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입찰장에서 월세 150만 원이라는 숫자만 보고 들뜬 분을 만난 적이 있습니다. 매각 가격이 3억 원쯤이면 연 6%가 나온다며 계산기를 보여주더군요. 그런데 그 물건은 임차인이 곧 나갈 예정이었고, 다음 세입자를 받으려면 손볼 곳도 꽤 있었습니다. 수익형 부동산 매매에서 제가 먼저 보는 건 지금 받는 월세보다 그 월세가 끊겼을 때 버틸 수 있는지입니다.
월세 150만 원을 그대로 수익으로 잡으면 틀어진다
숫자를 하나 놓고 보겠습니다. 매입가 3억 원, 보증금 3천만 원, 월세 150만 원인 상가가 있다고 칩시다. 월세에 12를 곱하면 1,800만 원이고, 이를 매입가로 나누면 6%입니다. 매물 설명에서 흔히 보는 수익률이죠. 하지만 이건 비용도 공실도 없는 숫자입니다.
취득 관련 비용 1,200만 원, 수리비 1,800만 원, 중개와 임차인 교체에 대비한 비용 600만 원을 잡으면 들어가는 돈은 3억 3,600만 원입니다. 임차인이 한 달 비면 그해 임대료는 1,650만 원으로 줄어듭니다. 여기서 소유자가 부담하는 관리·수선비 300만 원과 보유세 등 120만 원을 빼면 1,230만 원입니다. 총투입액 기준 수익률은 약 3.7%가 됩니다. 세금과 비용은 물건과 소유자에 따라 달라지므로, 이 숫자는 판단 방법을 보여주는 가정입니다.
대출 2억 원을 연 5% 이자로 썼다면 이자만 연 1천만 원입니다. 위 가정의 현금흐름은 원금 상환과 소득세를 빼기 전에도 연 230만 원, 월평균 19만 원 남짓입니다. 보증금 3천만 원은 통장에 들어와도 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 자기 돈이 적게 들어간다는 이유로 보증금을 수익에 보태면 계산이 위험해집니다.
경매 물건은 월세보다 권리 순서가 먼저다
경매로 사는 수익형 물건이라면 임대차 현황부터 확인합니다. 등기사항증명서의 권리 순서, 매각물건명세서의 인수 사항, 현황조사서와 임대차 조사 내용을 나란히 놓고 봅니다. 서류마다 적힌 점유자나 보증금이 다르면 현장에서 확인할 항목이 늘어난 겁니다. 어느 한 장에 ‘문제없음’처럼 보이는 문구가 있다고 계산을 끝내지 않습니다.
특히 선순위 임차인의 보증금은 낙찰가 밖에서 부담할 가능성까지 따져야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 전액 배당을 받는 것도 아닙니다. 대법원 판례에도 대항력을 갖춘 주택 임차인이 배당을 일부만 받은 뒤 남은 보증금에 관한 임대차 관계를 주장할 수 있다는 취지가 나옵니다. 실제 인수 여부는 점유와 대항요건을 갖춘 시점, 권리 순서, 배당 결과에 따라 달라집니다. 입찰 전에는 사건 기록과 국가법령정보센터의 현행 법령·판례를 함께 대조해야 합니다.
상가는 주택과 보는 항목도 다릅니다. 사업자등록, 점유, 확정일자, 보증금과 차임을 확인해야 하고 업종에 따라 다음 임차인을 구하기 어려울 수도 있습니다. 저는 서류상 임대료가 높아도 현장에 공실이 이어지는 건물이면 주변 중개업소에서 최근 실제 계약 조건을 다시 묻습니다. 호가와 계약된 월세는 다를 때가 많습니다.
매매 가격은 현재 임차인 한 명이 아니라 다음 임차인까지 보고 정한다
현장에 가면 평일 낮과 저녁 분위기가 다릅니다. 같은 건물에서도 1층 도로 쪽 점포와 안쪽 점포는 손님 흐름이 다르고요. 기존 임차인이 오래 영업했다는 말만 믿기보다 계약 만기, 갱신 여부, 연체 내역, 관리비 부담 주체를 확인합니다. 임차인이 나간 뒤에도 같은 월세를 받을 수 있는지가 매매 가격을 좌우합니다.
비슷한 면적의 주변 점포 세 곳이 월 100만~120만 원에 계약되는데 대상 물건만 월 150만 원이라면 이유를 찾아야 합니다. 위치가 좋아서일 수도 있지만, 임대인이 인테리어 비용을 대신 부담했거나 일시적인 특약이 붙었을 수도 있습니다. 현재 계약서만 보고 월 150만 원이 영원히 이어진다고 가정하면 매도할 때 매수인도 같은 의문을 제기합니다.
그래서 저는 임대료를 세 가지로 적습니다. 현재 계약대로 받을 때, 주변 시세로 다시 임대할 때, 석 달 비웠다가 더 낮은 월세로 계약할 때입니다. 가장 나쁜 경우에 대출이자와 관리비를 감당하지 못한다면 입찰가는 낮춰야 합니다. 가격을 낮춰도 계산이 서지 않으면 그 물건은 보내는 편이 낫습니다.
출구 가격까지 적어야 매매 수익이 보인다
월세를 받는 동안 건물 값이 오를 거라고 기대하는 마음은 이해합니다. 하지만 몇 년 뒤 얼마에 팔 수 있을지는 계약서에 적혀 있지 않습니다. 매도 중개비, 대출 상환 비용, 보유 기간의 수선비와 세금까지 따로 적어야 실제 남는 돈에 가까워집니다. 취득세와 양도소득세도 물건 종류, 주택 수, 보유 방식에 따라 달라져 계약 전 기준을 확인해야 합니다.
경매 낙찰이라면 잔금 기한도 계산에 넣습니다. 대출이 예상보다 적게 나오거나 명도가 길어지면 수익률보다 먼저 현금이 부족해집니다. 저는 잔금과 보증금 반환에 쓸 돈을 임대료 예상치와 분리해 둡니다. 초보 때는 수익률 1%포인트를 더 얻는 일보다, 예상 밖의 한 달을 견딜 현금을 남기는 일이 훨씬 중요했습니다.
수익형 부동산 매매는 월세가 찍히는 통장을 상상하면 쉬워 보입니다. 현장에서 오래 볼수록 생각은 달라집니다. 임차인이 바뀌고, 수리가 생기고, 매도 시점이 늦어져도 버틸 가격인지 먼저 묻게 됩니다. 그 질문에 숫자로 답할 수 있는 물건만 제 입찰표에 남깁니다.
