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얼마 전 빌라전세 계약을 앞둔 지인이 등기부등본을 보내왔다. 보증금이 주변 매매가보다 조금 낮고 집도 깨끗하니 괜찮지 않겠느냐는 이야기였다. 저는 경매 입찰표를 쓸 때처럼 먼저 물었다. 이 집이 경매에 넘어가면 보증금이 어디서 나올까. 10년 넘게 낙찰 물건의 임차인을 만나 보니, 계약할 때의 ‘시세’와 경매에서 실제로 팔리는 가격 사이에는 생각보다 큰 틈이 있었다.
매매 호가보다 낮아도 안심할 수 없는 집
빌라는 같은 동네라도 층, 주차, 도로 폭, 불법 증축 여부에 따라 값이 달라진다. 중개 현장에서 들은 매매 호가 한 건을 집값으로 믿으면 위험하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물과 인근의 비슷한 면적·준공 연도·층을 비교하고, 거래 시점도 함께 봐야 한다. 거래가 드문 신축 빌라라면 분양가나 광고 가격만으로 보증금 회수 가능성을 판단하기 어렵다.
가령 인근의 비슷한 집이 최근 2억 2천만 원에 거래됐고 전세보증금은 1억 9천만 원이라고 해보자. 매매가보다 3천만 원 낮으니 넉넉해 보일 수 있다. 그런데 경매에서 1억 7천만 원에 팔리면 이야기가 바뀐다. 집을 처분해 들어온 돈 자체가 보증금보다 적다. 경매 비용과 앞선 권리까지 있다면 부족액은 더 커진다. 이 숫자는 특정 물건의 낙찰 예상가가 아니라, 매매 시세만 보고 계약했을 때 생길 수 있는 손실을 보여주는 예시다.
그래서 저는 빌라전세를 볼 때 ‘얼마에 팔린 적 있나’ 다음에 ‘급하게 팔아야 하면 얼마에 팔릴까’를 생각한다. 여러 실거래가를 비교해도 가격 판단이 서지 않는 집은 보증금을 낮추거나 다른 집을 찾는 편이 낫다. 전세 계약은 내가 그 집을 직접 사는 거래가 아니어도, 집이 팔려야 돈을 돌려받는 순간이 올 수 있다.
등기부의 근저당 한 줄이 보증금 순서를 바꾼다
등기부등본은 표제부에서 계약하려는 동·호수와 면적을 맞춰 보고, 갑구에서 소유자와 압류·가압류 같은 권리침해를, 을구에서 근저당권과 그 설정일을 본다. 계약서에 적힌 임대인 이름이 등기부의 소유자와 다르면 이유부터 확인해야 한다. 대리인이 나온다면 대리 권한과 보증금 입금 계좌의 명의도 따져야 한다.
앞의 예시에 먼저 설정된 근저당권의 채권최고액이 4천만 원 있다고 치자. 1억 7천만 원에 낙찰돼도 그 근저당권이 보증금보다 앞선다면 임차인이 받을 수 있는 돈은 단순 계산으로 1억 3천만 원 이하가 된다. 실제 배당액은 다른 권리, 세금, 경매 비용과 배당 절차에 따라 달라진다. 제가 입찰장에서 가장 조심하는 것도 바로 이 순서다. 등기부에 적힌 금액을 보고도 설정일을 지나치면 계산이 완전히 달라진다.
주택임대차보호법에 따르면 집을 인도받고 전입신고를 마친 임차인의 대항력은 그 다음 날부터 생긴다. 확정일자까지 갖추면 경매·공매 대금에서 후순위 권리자보다 우선해 변제받을 권리를 판단할 수 있다. 다만 확정일자 도장 하나로 모든 선순위 권리가 사라지는 것은 아니다. 잔금일에 기존 대출을 갚겠다는 말만 듣지 말고, 말소에 필요한 절차와 실제 등기 상태를 잔금 지급 전후로 확인해야 한다.
보증 가입 가능하다는 말도 직접 계산했다
중개인이 “전세보증금반환보증 되는 집”이라고 말해도 그 자리에서 가입이 확정되는 것은 아니다. 주택도시보증공사의 안내에는 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 금액에서 선순위채권 등을 빼서 보증한도를 구하는 기준이 있다. 위 예시의 2억 2천만 원이 공사가 인정하는 주택가격이라고 가정하면 90%는 1억 9,800만 원이다. 여기서 선순위채권 4천만 원을 빼면 한도는 1억 5,800만 원이다. 보증금 1억 9천만 원 전액을 담기 어렵다.
여기서 조심할 점이 있다. 내가 찾아본 실거래가 2억 2천만 원을 공사가 그대로 주택가격으로 인정한다는 뜻은 아니다. 공사의 가격 산정 순서와 주택 상태, 등기 내용, 임대인 관련 심사를 거쳐야 한다. 건축물대장에 위반건축물로 기재됐는지도 확인 대상이다. 계약 전에는 안심전세 앱에서 시세와 임대인 정보를 확인하고, 보증기관에 해당 주소와 계약 조건으로 가입 가능성을 따로 물어보는 편이 안전하다. 신청 기한도 있으니 계약 후 한참 지나서 생각할 일이 아니다.
‘빌라’라는 말 아래 다세대주택과 다가구주택을 섞어 부르는 경우도 많다. 다세대는 보통 호실별로 소유권이 나뉘지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 소유권인 경우가 많다. 다가구라면 다른 세입자들의 보증금이 내 보증금 회수에 영향을 줄 수 있다. 건축물대장과 등기부에서 주택 유형을 확인하고, 선순위 임차보증금 내역도 확인해야 한다. 현관문에 붙은 호수만 보고 독립된 등기라고 생각하면 곤란하다.
계약한 날보다 돈을 돌려받는 날을 생각한다
계약 단계에서는 잔금일 전후의 일을 종이에 적어본다. 기존 근저당을 누가, 어떤 돈으로 갚는지. 말소가 확인되지 않으면 잔금을 어떻게 처리할지. 임대인이 새 대출을 받거나 소유권을 넘길 때 임차인에게 어떤 위험이 생기는지. 특약은 이런 약속을 분명히 적는 데 도움이 되지만, 특약만으로 보증금이 저절로 보호되지는 않는다. 등기 변동과 실제 이행을 확인하는 일이 남는다.
입주 당일에는 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 챙긴다. 계약 기간 중에도 등기부를 한 번씩 확인한다. 만기가 됐는데 보증금을 못 받았다면 이사부터 결정하지 않는다. 대항력과 우선변제권 유지가 걸린 문제라서, 이사가 필요하면 임차권등기명령의 등기 완료 여부와 보증기관의 이행 절차를 먼저 확인해야 한다. 주택도시보증공사는 보증 사고 유형과 이행청구 요건을 따로 안내하고 있다.
경매 현장에서 만난 세입자 중에는 집을 잘못 고른 사람보다, 계약할 때 확인할 자료가 무엇인지 몰랐던 사람이 더 많았다. 빌라전세에서 마음에 드는 집을 찾는 일은 빠르다. 보증금이 돌아올 길을 숫자와 권리 순서로 확인하는 데는 시간이 더 든다. 저는 그 시간이 아깝지 않다고 생각한다.
