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경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 가장 많이 듣는 말이 있습니다. “계약할 때는 깨끗한 집이라고 했는데요.” 등기부에 근저당이 없었다는 뜻인 경우가 많습니다. 그런데 경매 현장에서 보증금을 돌려받을 수 있는지 따져보면 등기부 한 장으로는 답이 안 나옵니다. 다른 세입자의 보증금, 집값, 세금 체납, 계약 뒤에 생긴 권리까지 봐야 합니다. 제가 생각하는 전세사기예방은 계약서에 도장을 찍기 전에 그 집이 경매로 넘어가는 장면을 한 번 그려보는 일입니다.
집값 2억 4천만 원에 보증금 2억 1천만 원이라면
숫자를 하나 놓고 보죠. 주택가격이 2억 4천만 원으로 인정되는 집에 전세보증금 2억 1천만 원을 요구하고, 앞선 근저당 채권이 4천만 원 있다고 가정하겠습니다. 보증금과 선순위 채권만 합쳐도 2억 5천만 원입니다. 집값보다 많습니다. 경매에서는 낙찰가가 기대한 매매가격보다 낮을 수도 있으니 여유가 더 줄어듭니다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 기준으로 계산해도 걸립니다. 현재 안내된 기본 보증한도는 ‘인정 주택가격 × 90% − 선순위채권 등’입니다. 위 숫자를 그대로 대입하면 2억 4천만 원의 90%인 2억 1천6백만 원에서 4천만 원을 뺀 1억 7천6백만 원입니다. 보증금 2억 1천만 원은 이를 넘습니다. 다만 실제 심사에 쓰이는 주택가격은 매물이 광고하는 시세와 다를 수 있고, 주택 종류와 권리관계에 따라 추가 조건도 붙습니다. 계산기만 두드리고 ‘가입 가능’이라고 단정할 일은 아닙니다.
신축 빌라에서 특히 조심할 숫자가 매도인의 희망가격입니다. 같은 건물 분양가가 3억 원이라는 말보다 주변의 실제 매매 거래가 얼마에 이뤄졌는지가 중요합니다. 비교할 거래가 거의 없다면 저는 보증금을 더 낮춰 잡거나 다른 집을 찾는 쪽을 택합니다. 입찰장에서는 팔릴 가격이 불분명한 물건을 숫자로 좋게 꾸민다고 돈이 생기지 않더군요.
등기부가 깨끗해도 빈칸은 남는다
계약 전에는 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 직접 발급받아 주소와 동·호수가 계약할 집과 맞는지부터 확인합니다. 갑구에서는 소유자, 압류·가압류, 가등기, 신탁등기를 보고 을구에서는 근저당과 전세권을 봅니다. 계약 상대방의 신분증과 등기상 소유자도 대조해야 합니다. 대리인이 나온다면 위임장만 받아 넘기지 말고 소유자의 위임 의사와 보증금 입금 계좌까지 확인하는 편이 안전합니다.
다가구주택은 여기서 한 번 더 멈춰야 합니다. 여러 세대가 건물 전체를 함께 쓰지만 다른 세입자의 보증금이 내 호실의 등기부에 일일이 적히지는 않습니다. 먼저 들어온 세입자들의 보증금과 근저당을 합쳐 보면 건물 가치에 바짝 붙어 있는 경우가 있습니다. 임대인과 중개사에게 선순위 임대차 현황을 확인받고, 설명받은 금액을 기록으로 남겨야 합니다. 필요한 정보가 끝내 확인되지 않으면 ‘등기부가 깨끗하다’는 말로 빈칸을 메우지 않는 게 낫습니다.
건축물대장도 같이 봅니다. 불법 증축이나 용도 문제는 보증 가입과 거래에 영향을 줄 수 있습니다. 국세·지방세 체납 여부, 임대인의 보증 사고 이력도 확인 대상입니다. 주택도시보증공사의 안심전세 앱에는 주택 시세와 임대인 정보 등을 조회하는 기능이 있습니다. 조회 결과 하나로 안전이 보장되는 건 아니지만, 계약 전에 확인할 자료를 늘려 줍니다.
계약한 날보다 잔금 보내는 날이 더 긴장된다
계약할 때 확인한 등기부를 잔금일에 다시 보는 이유가 있습니다. 그 사이 근저당이나 압류가 새로 들어올 수 있기 때문입니다. 잔금을 보내기 직전 등기 변동을 확인하고, 보증금은 확인한 소유자 명의 계좌로 송금해 기록을 남깁니다. 선순위 대출을 보증금으로 갚기로 했다면 ‘갚겠다’는 말보다 실제 상환과 말소 절차가 어떻게 이뤄지는지를 확인해야 합니다.
계약서에는 잔금 전 새 담보권을 설정하지 않고, 위반하거나 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 사유가 확인되면 계약을 해제하고 받은 돈을 반환한다는 취지의 특약을 구체적으로 적을 수 있습니다. 다만 특약은 분쟁이 났을 때 따질 근거이지, 이미 사라진 보증금을 자동으로 돌려주는 장치는 아닙니다. 조건을 받아들이지 않는 집주인이라면 왜 거부하는지부터 물어야 합니다.
집을 인도받으면 전입신고와 확정일자도 바로 챙깁니다. 현행 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록을 마친 경우 대항력은 다음 날부터 생깁니다. 확정일자까지 갖춰야 경매·공매 때 우선변제권을 따질 수 있습니다. 그래서 잔금 당일의 권리 변동과 전입신고 이후의 등기 변동을 가볍게 보지 않습니다. 정부가 대항력 발생 시점을 바꾸는 방안을 발표한 적은 있지만, 계약할 때는 시행 중인 법을 기준으로 확인해야 합니다.
보증보험은 계약 전에 가능성을 확인한다
“보험 들면 되죠”라는 말은 계약 직전에 자주 나옵니다. 실제로는 주택가격 산정, 선순위채권, 건축물 상태, 임대인 관련 요건 때문에 가입이 거절될 수 있습니다. 전세대출 승인과 전세보증금반환보증 가입도 같은 판단이 아닙니다. 원하는 보증상품의 가입 조건과 신청 기한을 미리 확인하고, 계약할 집의 자료로 보증기관이나 취급 금융기관에 문의하는 게 순서입니다.
보증에 가입한 뒤에도 계약 종료 통지와 반환 청구에 필요한 절차를 챙겨야 합니다. 무엇보다 보험 가입 가능 여부만 보고 보증금을 집값에 바짝 붙여 계약할 이유는 없습니다. 제가 경매장에서 본 손실은 대개 계산이 어려워서 생긴 게 아니었습니다. 확인되지 않은 숫자를 괜찮을 거라고 넘긴 자리에서 시작됐습니다. 마음에 드는 집이어도 선순위 보증금이나 실제 거래가격을 확인할 수 없다면, 그 계약은 놓치는 편이 덜 비쌀 수 있습니다.
