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얼마 전 집을 팔려는 분이 “2년 넘게 보유했으니 양도소득세세율은 6%겠죠?”라고 물었습니다. 2년 보유는 세율을 판단하는 기준 중 하나지만, 실제 세금은 양도차익과 공제를 반영한 과세표준에 따라 달라집니다. 같은 가격에 팔아도 취득 시기, 거주 기간, 주택 수에 따라 결과가 달라지는 이유입니다.
세율보다 비과세 요건을 먼저 확인하세요
1세대 1주택이라면 세율표를 보기 전에 비과세 대상인지 확인하는 게 순서입니다. 국세청 안내에 따르면 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 2년 이상 보유했다면 원칙적으로 비과세 대상입니다. 다만 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주 요건도 확인해야 합니다. 일시적 2주택처럼 별도 특례가 적용되는지도 살펴야 하고요.
양도가액이 12억 원을 넘는 1세대 1주택은 전부 비과세되는 것이 아닙니다. 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 과세합니다. 예를 들어 15억 원에 판 집이라면 전체 양도차익의 5분의 1이 우선 과세 대상 양도차익이 됩니다. 여기서 적용 가능한 장기보유특별공제 등을 다시 반영하므로, 단순히 매도가격에서 12억 원을 빼 세금을 매기는 방식은 아닙니다.
양도소득세세율이 적용되는 금액 계산하기
계산 순서는 매도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구하는 것입니다. 이어 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 등을 반영하면 과세표준이 나옵니다. 세율은 매도가액이나 양도차익 전체가 아닌 이 과세표준에 적용됩니다. 취득세, 중개보수, 자본적 지출처럼 필요경비에 해당할 수 있는 비용은 증빙을 챙겨야 계산에 반영할 수 있습니다.
2026년 10월 현재 일반적인 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%입니다. 국세청 세율표의 구간은 다음과 같습니다.
- 1,400만 원 이하: 6%
- 1,400만 원 초과~5,000만 원 이하: 15%
- 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하: 24%
- 8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하: 35%
- 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하: 38%
- 3억 원 초과~5억 원 이하: 40%
- 5억 원 초과~10억 원 이하: 42%, 10억 원 초과: 45%
누진세율이라 과세표준이 5,000만 원을 조금 넘었다고 전체 금액에 24%를 그대로 곱하는 것은 아닙니다. 구간별로 계산하거나 해당 구간의 누진공제액을 빼야 합니다.
가령 비과세 대상이 아닌 집을 7억 원에 사서 8억 원에 팔고, 인정되는 필요경비가 1,000만 원이라고 해보죠. 양도차익은 9,000만 원입니다. 장기보유특별공제와 다른 감면이 없고 기본공제 250만 원을 적용할 수 있다면 과세표준은 8,750만 원입니다. 산출세액은 8,750만 원의 24%에서 누진공제 576만 원을 뺀 1,524만 원입니다. 이는 양도소득세 산출세액 예시로, 별도로 계산하는 지방소득세나 다른 공제·감면은 반영하지 않았습니다.
보유기간이 짧거나 집이 여러 채라면
주택을 1년 미만 보유하고 팔면 원칙적으로 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하고 팔면 60%의 단기 양도세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유한 주택은 기본세율 적용 여부를 검토합니다. 분양권은 주택과 세율 판단이 다르며, 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%가 적용됩니다. 계약 직전의 며칠 차이가 세금에 크게 영향을 줄 수 있어 취득일과 양도일을 정확히 확인해야 합니다.
다주택자는 양도하는 집이 조정대상지역에 있는지도 중요합니다. 국세청에 따르면 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이 중과 대상이라면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 조정대상지역 밖의 주택에는 이 다주택 중과가 적용되지 않습니다. 주택 수 계산에는 일정한 조합원입주권과 분양권이 포함될 수 있고, 중과 제외 주택도 있어 등기된 집의 개수만 세어서는 부족합니다.
다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 다만 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙되면 일정 기간 안에 양도한 경우 유예가 이어질 수 있습니다. 국세청 안내상 강남·서초·송파·용산구 주택은 계약일부터 4개월, 그 밖의 조정대상지역 주택은 6개월 안에 잔금 지급과 등기를 마쳐야 합니다. 과거 계약에 이 조건을 적용하려면 계약일과 계약금 수령 증빙부터 확인해야 합니다.
매매 전에 계산 결과를 바꾸는 자료 챙기기
양도일은 원칙적으로 잔금 청산일이며, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 될 수 있습니다. 따라서 보유기간의 경계에 있는 거래라면 계약서 날짜만 보고 판단하면 안 됩니다. 양도소득세 예정신고와 납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
실제로는 세율 숫자보다 취득가액, 비용 증빙, 거주 이력, 주택 수 판정에서 계산이 더 자주 달라집니다. 매매계약서와 비용 영수증을 모아 홈택스의 양도소득세 모의계산에 입력해 보면 예상 세액과 빠뜨린 조건을 함께 점검하기 좋습니다. 집을 팔아 손에 남을 돈은 매도가격이 아니라 이런 조건을 반영한 세후 금액으로 판단하는 편이 정확합니다.
