분양가상한제 실거주 유예 믿고 전세 놨다가

입주가 다가온 분양권을 들고 와서 “전세 한 번 놓으면 잔금은 해결되겠죠?”라고 묻는 분들이 있습니다. 저는 그럴 때 잔금보다 먼저 전세계약이 끝나는 날을 묻습니다. 분양가상한제 실거주 유예를 전세를 마음껏 놓아도 된다는 뜻으로 받아들이면, 몇 년 뒤 세입자 보증금을 돌려줄 때 자금 계획이 무너질 수 있어서입니다.

3년은 거주기간이 아니라 입주를 시작할 기한입니다

현행 주택법은 거주의무 대상 주택의 입주자가 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하도록 정합니다. 그때부터 해당 주택에 정해진 기간 동안 계속 거주해야 합니다. 흔히 말하는 ‘실거주 3년 유예’는 입주 시작 시점을 늦출 수 있다는 뜻이지, 거주의무 3년을 채운 것으로 인정해 준다는 뜻이 아닙니다.

예를 들어 최초 입주가능일이 2027년 3월 1일이라면, 거주의무 대상자는 원칙적으로 2030년 3월 1일 이내에 입주해야 합니다. 2029년에 들어갔다면 그때부터 해당 주택에 정해진 거주의무기간을 채워야 합니다. 실제 거주의무기간은 단지마다 다르므로 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.

여기서 날짜를 하나 더 봅니다. 2024년 법 개정 전에 사용검사를 받은 주택에는 별도의 경과 규정이 있습니다. 오래된 분양권이나 이미 입주가 시작된 단지를 볼 때 최신 법 조항 한 줄만 읽고 날짜를 계산하면 틀릴 수 있습니다. 입주자모집공고, 사용검사 시점, 최초 입주가능일을 함께 놓고 봐야 합니다.

분양가상한제 단지라고 모두 같은 의무가 붙지는 않습니다

주택법상 거주의무 대상에는 수도권에서 공급되는 분양가상한제 적용주택 등이 포함됩니다. 그런데 같은 분양가상한제 단지라도 공공택지인지 민간택지인지, 분양가격이 인근 주택가격과 어느 정도 차이 나는지에 따라 거주의무기간이 달라질 수 있습니다. 토지임대부 분양주택은 3년 이내 입주 규정에서도 예외로 다뤄집니다.

제가 물건을 볼 때 먼저 펼치는 것은 광고 문구가 아니라 입주자모집공고의 ‘거주의무’ 항목입니다. 거기에 적힌 대상 여부와 기간을 확인하고, 등기부의 부기등기도 봅니다. 전매제한기간이 끝났다는 말만 듣고 매매 가능하다고 판단하면 위험합니다. 거주의무를 채워야 양도할 수 있는 제한은 별도로 남을 수 있습니다.

경매 투자자라면 이 부분이 더 낯설 수 있습니다. 일반 아파트를 보던 습관대로 분양권이나 신축 물건의 가격만 비교하기 쉽거든요. 하지만 분양가상한제 물건은 누가 어떤 경위로 취득했는지, 거주의무가 어느 단계까지 이행됐는지에 따라 거래와 자금 계획이 달라집니다. 권리분석표에 거주의무와 부기등기 확인란을 따로 만드는 이유입니다.

전세금으로 잔금을 치르면 3년 뒤엔 누가 보증금을 돌려줄까요

숫자로 보면 부담이 선명합니다. 분양 잔금 등에 필요한 돈이 7억 원이고 자기자금 3억 원, 전세보증금 4억 원으로 맞췄다고 가정해 봅시다. 처음에는 계산이 맞습니다. 하지만 직접 입주할 때는 세입자에게 4억 원을 돌려줘야 합니다. 그때 확보 가능한 대출이 2억 원이라면 현금 2억 원이 더 필요합니다. 대출 가능액은 당시 규제와 개인 조건에 따라 달라지므로, 2억 원은 설명을 위한 가정일 뿐입니다.

취득 단계의 세금과 중개보수, 보유 중 이자·관리비, 입주를 위한 이사비도 따로 듭니다. 전세금은 수익이 아니라 나중에 반환할 돈입니다. 주변 전세 시세가 내려가면 새 임차인 보증금으로 기존 보증금을 돌려막겠다는 계획도 흔들립니다. 거주의무가 있어 결국 직접 들어가야 한다면, 새 임차인을 구하는 방식 자체가 답이 되지 않습니다.

더 까다로운 건 임대차 날짜입니다. 최초 입주가능일부터 3년 안에 입주해야 하는데 임차인의 계약갱신 요구 시기와 겹칠 수 있습니다. 주택임대차보호법에는 임대인이나 그 직계존비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 규정이 있습니다. 그렇다고 ‘3년 유예니까 세입자는 알아서 나가겠지’라고 생각하면 안 됩니다. 갱신 요구와 거절의 법정 기간을 지켜야 하고, 실제 입주할 계획도 있어야 합니다. 분쟁이 생기면 이사 날짜와 보증금 반환 날짜가 한꺼번에 밀립니다.

입찰장에 가져갈 계산은 낙찰가보다 날짜표입니다

경매 현장에서는 싼 가격에 먼저 눈이 갑니다. 저도 초반에는 낙찰가와 시세 차이만 크게 적어 놓고, 명도에 걸릴 시간과 추가 자금을 작게 잡은 적이 있습니다. 분양가상한제 실거주 유예도 비슷합니다. ‘3년’이라는 숫자만 보면 여유처럼 보이지만, 그 안에 임대차 종료와 보증금 반환, 내 집으로의 이사가 모두 들어갑니다.

입찰이나 매수 검토 전에는 세 날짜를 한 장에 적어 둡니다. 최초 입주가능일, 현재 임대차 종료일, 내가 실제 입주할 수 있는 날입니다. 여기에 보증금 반환 재원과 입주자모집공고상 거주의무기간을 붙입니다. 기존 임차인이 있다면 점유 관계와 계약서도 확인해야 합니다. 세입자가 언제 나갈지 막연히 기대한 금액은 입찰가에서 빼는 편이 안전합니다.

국가법령정보센터의 주택법과 주택임대차보호법, 해당 단지의 입주자모집공고를 함께 읽으면 출발점은 잡힙니다. 그래도 실제 계약과 대출 조건은 물건마다 다릅니다. 저는 실거주 유예를 자금 조달의 해답으로 보지 않습니다. 보증금을 돌려주고 제때 들어갈 돈과 일정이 이미 맞아 있을 때만 쓸 수 있는 시간이라고 봅니다.