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얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 중개사무소에서 분양권 이야기를 들었습니다. 매도인이 지방으로 발령받았으니 전매제한 중이어도 넘길 수 있다는 겁니다. 처음에는 그럴듯했어요. 그런데 발령받은 사람은 남편 한 명이고, 아내와 아이는 기존 집에 남는다고 했습니다. 계약금을 넣기 전에 멈춰야 할 대목이 바로 거기였습니다.
분양권 전매제한 예외는 사정이 딱하다고 자동으로 인정되는 제도가 아닙니다. 주택법과 시행령이 정한 사유에 맞아야 하고, 필요한 동의도 받아야 합니다. 경매장에서 권리 한 줄을 놓치면 돈을 잃듯, 분양권 거래에서는 ‘예외에 해당한다’는 말 한 줄만 믿었다가 계약금이 묶일 수 있습니다.
지방 발령만 받으면 팔 수 있다는 말
주택법 시행령 제73조는 근무·생업·질병치료·취학·결혼 때문에 세대원 전원이 다른 광역시·특별자치시·특별자치도·시·군으로 이전하는 경우를 전매 예외 사유로 둡니다. 다만 수도권 안에서 옮기는 경우는 제외합니다. 서울에서 경기로 발령받았다는 이유만으로 이 조항을 적용할 수 없다는 뜻입니다.
여기서 제가 먼저 묻는 건 ‘누가 발령받았나’보다 ‘세대원 전원이 실제로 옮기나’입니다. 발령장 한 장과 이사 계획은 다른 이야기거든요. 질병치료나 취학도 사유 이름만 맞으면 끝나는 게 아닙니다. 이전 지역, 세대 구성, 사유를 뒷받침할 자료를 함께 봐야 합니다.
앞서 들은 물건도 남편의 발령 사실만으로 계약을 진행할 단계는 아니었습니다. 아내와 아이가 남는다면 시행령이 요구하는 세대원 전원 이전에 맞는지부터 확인해야 합니다. 매도인의 설명보다 서류와 동의 여부가 먼저입니다.
예외 사유는 여럿이지만 조건은 각각 다르다
같은 시행령에는 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우도 있습니다. 이혼 때문에 분양권이나 주택을 배우자에게 이전하는 경우, 분양권이나 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우도 별도로 규정합니다. 상속 자체는 주택법상 전매의 정의에서 빠지지만, 상속받은 다른 주택으로 이사하려고 기존 분양권을 파는 일은 별개의 예외 사유라는 점을 구분해야 합니다.
실직·파산·신용불량으로 경제적 어려움이 생긴 경우도 대상입니다. 하지만 ‘돈이 급하다’는 말과 법에서 정한 사유가 확인되는 것은 다릅니다. 공익사업으로 주거용 건축물을 제공하고 이주대책용 주택을 공급받은 경우에는 시장·군수·구청장의 확인이라는 조건도 붙습니다. 예외 사유를 서로 섞어서 해석하면 위험합니다.
제가 특히 조심스럽게 보는 건 경매·공매입니다. 시행령은 분양가상한제 적용주택 등 주택법 제64조 제1항 제3호부터 제5호까지에 해당하는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체·일정한 금융기관·주택도시보증공사에 대한 채무를 갚지 못해 경매나 공매가 시행되는 경우를 규정합니다. ‘경매 물건이면 전매제한이 무조건 풀린다’고 읽으면 안 됩니다. 어떤 주택인지, 누구에 대한 채무로 진행된 절차인지까지 확인해야 합니다. 분양권 자체를 거래하는 일과 등기된 주택이 경매에 나온 일도 구별해야 하고요.
동의 전에는 매매가 끝난 게 아니다
주택법 제64조와 시행령 제73조를 보면 예외 사유에 해당하는 것과 전매에 필요한 동의를 받는 것은 이어진 절차입니다. 실무에서는 분양계약서와 입주자모집공고문으로 해당 물건의 전매제한기간을 먼저 확인합니다. 그다음 한국토지주택공사 또는 해당 사업에 적용되는 공공주택사업자의 안내에 따라 동의 신청 대상과 서류를 확인합니다. 계약서에 적힌 제한기간도 함께 대조합니다.
전매 동의신청서에는 분양계약서 사본, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서가 첨부서류로 적혀 있습니다. 사유에 따라 발령, 이전, 해외 체류, 경제적 어려움 등을 입증할 자료도 요구될 수 있으니 접수 기관에 미리 확인하는 게 안전합니다. 서식에 처리기간이 14일로 표시돼 있어도, 그 날짜에 맞춰 잔금과 대출 실행이 반드시 끝난다고 계산해서는 곤란합니다.
매수인이라면 매도인의 사정 설명만 듣고 계약금을 보내지 않았으면 합니다. 먼저 전매 동의가 가능한 물건인지 확인하고, 계약을 맺는다면 동의를 받지 못했을 때 계약금 반환과 계약 해제를 어떻게 처리할지 특약을 구체적으로 적어야 합니다. 공공분양주택은 예외 사유가 있어도 공공주택사업자에게 우선 매입을 신청해야 하는 경우가 있어, 일반 매수인에게 곧바로 팔 수 있다고 가정해서도 안 됩니다.
싸게 나온 분양권의 숫자를 다시 봤다
가령 주변 거래 가능 물건보다 3천만 원 낮게 나온 분양권이 있다고 해봅시다. 겉으로는 차익 3천만 원처럼 보입니다. 그런데 전매 동의가 불확실하고, 중도금대출 승계가 안 되거나 잔금 조달 일정이 어긋나면 그 가격 차이는 수익이 아닙니다. 취득 관련 비용, 대출 이자, 거래 비용과 매도할 때의 세금도 따로 계산해야 합니다. 수익 숫자보다 먼저 거래가 적법하게 완결되는지 확인하는 이유입니다.
제가 현장에서 여러 번 본 실수는 매도인의 ‘예외가 된다더라’는 말이 매수인의 확인을 대신하는 순간에 시작됐습니다. 전매제한기간, 정확한 예외 사유, 세대원과 이전 사실, 동의 절차, 공공사업자의 매입 가능성까지 맞춰 보면 거래할 물건과 지나칠 물건이 꽤 선명하게 갈립니다. 조금 싼 가격을 놓치는 건 아쉽지만, 확인되지 않은 권리를 떠안는 것보다는 훨씬 가벼운 손실입니다.
