전세보증금반환보증보험 가입하려면 이렇게 확인하세요

얼마 전 전셋집을 구하는 지인이 보증보험에 가입할 생각이라며 등기부등본은 나중에 봐도 되겠다고 했습니다. 그런데 전세보증금반환보증보험은 가입 의사만으로 발급되는 상품이 아닙니다. 집값과 선순위 채권, 계약 내용이 기준에 맞아야 합니다. 계약금을 보내기 전에 가입 가능성을 가늠하는 편이 안전합니다.

먼저 보증금과 신청 시기를 확인하세요

전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 정해진 절차에 따라 반환을 책임지는 상품입니다. 전세대출을 받을 때 쓰는 보증과는 목적이 다르므로 상품 이름을 확인해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 일반적인 반환보증은 수도권 전세보증금 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하가 대상입니다. 계약기간은 1년 이상이어야 합니다. 보증부 월세라면 월세를 보증금으로 환산한 금액까지 고려하므로, 실제 보증금만 보고 한도 이내라고 판단하면 안 됩니다.

신규 계약은 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로, 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신 계약도 갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전이 신청 기한입니다. 예를 들어 2년 계약이라면 대체로 첫 1년 안에 움직여야 하지만, 신규 계약의 정확한 시작 기준은 잔금일과 전입일을 함께 확인해야 합니다. 서류 보완에 시간이 걸릴 수 있어 입주 직후 신청하는 편이 여유롭습니다.

집값의 90%에서 먼저 빚을 빼세요

가입 가능성을 가늠할 때 가장 유용한 식은 ‘주택가격 × 90% − 선순위 채권 등’입니다. HUG가 인정한 주택가격이 4억 원이라면 출발점은 3억 6천만 원입니다. 먼저 설정된 근저당권이 5천만 원이면 단순 계산상 보증한도는 3억 1천만 원입니다. 전세보증금이 3억 원이라면 한도 안에 들어오지만, 근저당권이 7천만 원이면 한도는 2억 9천만 원으로 줄어듭니다.

여기서 말하는 주택가격은 집주인이 제시한 매매 희망가가 아닙니다. 주택 유형에 따라 시세나 공시가격 등 HUG가 정한 순서로 평가합니다. 선순위 채권도 실제 대출 잔액보다 등기부에 적힌 근저당권 설정액이 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 중개인의 설명만 듣지 말고 등기부등본 을구의 설정액과 날짜를 확인해야 합니다.

다가구주택은 특히 계산이 까다롭습니다. 내 방 외에 먼저 들어온 세입자들의 보증금도 선순위 금액에 포함될 수 있기 때문입니다. 건물 전체 가격이 높아 보여도 기존 세입자의 보증금과 근저당권을 합치면 남는 한도가 작을 수 있습니다. 이런 집은 다른 임대차 내역을 확인할 수 있는지 계약 전에 묻는 것이 좋습니다.

계약서와 집의 권리 상태를 함께 점검하세요

HUG 기준으로는 신청 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖춰야 합니다. 신규 계약은 공인중개사를 통해 체결한 계약서인지도 확인합니다. 주거용 오피스텔이라면 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 필요한 경우가 있습니다. 건축물대장상 근린생활시설을 주택처럼 쓰는 사례라면 보증 대상에서 제외될 수 있어 건축물 용도를 먼저 확인해야 합니다.

등기부등본 갑구에서는 소유자가 계약서의 임대인과 같은지, 압류나 가압류 같은 권리침해가 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당권을 확인합니다. 건물과 토지의 소유 관계도 중요합니다. 계약을 앞두고 있다면 보증 가입이 불가능할 때 계약금을 돌려받는 조건을 특약으로 협의할 수 있습니다. 다만 특약이 있다고 해서 보증기관의 가입 심사가 생략되는 것은 아닙니다.

신청할 때는 보통 확정일자가 있는 계약서, 주민등록등본, 보증금 지급 내역, 전입세대 확인 자료 등이 필요합니다. 갱신 계약이라면 최초 계약서도 챙겨두는 편이 좋습니다. 집 유형과 신청 경로에 따라 추가 서류가 달라질 수 있으므로 HUG의 신청 화면이나 위탁은행에서 해당 주택의 목록을 확인하면 됩니다.

보증료와 반환 절차까지 계산해 두세요

보증료는 보증금액에 연 보증료율과 계약기간을 곱해 계산합니다. HUG의 요율은 보증금 구간, 아파트 여부, 부채비율에 따라 달라집니다. 가령 보증금 3억 원인 아파트의 적용 요율이 연 0.131%이고 보증기간이 정확히 2년이라면 기본 보증료는 약 78만 6천 원입니다. 실제 금액에는 적용 기간, 할인·할증, 심사 결과가 반영됩니다. 가입 비용을 비교할 때는 요율 하나만 보지 말고 예상 보증료를 확인해야 합니다.

한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증도 비교 대상입니다. 다만 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 이용할 예정인 임차인이 신청 대상입니다. 같은 ‘반환보증’이라도 이용 조건이 다르니 전세대출 기관과 보증기관을 함께 확인하는 것이 효율적입니다.

보증서를 받았다고 계약 만료일에 자동으로 돈이 입금되는 것은 아닙니다. HUG는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우 등을 보증사고로 봅니다. 이 경우 계약이 실제로 종료됐다는 자료를 갖추고, 임차권등기명령 등 필요한 절차를 거쳐 이행을 청구합니다. 보증금을 받기 전에 집을 비워야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권이 유지되는지 먼저 확인해야 합니다.

제게는 보증보험을 계약 후에 알아보는 비용보다 계약 전에 확인하는 시간이 훨씬 작아 보입니다. 보증금, 인정 주택가격, 앞선 채권, 신청 기한 네 가지를 미리 대조하면 그 집에 들어가도 되는지 판단할 근거가 훨씬 선명해집니다.