진해 용원동 토지 경매, 8회 유찰 163만

11월 10일 입찰, 감정가의 8%로 8회 유찰된 저렴한 토지 매물.

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경매물건 주소 경상남도 창원시 진해구 용원동 888

이 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 토지로, 면적은 456.0㎡(137.9평)입니다. 진해구는 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 지역으로, 용원동도 그런 장점을 어느 정도 공유하고 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 이 토지가 위치한 구체적인 위치의 환경은 직접 확인해보는 것이 좋습니다. 주변의 개발 계획이나 인프라 확충 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

원래 감정가는 1,901만원이지만, 현재 최저입찰가는 163만원으로 무려 92% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 8회 유찰된 이유를 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가 근처인 171만원 전후로 예상됩니다.

말소기준권리는 2003년 5월 2일의 근저당권입니다. 제시외 건물이 제외된다는 점도 중요하고, 공유지분 매각이어서 공유자 우선매수권 행사 제한이 있습니다. 농지법에 의해 농지취득자격증명이 필요하다는 점에서, 농지 취득에 대한 법적 요건을 철저히 검토해야 합니다. 불법 형질변경이나 건축물이 있는 경우 복구가 필요하다는 점도 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

솔직히 말하면, 8회 유찰된 건 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 하지만 반대로 말하면, 그만큼 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 기회이기도 합니다. 예상 수익률은 토지의 활용 방안에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 주위에 새로운 개발 계획이 있다면 장기적으로 볼 만한 가치가 있을 수 있지만, 현재로서는 명확한 호재보다는 리스크가 더 커 보입니다.

내 경험상, 이런 경우 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 163만원에 조금 더한 금액으로 설정할 수 있습니다. 취등록세는 약 7만원으로 예상되며, 총 투자금은 170만원 남짓으로 본다면 좋을 것 같습니다. 하지만 명도나 복구 비용까지 고려해서 총비용을 산출하는 게 안전한 접근입니다.