야 합니다.

법원이 정한 가격과 감정평가액은 같은 숫자가 아닙니다

민사집행법에 따라 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 첫 매각기일에는 두 금액이 같아 보이는 일이 많지만 개념은 다릅니다. 응찰자가 없어 유찰되면 법원이 최저매각가격을 낮춰 새 기일을 잡을 수 있습니다. 그때 감정평가서에 적힌 금액까지 자동으로 낮아지는 것은 아닙니다.

그래서 ‘경매 감정가 올리는 방법’을 찾는 분이라면 먼저 어느 숫자를 바꾸고 싶은지 짚어야 합니다. 소유자나 채권자가 평가의 잘못을 바로잡고 싶은 것인지, 입찰자가 대출을 더 받고 싶은 것인지에 따라 할 일이 달라집니다. 경락잔금대출을 알아보는 입찰자라면 은행의 담보평가와 대출심사가 별도로 이뤄진다는 점도 기억해야 합니다. 법원 감정가가 올라간다고 대출금이 같은 비율로 늘지는 않습니다.

가격이 낮다는 주장보다 빠진 사실 하나가 셉니다

법원경매정보에서 감정평가서, 현황조사보고서, 매각물건명세서를 내려받아 첫 장의 평가 기준일과 뒤쪽의 산출 근거를 맞춰 봅니다. 저는 면적, 대지권, 평가 대상에 포함된 건물과 시설, 비교 사례의 위치와 거래 시점에 표시를 해둡니다. 등기사항증명서와 건축물대장에 적힌 내용도 나란히 놓습니다. 누락된 면적이나 평가 대상이 아닌 물건을 섞어 계산한 흔적이 있다면 금액 차이가 왜 생겼는지 설명할 수 있습니다.

예를 들어 감정평가서에 전용면적이 잘못 적혔다면 건축물대장과 평가서의 해당 쪽을 함께 제시할 수 있습니다. 비교 거래가 필요하다면 같은 단지라도 층, 향, 수리 상태, 거래 시점을 적어 차이를 보여줘야 합니다. ‘우리 집은 더 좋다’는 말보다 ‘비교 사례는 1층이고 이 물건은 10층이며, 평가서에는 층별 차이 검토가 보이지 않는다’는 식의 지적이 검토하기 쉽습니다.

반대로 인테리어에 3천만 원을 썼다는 영수증만으로 시가가 3천만 원 오르는 것은 아닙니다. 무허가 증축이나 실제 면적보다 넓게 쓰는 부분도 그대로 가치에 더하면 위험합니다. 권리관계, 적법성, 원상회복 가능성까지 확인해야 합니다. 평가 당시 몰랐던 좋은 사정만 모으지 말고 누수나 점유 문제처럼 가격을 깎을 사정도 함께 봐야 숫자를 믿을 수 있습니다.

재감정을 요구할 때는 사건번호와 근거를 한 묶음으로

소유자나 채권자처럼 절차상 이해관계가 있는 사람이 평가에 중대한 누락이나 오류를 발견했다면, 담당 경매계에 사건번호를 밝히고 어떤 부분을 다시 검토해 달라는지 서면으로 제출하는 방향을 생각할 수 있습니다. 평가서의 쪽수, 잘못됐다고 보는 기재, 이를 확인할 공적 서류와 거래 자료를 붙이는 식입니다. ‘감정가를 4억 원으로 올려달라’는 희망 금액만 쓰는 것보다 훨씬 구체적입니다.

그래도 서류를 냈다고 재감정이 자동으로 진행되지는 않습니다. 법원이 사유를 검토합니다. 대법원 판례도 최초 평가 뒤 시간이 많이 흘렀고 시세가 변했다는 사정만으로 언제나 다시 평가해야 하는 것은 아니라고 봅니다. 평가의 전제가 된 중요한 사항이 바뀌었는지 같은 특별한 사정을 따집니다. 대법원은 과거 경매 사건에서 평가 대상 토지의 수목 가치를 빠뜨린 사안을 최저가격 결정의 중대한 하자로 판단한 적도 있습니다. 단순한 가격 불만과 평가 대상의 누락은 무게가 다릅니다.

이미 입찰이 끝났다면 시점은 더 민감해집니다. 민사집행법은 최저매각가격 결정에 중대한 흠이 있는 경우를 매각허가에 대한 이의 사유로 규정하고, 이의는 매각허가 전까지 신청하도록 합니다. 이 절차를 누가 이용할 수 있는지는 사건에서의 지위에 따라 달라집니다. 관심 물건을 지켜보던 사람이라는 이유만으로 소유자와 같은 절차상 권한이 생기는 것은 아닙니다. 입찰이 임박했거나 매각결정기일이 잡혔다면 자료를 챙겨 담당 법원에서 현재 절차와 제출 시점을 바로 확인하는 편이 안전합니다.

입찰자라면 높아진 감정가보다 남는 돈을 봅니다

가상의 숫자로 계산해 보죠. 감정가 3억 2천만 원인 집의 인근 거래가가 3억 8천만 원이라고 해도, 입찰자가 3억 5천만 원에 낙찰받고 취득 관련 세금과 등기비용 1천만 원, 수리비 2천만 원, 명도와 보유 비용 1천만 원을 쓰면 총투입액은 3억 9천만 원입니다. 팔 때 드는 비용과 세금은 아직 빼지도 않았습니다. 인근 거래가만 보고 3천만 원 남는다고 계산하면 현장에서 쉽게 다칩니다.

소유자에게 감정가 오류를 바로잡는 일은 매각 절차의 공정성과 연결될 수 있습니다. 입찰자에게는 감정가보다 실제 거래 가능한 가격, 인수할 권리, 점유 상태, 수리비와 자금 조달 조건이 먼저입니다. 저는 평가서에 빠진 사실이 보이면 가격이 오를 가능성보다 그 사실이 제 비용과 위험을 얼마나 바꾸는지부터 계산합니다. 법원 숫자 하나를 올리는 것보다 그 계산이 손실을 막아준 적이 많았습니다.