대지권 미등기 전세대출 상담에서 멈춘 이유

얼마 전 신축 아파트 전세를 보러 간 지인이 등기사항전부증명서를 보내왔습니다. 건물 소유자는 계약하려는 임대인과 같았는데, 대지권 표시가 비어 있더군요. 중개사는 “새 아파트라 아직 등기 중”이라고 했습니다. 그 말이 사실일 수도 있습니다. 그래도 저는 계약금부터 보내지 말고, 왜 비어 있는지와 전세대출이 실행되는지를 먼저 확인하라고 했습니다.

대지권 미등기라는 말만으로는 위험을 가를 수 없다

대지권은 아파트 한 세대가 단지 땅을 사용할 수 있는 권리와 연결됩니다. ‘대지권 미등기’는 그 권리가 등기부에 아직 표시되지 않았다는 뜻이지, 언제나 토지 권리가 없다는 뜻은 아닙니다. 신축 단지에서 지적 정리나 대지권 등기가 늦어지는 경우도 있습니다. 반대로 임대인이 토지 권리를 제대로 취득하지 못했거나 토지에 별도 권리관계가 남아 있는 경우라면 이야기가 달라집니다.

제가 경매 물건을 볼 때도 ‘미등기’ 네 글자보다 원인을 먼저 찾습니다. 건물 등기만 펼쳐 놓고 괜찮다고 판단하면 토지 쪽 문제를 놓치기 쉽거든요. 집합건물법은 원칙적으로 전유부분과 대지사용권이 함께 움직이도록 하지만, 그 조항만 믿고 개별 물건의 토지 권리 확인을 건너뛸 수는 없습니다.

전세대출과 보증금 반환보증은 따로 물어봐야 한다

대지권 미등기 전세대출이 무조건 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증 안내는 건물 등기상 용도와 소유권에 대한 권리침해 여부 등을 보증대상 목적물 요건으로 제시합니다. 하지만 실제 대출은 보증기관의 심사와 취급 은행의 심사를 거칩니다. 같은 아파트라도 이용할 상품, 임차인 조건, 제출 서류에 따라 답이 달라질 수 있습니다.

여기서 한 가지를 더 확인해야 합니다. 전세대출 보증은 은행 대출과 관련된 보증이고, 전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 상품입니다. 대출이 가능하다는 답을 들었다고 반환보증 가입까지 된다는 뜻은 아닙니다.

주택도시보증공사의 전세금안심대출보증과 반환보증 안내에는 건물과 토지가 모두 동일 임대인 소유여야 한다는 조건이 있습니다. 다만 공공택지의 지적 미정리로 대지권이 미등기인 경우에는 보증이 가능하다는 예외도 명시합니다. 그러니 ‘신축이라 괜찮다’는 구두 설명 대신, 해당 단지가 그 예외에 해당하는지 보증기관과 취급 은행에 물건 주소를 제시해 확인해야 합니다.

등기부 한 장보다 토지와 사업 서류를 같이 본다

저라면 건물 등기사항전부증명서에서 소유자와 갑구의 압류·가압류·가처분·경매 기입 여부, 을구의 근저당권을 먼저 봅니다. 다음은 토지 등기사항전부증명서입니다. 토지 소유자가 누구인지, 신탁이나 선순위 담보권이 있는지 확인합니다. 토지 필지가 여러 개라면 일부만 확인해서는 부족합니다.

건축물대장, 분양계약서나 공급계약서, 사용승인 관련 서류도 대지권 등기가 늦는 이유를 확인하는 데 쓰입니다. 임대인이나 중개사에게는 ‘언제 등기된다’는 예상만 듣지 말고 지적 정리 단계와 등기 지연 사유를 보여주는 자료를 요청합니다. 서류의 명의와 계약하려는 임대인의 명의가 이어지는지도 확인해야 하고요. 토지 소유자가 다른 사람인데 설명이 흐릿하다면 저는 그 자리에서 계약을 서두르지 않습니다.

가격도 함께 봐야 합니다. 예를 들어 인정되는 주택가격이 3억 6천만 원이고 선순위채권이 8천만 원, 전세보증금이 2억 7천만 원이라면 둘을 더해 3억 5천만 원입니다. 주택도시보증공사가 안내하는 반환보증 기준의 주택가액을 주택가격의 90%로 계산하면 3억 2천4백만 원입니다. 이 가정에서는 대지권 문제가 풀려도 금액 요건부터 맞지 않습니다. 시세가 높아 보인다는 말보다 보증기관이 인정하는 가격과 선순위채권 금액이 중요합니다.

계약 전 확인이 계약금보다 싸다

순서는 간단합니다. 먼저 등기와 토지 서류를 확보하고, 이용하려는 은행에 물건별 전세대출 가능 여부와 필요한 서류를 확인합니다. 이어 반환보증 가입 가능 여부를 별도로 확인합니다. 상담 창구에서 ‘가능할 듯하다’는 답만 받았다면 대출 실행과 보증서 발급이 확정된 것으로 받아들이지 않는 게 좋습니다.

계약을 진행한다면 특약도 구체적으로 적어야 합니다. 예컨대 ‘대지권 미등기 및 해당 주택의 권리관계로 인해 임차인의 전세자금대출 또는 계약서에 명시한 전세보증금 반환보증 가입이 거절되는 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 계약금을 지체 없이 반환한다’는 식입니다. 신청할 은행·보증상품, 확인 기한, 해제 통지 방법까지 계약 당사자가 합의해 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다. 특약 문구 자체가 대출 승인을 보장하지는 않습니다.

입주 뒤에는 전입신고와 확정일자, 실제 점유를 챙기고 대출 실행일 전후로 등기사항도 다시 확인해야 합니다. 제가 현장에서 가장 아쉬웠던 경우는 위험 표시를 못 본 사람보다 ‘곧 해결된다’는 말을 확인된 사실로 받아들인 사람이었습니다. 대지권 미등기 물건은 풀릴 수도 있습니다. 다만 그 가능성에 전세보증금 전부를 걸 필요는 없습니다.