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예전에 현장에서 마음에 든 빌라가 있었습니다. 외벽도 깨끗했고 주변 거래 가격과 비교해 감정가도 낮아 보였죠. 그런데 집 등기부등본 열람을 하고 나서 입찰을 접었습니다. 사진으로는 보이지 않던 가압류와 소유권 변동이 날짜별로 찍혀 있었거든요. 등기부 한 장이 수익을 보장해 주지는 않지만, 입찰장에 들어가기 전에 멈춰야 할 이유를 알려줄 때는 많습니다.
열람할 때는 주소보다 동과 호수를 먼저 확인한다
등기부등본의 정확한 이름은 등기사항증명서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 부동산 등기 열람 메뉴를 열고 주소를 검색하면 됩니다. 부동산등기법상 소유자가 아니어도 수수료를 내고 열람할 수 있습니다. 화면에서 내용을 확인하는 ‘열람’과 제출용 증명서를 받는 ‘발급’은 목적이 다릅니다. 현장 조사에는 보통 열람으로 충분하지만, 기관에 낼 서류라면 요구하는 발급 형태를 확인해야 합니다. 인터넷 열람 수수료는 현재 1등기기록당 700원입니다. 수수료나 화면 구성은 바뀔 수 있으니 결제 화면의 표시를 기준으로 잡습니다.
아파트나 빌라는 ‘집합건물’을 선택하고 건물 이름, 동, 호수까지 맞춰야 합니다. 같은 건물 301호와 302호는 전혀 다른 물건입니다. 단독주택은 건물 등기와 토지 등기를 각각 확인할 일이 많습니다. 건물 소유자와 토지 소유자가 같은지도 봐야 하니까요. 경매 사건번호로 물건을 찾았다면 법원 자료의 소재지, 면적, 동·호수와 등기부 첫 장을 나란히 놓고 대조합니다. 검색 결과가 비슷하다는 이유로 첫 번째 항목을 눌러 결제한 적도 있는데, 그때는 옆 동 등기를 보고 있었습니다.
열람 형태를 고를 때는 처음부터 말소사항이 포함된 전부 내용을 보는 편입니다. 현재 살아 있는 권리만 보면 과거의 소유권 이전이나 근저당 설정·말소 흐름을 놓치기 쉽습니다. 물론 말소된 권리가 그대로 낙찰자에게 넘어온다는 뜻은 아닙니다. 이 집에 어떤 일이 있었는지 날짜를 따라가는 자료로 쓰는 겁니다.
표제부·갑구·을구를 이렇게 읽는다
표제부에서는 집의 주소, 건물 구조, 면적을 확인합니다. 집합건물이라면 전유부분 면적과 대지권 표시도 눈여겨봅니다. 매물 광고의 ‘공급면적’과 등기부의 전유면적은 다를 수 있습니다. 대지권 표시가 없거나 내용이 예상과 다르면 이유를 확인하기 전까지 계산을 멈춥니다. 등기부와 건축물대장의 면적·용도가 맞는지도 따로 대조합니다.
갑구에는 소유권과 관련된 기록이 나옵니다. 현재 소유자가 누구인지, 공유자나 지분은 없는지부터 봅니다. 그다음 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 문구의 접수 날짜를 적습니다. 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리가 기록됩니다. 근저당의 채권최고액이 2억 원이라고 적혀 있어도 실제 대출 잔액이 2억 원이라는 뜻은 아닙니다. 그 숫자만 빼고 낙찰 수익을 계산하면 처음부터 계산이 틀어집니다.
저는 종이에 ‘순위번호·접수일·권리자·권리 종류’ 네 칸을 그려 갑구와 을구를 시간순으로 옮깁니다. 예를 들어 2021년 근저당, 2022년 가압류, 2024년 경매개시결정이 있다면 각각 누가 어떤 권리를 주장하는지 먼저 구분합니다. 경매에서는 말소기준이 되는 권리와 그보다 앞선 권리를 가려야 하지만, ‘근저당이 있으니 나머지는 전부 지워지겠지’ 하고 넘기면 위험합니다. 전세권이나 가처분처럼 등기된 권리도 내용과 순위에 따라 별도 검토가 필요합니다.
등기부에 없는 임차인이 더 어려울 때가 있다
초보 때 가장 많이 듣는 말이 ‘등기부가 깨끗하니 안전하다’입니다. 세입자의 전입신고와 실제 점유, 확정일자는 일반적인 등기부 열람만으로 전부 확인되지 않습니다. 주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 요건을 갖춘 시점이 중요합니다. 보증금 액수만 알아서는 낙찰자가 무엇을 부담할지 판단할 수 없습니다.
가령 낙찰 예상가가 2억 5천만 원이고 세입자 보증금이 8천만 원이라고 합시다. 등기부에서 근저당 하나만 보고 ‘대출은 배당으로 끝나겠지’라고 계산하면 안 됩니다. 세입자가 언제 집을 인도받아 전입했는지, 확정일자는 언제 받았는지, 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지를 함께 봐야 합니다. 조건에 따라 남은 보증금이나 명도 문제가 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 숫자는 단순한 예시지만, 몇 천만 원 차이가 나는 구조는 현장에서 드물지 않습니다.
그래서 법원경매정보의 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 등기부 옆에 펼쳐 놓습니다. 임차인 진술이 서로 다르거나 현황조사에서 사람을 만나지 못했다면 현장 방문과 추가 확인이 필요합니다. 현황조사서에 ‘임차인 없음’이라고 적혀 있어도 그 문장만으로 점유가 없다고 단정하지 않습니다. 서류가 서로 맞아떨어질 때까지 입찰가를 확정하지 않는 편이 낫습니다.
입찰 당일에는 다시 열람한다
처음 물건을 발견했을 때 뗀 등기부를 입찰 당일까지 들고 가는 분도 있습니다. 그 사이 새로운 등기가 접수됐을 수 있습니다. 저는 관심 물건을 고를 때 한 번, 입찰 직전에 한 번 더 봅니다. 마지막 열람에서 새 압류나 가처분이 보이거나 소유권 표시가 달라졌다면 그 자리에서 기존 계산을 버리고 다시 확인합니다. 서류에 찍힌 열람 시각도 같이 적어 둡니다.
등기부를 읽는 데 드는 몇 분보다 낙찰 뒤 문제를 푸는 몇 달이 훨씬 깁니다. 마음에 드는 집일수록 숫자를 낙관적으로 읽고 싶어집니다. 그럴 때 저는 표제부의 동·호수부터 다시 보고, 갑구와 을구의 날짜를 적은 뒤, 법원 서류와 현장 이야기가 같은 집을 가리키는지 확인합니다. 한 칸이라도 설명이 안 되면 입찰가를 낮추거나 그냥 돌아섭니다.
