주택임대차보호법 제7조를 놓칠 뻔한 입찰 이야기

입찰표를 쓰기 직전, 임차인의 보증금이 처음 계약서보다 1천만 원 늘어난 걸 발견한 적이 있습니다. 처음엔 보증금 총액만 고치면 될 줄 알았죠. 그런데 증액 날짜 사이에 근저당권이 들어와 있었습니다. 이럴 때는 1천만 원을 언제, 누구보다 먼저 돌려받을 수 있는지 따로 봐야 합니다. 주택임대차보호법 제7조를 읽을 때도 저는 늘 그 장면을 떠올립니다.

5%는 마음대로 올려도 된다는 뜻이 아니다

주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 됐을 때, 당사자가 앞으로의 금액을 올리거나 내리자고 청구할 수 있게 합니다. 집주인만 쓰는 조항이 아닙니다. 사정이 바뀌어 임차인이 감액을 요구하는 경우도 여기에 들어갑니다.

증액청구에는 두 가지 선이 있습니다. 임대차계약을 맺거나 약정한 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 청구할 수 없고, 청구액도 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다. 지방자치단체가 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 반면 감액청구에 같은 5% 상한이 붙는 것은 아닙니다. 숫자 하나만 외워두면 놓치기 쉬운 부분입니다.

가령 보증금 2억 원을 기준으로 증액청구를 검토한다면 5%는 1천만 원입니다. 그렇다고 계약 후 1년만 지나면 자동으로 2억 1천만 원이 되는 건 아닙니다. 경제사정의 변동 등 청구 사유가 있는지, 실제로 얼마가 적절한지 살펴야 합니다. 제7조가 허용하는 건 장래에 대한 증감청구이지, 지나간 달의 차임까지 소급해서 새 금액으로 계산할 권리가 아닙니다.

낙찰자가 바뀌어도 임대차 날짜는 남는다

경매 물건을 보다 보면 낙찰 후에는 새 집주인 마음대로 월세를 다시 정할 수 있다고 생각하는 분이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 임대인 지위를 매수인이 승계하는 상황이라면 그렇게 계산하면 곤란합니다. 소유자가 바뀌었다는 사실만으로 기존 계약의 시작일과 증액 이력이 사라지지 않습니다.

예를 들어 임차인이 보증금 2억 원, 월세 50만 원으로 살고 있고 계약 체결 8개월 만에 집이 경매로 넘어왔다고 해봅시다. 낙찰자가 잔금을 냈다는 이유만으로 곧바로 월세 52만 5천 원을 요구할 수 있는 건 아닙니다. 먼저 그 임대차를 인수하는지 확인해야 하고, 인수한다면 기존 계약과 마지막 증액 시점부터 1년이 지났는지도 봐야 합니다. 1년이 지났더라도 증액 사유와 적정 금액은 별개 문제입니다.

현장에서는 이 순서를 거꾸로 잡기 쉽습니다. 예상 월세를 먼저 높여 수익률을 계산한 뒤, 임차인 서류는 나중에 보는 식이죠. 월 2만 5천 원 차이라도 대출이자와 보유세를 빼고 나면 숫자가 달라집니다. 임차인이 버티면 바로 명도할 수 있을 거라고 가정하는 것도 위험합니다. 점유를 계속할 권리와 보증금 반환 문제는 제7조의 증액청구와 함께, 각자의 요건에 따라 살펴야 합니다.

보증금 1천만 원을 더 올린 날짜가 입찰가를 바꾼다

처음 이야기한 보증금 증액으로 돌아가 보죠. 원래 계약서에는 2억 원, 나중에 쓴 증액 계약서에는 1천만 원이 추가돼 있었습니다. 그 사이 근저당권이 설정됐다면 2억 원과 증액된 1천만 원의 권리 순위가 같다고 단정할 수 없습니다. 증액분의 확정일자를 언제 받았는지에 따라 그 부분의 우선변제 순위가 달라질 수 있기 때문입니다.

찾기쉬운 생활법령정보도 증액한 보증금의 우선변제권을 위해 증액 부분을 적은 계약서에 확정일자를 받아둘 필요가 있다고 안내합니다. 임차인이 기존 계약서에 확정일자를 받았다는 말만 듣고 증액분까지 같은 순위라고 적어두면, 예상 배당액부터 틀어집니다.

입찰 전에는 원계약서와 증액 계약서, 각 확정일자, 전입신고와 점유 시점, 등기부의 근저당권 설정일, 배당요구 여부를 날짜순으로 놓습니다. 매각물건명세서의 기재도 대조하되, 적힌 보증금 총액 하나로 권리분석을 끝내지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 인수할 잔액이 있다면 그 돈은 사실상 입찰가에 더해 봐야 할 부담입니다.

월세로 바꾸자는 제안에는 다른 계산이 필요하다

보증금을 일부 낮추는 대신 월세를 받자는 제안도 자주 나옵니다. 여기서 제7조의 5%만 적용해 월세를 계산하면 안 됩니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때는 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 전환율 제한을 따로 검토해야 합니다. 기준금리가 반영되는 계산이므로 계약할 당시의 기준을 확인하는 게 안전합니다.

저는 임차인이 있는 경매 물건의 수익률을 낼 때, 월세 인상을 확정 수입으로 적지 않습니다. 계약서에 적힌 금액으로 먼저 계산하고, 보증금 인수 가능액과 취득세·이자·수선비까지 얹어 봅니다. 그래도 숫자가 맞지 않으면 입찰가를 낮추거나 그 물건은 보내줍니다. 제7조의 5%는 기대 수익을 보장하는 숫자가 아니라, 계약을 이어받는 사람이 먼저 확인해야 할 경계선에 가깝습니다.