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얼마 전 경매 물건을 보러 갔는데, 중개업소 유리창에는 ‘재개발 확정’이라는 문구가 붙어 있었습니다. 정작 관할 구청에 확인해 보니 그 구역은 주민 제안 단계였습니다. 입찰장에서 오래 있다 보면 이런 차이가 눈에 먼저 들어옵니다. 재개발 절차 및 기간을 모른 채 ‘곧 새 아파트가 된다’는 말만 믿으면, 몇 년치 이자와 수리비를 계산에서 빼먹기 쉽습니다.
재개발 확정이라는 말부터 날짜로 바꿔 봅니다
재개발은 대체로 정비계획 수립과 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주와 철거, 착공과 준공 순서로 갑니다. 현장에서 누군가 ‘추진 중’이라고 말하면 저는 먼저 어느 단계의 고시나 인가를 받았는지 묻습니다. 주민들이 모여 사업을 제안한 상태와 정비구역이 지정된 상태는 투자 판단에서 거리가 꽤 멉니다.
도시 및 주거환경정비법상 일반적인 조합 방식에서는 정비구역 지정·고시 뒤 추진위원회 승인을 거쳐 조합을 설립합니다. 재개발 조합설립에는 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 필요합니다. 다만 공공지원 등으로 추진위원회 단계를 생략하는 방식도 있어 모든 구역의 순서가 똑같지는 않습니다. 그래서 구역 이름만 적힌 홍보물보다 구청의 고시일과 조합설립인가일이 훨씬 쓸모 있습니다.
제가 경매 물건을 볼 때는 등기부와 매각물건명세서를 펼쳐 놓고 구역 지정 고시문도 함께 확인합니다. 같은 동네의 빌라라도 정비구역 경계선 안팎에 따라 이야기가 달라집니다. 경계 안에 있다는 사실만으로 새 아파트를 받을 권리가 자동으로 생기는 것도 아닙니다. 물건의 취득 시점, 권리 형태, 지역의 분양대상 기준까지 맞춰야 합니다.
몇 년 걸리냐는 질문에 한 숫자로 답하기 어려운 이유
서울시가 정비사업 기간을 줄이겠다고 발표할 때 제시한 기존 소요기간은 정비구역 지정 약 2.5년, 추진위원회·조합설립 약 3.5년, 사업시행인가부터 관리처분인가와 이주까지 약 8.5년이었습니다. 앞의 숫자를 합하면 이주까지 약 14.5년입니다. 서울시 정책 발표에 쓰인 구간별 수치일 뿐, 지금 눈여겨보는 구역의 완공 예정일은 아닙니다. 그 뒤에도 철거, 공사, 준공 절차가 남습니다.
시간이 늘어나는 지점은 현장마다 다릅니다. 조합설립 동의가 잘 모이지 않을 수도 있고, 설계 변경으로 사업시행계획을 다시 손볼 수도 있습니다. 관리처분 단계에서는 종전자산 평가액과 분담금을 두고 조합원 의견이 부딪힙니다. 이주가 시작돼도 세입자 보상이나 명도 문제가 끝나지 않으면 철거 일정이 밀립니다. 일정표의 한 칸이 밀릴 때마다 다음 칸도 영향을 받는 구조입니다.
그래서 저는 ‘몇 년 후 입주’라는 말을 들으면 달력에 바로 옮겨 적지 않습니다. 최근 총회 자료에서 사업비와 공사비가 어떻게 바뀌었는지, 인가 신청을 실제로 했는지, 구청이 보완을 요구했는지부터 봅니다. 서울 지역이라면 정비사업 정보몽땅에 공개된 구역별 진행 내용도 확인할 수 있습니다. 계획에 적힌 날짜와 행정기관이 고시한 날짜를 구분하는 습관이 필요합니다.
분양신청과 관리처분에서 돈의 모양이 드러납니다
사업시행계획인가를 받았다고 곧바로 새 집의 가격이 확정되는 것은 아닙니다. 사업시행자는 법에서 정한 시기에 종전 토지·건축물의 가격과 추정 분담금 등을 통지하고 분양신청을 받습니다. 도시 및 주거환경정비법상 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이며, 요건에 따라 한 차례 연장될 수 있습니다. 분양신청을 하지 않은 사람은 손실보상 협의 대상이 될 수 있으니, 소유자라면 통지서의 날짜를 가볍게 넘기면 안 됩니다.
예를 들어 빌라를 3억 원에 샀고 새 아파트를 받으려면 추가 분담금이 2억 원으로 추산된다고 해봅시다. 매입가 3억 원과 분담금 2억 원을 더한 5억 원이 끝이 아닙니다. 취득세와 중개비, 보유 중 이자, 임대가 비는 기간의 관리비, 이주 관련 비용까지 따로 적어야 합니다. 분담금도 ‘추산’이라 공사비와 사업계획이 바뀌면 달라질 수 있습니다. 이 숫자는 특정 구역의 수익 사례가 아니라 계산할 때 빠뜨리기 쉬운 항목을 보여 주는 가정입니다.
관리처분계획은 누가 어떤 자산을 분양받고 비용을 어떻게 부담할지 구체화하는 단계입니다. 경매에서는 이 시점을 특히 조심합니다. 투기과열지구 재개발의 경우 관리처분계획 인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 법에서 정한 예외가 있습니다. 낙찰로 취득하는 물건이라면 매각 시점의 규제지역 여부와 조합원 지위 승계 가능성을 입찰 전에 구청과 조합에 확인해야 합니다. ‘낙찰받으면 입주권도 따라온다’는 말만으로 입찰가를 올릴 일은 아닙니다.
입찰 전에는 사업 단계보다 물건의 권리를 먼저 봅니다
재개발 기대감이 붙은 경매 물건은 보통 가격부터 높아집니다. 그런데 낙찰자가 실제로 인수할 임차보증금이 있는지, 점유자는 누구인지, 명도에 시간이 얼마나 들지부터 확인해야 합니다. 토지 지분이나 건물의 적법성에 따라 분양대상 판단도 달라질 수 있습니다. 구역의 사업 단계가 좋아 보여도 개별 물건의 권리분석이 끝나지 않았다면 수익률 계산은 아직 이릅니다.
저는 입찰가를 잡을 때 낙관적인 준공 연도 하나만 쓰지 않습니다. 이주와 착공이 몇 년 늦어지는 경우를 따로 놓고 이자와 보유비용을 다시 계산합니다. 대출도 지금 가능한 금액이 준공 때까지 그대로 유지된다고 가정하지 않습니다. 세금은 취득 시점의 주택 수와 보유·처분 방식에 따라 달라지므로 물건별로 확인합니다. 시간이 길어질수록 작은 비용이 쌓여 처음 기대한 차익을 갉아먹습니다.
재개발 현장을 오래 다니며 느낀 건, 빨리 끝날 구역을 맞히는 재주보다 기다리는 동안 버틸 수 있는 가격에 사는 판단이 더 중요하다는 점입니다. 절차의 이름보다 고시문 날짜를, 입주 예상 연도보다 내 돈이 묶이는 기간을 먼저 적어 두면 적어도 무리한 입찰은 피할 수 있습니다.
