모두
모두콘텐츠
입찰장에 가기 전날 밤, 며칠 전에 뽑아 둔 등기부를 다시 확인한 적이 있습니다. 그 사이 새 압류가 올라와 있더군요. 입찰가를 계산할 때는 발급 수수료 몇백 원보다 등기 한 줄을 놓치는 비용이 훨씬 큽니다. 등기부등본 발급방법 자체는 어렵지 않습니다. 경매에서는 정확한 물건을 찾고, 어느 시점의 기록을 봤는지가 더 중요합니다.
먼저 물건 주소보다 등기 대상을 확인합니다
등기부등본의 공식 명칭은 부동산 등기사항증명서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 검색창에 주소를 넣기 전에 경매 공고의 소재지와 물건 종류를 적어 두세요. 아파트라면 동과 호수까지, 단독주택이라면 건물과 토지의 지번까지 확인해야 합니다.
여기서 초보가 자주 헷갈립니다. 단독주택은 건물 등기와 토지 등기가 따로 있을 수 있습니다. 건물 것만 보고 땅도 같은 사람 소유라고 생각하면 곤란합니다. 아파트 같은 집합건물은 해당 호실의 등기를 찾되, 등기에서 대지권 표시가 어떻게 되어 있는지도 봐야 합니다. 경매 공고에 토지와 건물이 여러 필지로 적혀 있다면 각각 빠짐없이 대조해야 하고요.
도로명주소로 검색이 안 되거나 비슷한 이름의 건물이 여럿 나오면 지번으로 다시 찾습니다. 검색 결과가 나왔다고 곧바로 결제하지 말고 소재지, 건물명, 동·호수, 부동산 고유번호를 공고와 맞춰 봅니다. 저는 이 단계에서 화면을 한 번 더 읽습니다. 다른 호실의 깨끗한 등기를 열심히 분석해 봐야 소용이 없으니까요.
인터넷등기소에서 열람과 발급을 고르는 순서
인터넷등기소의 ‘부동산 열람·발급’ 메뉴에서 주소나 지번으로 물건을 검색합니다. 검색 결과에서 대상을 선택한 뒤 열람 또는 발급, 등기사항 범위, 주민등록번호 공개 여부를 고르고 결제하면 됩니다. 화면 이름이나 결제 수단은 바뀔 수 있으니 실제 신청 화면의 안내를 따라가면 됩니다.
- 권리관계를 먼저 검토할 때는 ‘열람’을 선택합니다. 인터넷 열람 수수료는 통상 700원입니다.
- 기관 제출이나 발급 사실을 확인할 수 있는 증명서가 필요할 때는 ‘발급’을 선택합니다. 인터넷 발급 수수료는 통상 1,000원입니다.
- 경매 권리분석용이라면 현재 유효한 사항만 볼지, 말소된 사항까지 포함할지 확인합니다. 과거 권리의 흐름을 추적해야 할 때는 말소사항 포함 기록이 필요합니다.
열람 화면을 인쇄한 종이와 발급받은 증명서는 용도가 다릅니다. 제출처에서 증명서를 요구한다면 처음부터 발급으로 진행하는 편이 낫습니다. 수수료와 제공 방식은 신청 시점의 인터넷등기소 화면에서 다시 확인하세요. 무인발급기나 등기소 창구를 이용할 수도 있지만, 방문 전에는 해당 장소에서 부동산 등기사항증명서 발급이 가능한지 확인하는 게 좋습니다.
발급한 뒤에는 표제부보다 날짜를 먼저 봅니다
서류 첫 장을 받으면 저는 발급 시각과 부동산 표시부터 확인합니다. 어제 본 등기와 오늘 본 등기는 같은 서류가 아닙니다. 권리관계는 바뀔 수 있으니 현장 조사 때 한 번, 입찰 직전에 한 번 더 보는 식으로 시간을 나눕니다. 특히 입찰까지 며칠이 남았다면 예전에 저장한 파일만 믿지 않습니다.
그다음 표제부에서 주소와 면적을 경매 공고·건축물대장과 맞춰 봅니다. 갑구에는 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분처럼 소유권과 관련된 기록이 나옵니다. 을구에서는 근저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리를 봅니다. 등기 순위번호와 접수일도 같이 읽어야 합니다. 근저당 채권최고액이 2억 원이라고 해서 실제 남은 대출금도 2억 원이라는 뜻은 아닙니다. 그 숫자만 빼고 수익을 계산하면 처음부터 계산이 틀어집니다.
말소사항을 포함해 발급했다면 줄이 그어진 기록을 현재 살아 있는 권리와 구별해야 합니다. 그렇다고 과거 기록을 무조건 넘겨도 되는 건 아닙니다. 어느 권리가 먼저 설정됐고 어떻게 변경됐는지 보는 데 단서가 됩니다. 다만 등기 순서만으로 ‘낙찰받으면 전부 사라진다’고 판단하는 건 위험합니다. 경매 사건의 매각물건명세서와 현황조사서, 임차인 자료를 함께 봐야 합니다.
등기부에 없는 돈까지 계산해야 입찰가가 나옵니다
가령 최저매각가격이 2억 원인 빌라를 보고 등기부에 근저당이 몇 건 있다는 이유만으로 싸다고 느낄 수 있습니다. 그런데 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지, 낙찰자가 떠안을 보증금이 있는지는 등기부 한 장으로 확정할 수 없습니다. 명도에 드는 시간과 비용, 체납 관리비 중 부담할 부분, 취득세, 대출 이자까지 더하면 처음 생각한 수익은 금방 줄어듭니다.
제가 초보에게 가장 많이 하는 말은 발급 순서를 외우는 데서 멈추지 말라는 겁니다. 물건 표시를 맞추고, 말소된 기록까지 읽고, 매각물건명세서와 현장 상황이 서로 맞는지 확인하는 데 시간을 쓰세요. 설명하기 어려운 권리가 하나라도 남으면 입찰가부터 적기보다 그 권리의 성격과 인수 가능성을 먼저 확인하는 편이 낫습니다. 경매에서는 등기부를 빨리 떼는 사람보다 다시 확인하는 사람이 오래 버팁니다.
