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입찰표를 거의 다 썼다가 접은 적이 있습니다. 수도권의 작은 아파트였는데, 최저매각가격이 시세보다 6천만 원쯤 낮아 보였습니다. 그런데 매각물건명세서에 적힌 임차인의 전입일을 등기부의 근저당권 설정일과 나란히 놓으니 계산이 달라졌습니다. 가격만 보고 들어갔다면 싼 집을 산 게 아니라, 보증금 문제까지 떠안았을 수 있었습니다.
경매장에서 부동산 용어는 시험 문제처럼 외워서 끝낼 일이 아닙니다. 같은 ‘보증금’도 입찰할 때 법원에 내는 돈인지, 세입자에게 돌려줘야 할 돈인지에 따라 내 통장에서 빠져나가는 시점과 이유가 다릅니다. 제가 물건을 볼 때 자주 쓰는 용어를 실제 입찰 계산 순서대로 풀어보겠습니다.
감정가가 2억 원이면 2억 원짜리 집일까
감정가는 법원이 선임한 감정평가인이 평가한 금액입니다. 최저매각가격은 그 회차에 입찰할 수 있는 가격의 바닥입니다. 둘 다 현재 거래 가능한 시세와 같은 뜻은 아닙니다. 감정평가가 이뤄진 뒤 시장이 움직였을 수도 있고, 내부 상태나 점유 상황이 사진만으로 충분히 드러나지 않을 수도 있습니다.
예를 들어 감정가 2억 원인 집의 최저매각가격이 1억 4천만 원으로 내려왔다고 합시다. 같은 단지의 비슷한 층이 최근 1억 8천만 원에 거래됐다면, 눈에 먼저 들어오는 숫자는 4천만 원 차이입니다. 하지만 수리비 1천만 원, 취득세와 등기 비용, 대출이자, 점유자를 내보내는 데 드는 비용을 빼면 그림이 작아집니다. 최근 거래도 한 건만 보지 않습니다. 면적, 층, 향, 수리 상태가 비슷한지 확인하고 현재 나온 매물의 호가와도 비교합니다.
저는 감정평가서에서 평가 시점과 내부 확인 여부를 먼저 봅니다. 내부를 못 봤다는 기록이 있으면 수리비를 넉넉히 잡습니다. ‘감정가 대비 몇 퍼센트 낙찰’이라는 말보다, 내가 이 집을 얼마에 팔거나 임대할 수 있는지가 입찰가를 정하는 데 더 중요했습니다.
말소기준권리보다 날짜 한 줄이 더 무서웠다
말소기준권리는 경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 수 있는 권리를 가르는 출발점입니다. 보통 등기부에서 먼저 성립한 근저당권이나 압류 등을 확인하지만, 등기부의 첫 줄 하나로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 임차인의 전입과 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 함께 봐야 합니다.
앞의 아파트를 숫자를 바꿔 다시 그려보겠습니다. 임차인이 2018년에 들어와 전입신고를 마쳤고, 은행 근저당권은 2020년에 설정됐습니다. 임차보증금은 8천만 원입니다. 입찰가는 1억 6천만 원쯤 생각하고 있었습니다. 이때 임차인이 실제로 언제부터 점유했는지, 대항력을 유지하고 있는지, 배당에서 얼마를 받을 수 있는지에 따라 매수인의 부담이 크게 달라집니다. 선순위 임차인이 배당을 받고도 보증금을 전부 돌려받지 못하면 남은 금액을 매수인이 부담하는 상황이 생길 수 있습니다.
대항력은 일정 요건을 갖춘 임차인이 새 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 힘입니다. 주택에서는 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 효력이 생기는 것이 기본입니다. 우선변제권은 대항요건과 계약서의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 서로 연결돼 있지만 같은 말은 아닙니다. 특히 대항력은 처음 취득한 날짜뿐 아니라 이후에도 요건이 유지됐는지가 중요합니다. 대법원 판례에서도 점유를 잃은 시점이 권리 판단의 쟁점이 된 적이 있습니다.
배당받는 돈과 내가 인수할 돈은 따로 적는다
초보 때는 ‘임차인이 배당요구를 했으니 보증금은 법원이 알아서 주겠지’라고 생각하기 쉽습니다. 저도 비슷하게 계산했다가 동료에게 지적받은 적이 있습니다. 배당요구는 돈을 받을 절차에 들어왔다는 뜻이지, 보증금 전액을 받을 것이라는 보장은 아닙니다. 실제 배당액은 매각대금과 앞선 채권, 집행비용 등에 따라 달라집니다.
가령 선순위 임차인의 보증금 8천만 원 중 배당으로 3천만 원만 충당되고, 남은 5천만 원을 매수인이 부담해야 하는 조건이라면 어떨까요. 1억 6천만 원에 낙찰받아도 집을 확보하는 데 들어가는 금액은 벌써 2억 1천만 원입니다. 여기에 취득세, 등기 비용, 수리비와 명도 비용까지 더하면 2억 2천만 원을 넘길 수 있습니다. 예상 매도가가 2억 2천500만 원이라면 차익처럼 보이는 500만 원도 보유 기간의 이자와 매도 비용 앞에서 쉽게 사라집니다. 이 숫자는 설명을 위한 가정이고, 실제 인수 여부와 금액은 해당 사건의 서류와 권리관계로 확인해야 합니다.
그래서 저는 종이에 칸을 둘로 나눕니다. 왼쪽에는 법원 배당으로 처리될 것으로 보는 금액, 오른쪽에는 낙찰 뒤 내가 별도로 지급하거나 해결해야 할 가능성이 있는 금액을 씁니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조하고 전입 시점과 배당요구 내용이 맞지 않으면 그날은 입찰가를 올리지 않습니다. 법원경매정보에 올라온 서류도 서로 다른 시점에 작성되므로 입찰 전 다시 확인합니다.
낙찰 뒤에는 잔금과 명도가 숫자로 돌아온다
경락잔금대출은 낙찰대금을 치를 때 이용하는 대출을 뜻합니다. ‘낙찰가의 몇 퍼센트까지 된다’는 말만 듣고 자금표를 만들면 곤란합니다. 물건의 종류와 권리관계, 본인의 소득과 기존 대출, 금융기관 심사에 따라 실제 한도와 금리가 달라집니다. 입찰 전에 금융기관에서 해당 물건을 기준으로 가능 금액을 확인하고, 대출금이 예상보다 적게 나왔을 때 채울 현금까지 계산해야 합니다.
명도는 낙찰 뒤 점유자로부터 부동산을 넘겨받는 과정입니다. 보증금을 돌려받아야 나갈 수 있는 임차인인지, 소유자나 다른 점유자인지에 따라 대화도 비용도 달라집니다. 인도명령을 신청할 수 있는 경우가 있더라도 신청만 하면 곧바로 빈집이 되는 것은 아닙니다. 이사 일정 조율과 집행 가능성까지 생각하면 시간은 비용이 됩니다. 점유자가 있는 집을 볼 때 제가 예상 수익에서 몇 달치 이자와 관리비를 빼는 이유입니다.
그날 접은 입찰표가 아깝지는 않았습니다. 최저매각가격이 낮다는 사실보다 임차인의 날짜와 보증금이 내 계산을 바꿨으니까요. 경매에서 부동산 용어를 제대로 읽는다는 건 어려운 말을 많이 아는 일이 아닙니다. 그 말이 낙찰 뒤 누구에게 얼마를 지급해야 하는지로 이어지는지 끝까지 적어보는 일입니다.
