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몇 년 전 빌라 한 채를 보러 갔을 때였습니다. 내부는 말끔했고, 가격도 근처 매물보다 2천만 원쯤 낮았습니다. 중개사는 급매라고 했죠. 그런데 건축물대장을 펼쳐 보니 옥상 일부에 위반건축물 표시가 있었습니다. 가격이 싼 이유를 그제야 알았습니다. 빌라는 집 안을 보고 마음에 들어도, 서류와 돈의 흐름을 따로 확인해야 합니다.
같은 동네 빌라도 가격표만 나란히 놓으면 틀립니다
빌라 매매 주의점 중 첫째는 시세를 너무 쉽게 믿지 않는 겁니다. 아파트는 같은 단지, 같은 면적의 거래를 찾기 쉽지만 빌라는 다릅니다. 같은 골목의 전용면적 50㎡라도 준공 연도, 주차 자리, 엘리베이터, 층수, 대지지분에 따라 값이 달라집니다. 신축 빌라라면 바로 비교할 만한 거래가 거의 없을 수도 있고요.
저는 호가보다 국토교통부 실거래가 공개시스템의 연립·다세대 거래부터 봅니다. 최근 거래를 찾되 면적과 준공 시기, 위치를 맞춰 봅니다. 공개 자료에는 동·호 정보가 빠질 수 있어 같은 건물 거래라고 해도 내가 보는 호실과 조건이 같은지 추가 확인이 필요합니다. 거래 한 건이 유난히 높다면 그 가격을 기준으로 삼지 않습니다. 매도 호가는 2억 6천만 원인데 비교할 만한 실거래가 2억 2천만 원 안팎이라면, 먼저 그 차이를 설명할 근거를 찾습니다.
현장에서는 낮과 밤을 한 번씩 봅니다. 주차가 된다는 말과 퇴근 시간에 실제로 차를 댈 수 있다는 건 다릅니다. 반지하 냄새, 외벽 균열, 공용 계단의 누수 흔적, 옆 건물과의 간격도 사진으로 남깁니다. 수리비가 들어갈 부분은 매매가와 별도 항목으로 적어야 가격 협상이 됩니다.
등기부와 건축물대장은 서로 다른 이야기를 합니다
등기사항증명서에서는 소유자가 계약 상대방과 같은지, 갑구에 압류·가압류·가처분·가등기나 신탁등기가 있는지, 을구에 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다. 근저당권의 채권최고액을 실제 대출잔액으로 생각하면 안 됩니다. 매도인이 대출을 갚겠다고 말하면 금융기관의 상환 예정액을 확인하고, 잔금 지급과 말소 서류 처리를 어떻게 연결할지 계약서에 적어야 합니다.
건축물대장에서는 건물의 용도와 면적, 위반건축물 표시를 봅니다. 현관 밖에 방을 넓힌 듯한 공간이 있거나 옥상을 주거 공간으로 쓰고 있다면 도면과 현장을 대조합니다. 위반 여부에 따라 시정 요구나 이행강제금, 대출 심사 문제가 생길 수 있습니다. 제가 처음에 봤던 물건도 내부만 보면 멀쩡했지만, 은행에 해당 호실의 대출 가능 여부를 확인하자 예상한 금액이 나오지 않았습니다. 은행의 실제 심사 결과는 물건과 차주 조건에 따라 달라지니 계약금부터 보내기 전에 확인하는 편이 낫습니다.
대지권 표시와 대지지분도 빼놓지 않습니다. 특히 등기부의 호수, 건축물대장의 호수, 현관에 붙은 호수가 서로 맞는지 확인합니다. 서류가 가리키는 집과 내가 본 집이 같은 집인지부터 확실해야 합니다.
세입자가 있으면 보증금이 매매가만큼 중요합니다
세입자가 사는 집을 살 때는 ‘매매가 2억 원’만 보고 자금 계획을 짜면 틀어질 수 있습니다. 보증금 1억 5천만 원을 승계하고 차액 5천만 원만 지급하는 거래라면, 나중에 세입자에게 돌려줄 1억 5천만 원도 내 책임으로 계산해야 합니다. 임대차계약서 원본을 확인하고 보증금, 월세, 계약 기간, 갱신 여부, 실제 점유 상태를 맞춰 봅니다.
전입일과 확정일자도 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 요건과 시점에 따라 달라집니다. 등기부에 임차인 이름이 없다고 임대차가 없는 것은 아닙니다. 매도인에게 임대차 자료를 요구하고, 필요한 경우 법에서 정한 절차에 따라 확정일자 관련 정보도 확인합니다. 보증금 액수나 퇴거 약속이 구두로만 오간다면 계약을 서두를 이유가 없습니다.
빈집으로 넘겨받기로 했다면 ‘잔금일에 비워 준다’는 말만으로는 부족합니다. 누가 언제 보증금을 반환하는지, 잔금일에 집이 비어 있지 않으면 어떻게 처리하는지, 열쇠와 관리비는 언제 넘기는지까지 계약서에 써 두는 게 좋습니다. 경매 현장에서 명도가 길어지는 물건을 여러 번 봤습니다. 일반 매매라고 점유 문제가 저절로 사라지지는 않습니다.
잔금표에는 세금과 수리비까지 올려야 합니다
제가 계산할 때는 매매가 옆에 취득세 등 세금, 중개보수, 등기 비용, 대출 관련 비용, 수리비를 따로 적습니다. 예를 들어 2억 원짜리 빌라에 현금 6천만 원이 있고 대출 1억 4천만 원을 예상한다면, 숫자상 매매대금은 맞아도 부대비용을 낼 돈이 비게 됩니다. 대출은 광고에 적힌 한도가 아니라 해당 물건을 놓고 금융기관에서 확인한 가능 금액으로 잡아야 합니다. 취득세도 주택 수와 거래 조건에 따라 달라지니 계약 전 본인 조건으로 계산해야 합니다.
계약 당일에는 등기사항증명서를 다시 확인하고, 잔금 직전에도 한 번 더 봅니다. 그사이 새로운 권리가 생길 수 있기 때문입니다. 대출 말소가 필요한 거래라면 상환액, 지급 순서, 말소에 필요한 서류를 미리 맞춰 둡니다. 계약금 액수와 특약 문구를 다 정해 놓고도 이 절차가 불분명하면 저는 입금을 멈춥니다.
값이 싼 이유를 끝내 설명하지 못하면 지나갑니다
빌라는 잘 고르면 실거주에도, 투자에도 괜찮은 선택이 될 수 있습니다. 다만 싸다는 느낌만으로 들어가면 시세 오판, 위반건축물, 보증금 반환, 대출 부족이 한꺼번에 내 문제가 됩니다. 저는 마음에 든 집일수록 등기부, 건축물대장, 임대차 자료, 실제 거래가격을 한 줄씩 맞춰 봅니다. 그 과정에서 가격이 싼 이유가 납득되지 않으면, 다음 물건을 보는 편이 결국 돈을 덜 잃었습니다.
