공공재개발 절차 따라 경매 물건을 봤더니

얼마 전 경매 물건을 보다가 공공재개발 후보지라는 말이 감정평가서보다 크게 적힌 매각 광고를 봤습니다. 이런 물건은 입찰장에서도 관심을 끕니다. 그런데 제가 먼저 찾는 건 예상 새 아파트 가격이 아닙니다. 그 땅이 지금 어느 단계에 있고, 낙찰받는 사람이 실제로 분양받을 수 있는지부터 봅니다. 공공이 참여한다는 말만 믿고 입찰가를 쓰기에는, 그 사이에 확인할 날짜와 비용이 꽤 많습니다.

후보지 선정은 출발선일 뿐입니다

공공재개발은 한국토지주택공사나 서울주택도시공사 같은 공공기관이 사업에 참여하는 재개발입니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서도 공공의 참여와 사업비 지원, 인허가 지원 등을 설명합니다. 다만 후보지로 선정됐다는 소식과 정비구역 지정 고시는 다른 문서입니다. 후보지 단계라면 정비계획을 만들고 주민 의견을 듣는 과정에서 구역 경계나 사업 내용이 달라질 수 있습니다.

공공재개발 절차를 큰 흐름으로 놓으면 후보지 선정과 정비계획 수립, 정비구역 지정, 공공사업시행자 지정, 사업시행계획 인가, 분양신청, 관리처분계획 인가, 이주와 철거, 착공, 준공과 이전고시 순서입니다. 공공사업시행자 지정 방식과 세부 순서는 구역마다 다를 수 있습니다. 그래서 저는 ‘공공재개발 추진 중’이라는 문구보다 관할 지자체의 고시 날짜와 사업시행자 지정 여부를 먼저 확인합니다. 같은 동네 물건이라도 고시된 구역 경계 밖이면 이야기가 완전히 달라집니다.

낙찰 전에 날짜 세 개를 맞춰 봅니다

첫째는 권리산정기준일입니다. 도시 및 주거환경정비법은 토지 분할, 건물의 집합건물 전환, 다세대주택 신축처럼 소유자 수를 늘리는 경우에 분양받을 권리를 산정하는 기준일을 둡니다. 지자체가 정비구역 지정 전에 별도 날짜를 고시할 수도 있습니다. 기준일 뒤에 지어진 빌라라고 해서 무조건 현금청산 대상이라고 단정할 수는 없지만, 새로 생긴 호실마다 입주권이 나온다고 계산하는 건 더 위험합니다. 건축물대장상 사용승인일과 등기 원인일을 고시된 기준일에 대조해야 합니다.

둘째는 사업시행계획 인가일과 분양신청 기간입니다. 인가 뒤에는 토지등소유자에게 종전자산 가격과 추정 분담금 등을 알리고 분양신청을 받습니다. 분양신청 기간을 놓쳤거나 신청을 철회한 소유자는 보상 협의 대상이 될 수 있습니다. 경매 물건이라면 매각물건명세서만 보고 끝내지 않고, 해당 물건의 분양신청 여부와 현재 사업시행자에게 확인할 사항을 따로 적어 둡니다. 개인정보 때문에 바로 답을 듣지 못할 수 있으니 입찰 전에 확인 가능한 문서의 범위도 따져야 합니다.

셋째는 관리처분계획 인가일입니다. 이 단계에선 누가 무엇을 분양받고 얼마를 부담할지 훨씬 구체적으로 드러납니다. 동시에 양수인의 자격을 확인해야 합니다. 투기과열지구의 재개발은 관리처분계획 인가 뒤 토지나 건물을 양수하면 조합원 자격 취득이 제한될 수 있고, 법에서 정한 예외 여부는 사안별로 다릅니다. 경매 취득이라고 자동으로 예외가 되는 것으로 생각하면 곤란합니다. 입찰 직전의 규제지역 지정 상태와 해당 구역의 인가 고시를 함께 봐야 합니다.

입주권 기대보다 권리분석이 먼저입니다

재개발 구역의 낡은 주택은 건물 상태가 나빠 보여도 입찰 경쟁이 붙습니다. 하지만 경매 절차에서 소멸하지 않는 권리와 임차인의 대항력은 별개 문제입니다. 등기부의 말소기준권리, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 자료를 나란히 놓고 봐야 합니다. 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 경우라면, 낙찰가가 낮다는 말은 별 의미가 없어집니다. 점유자가 누구인지에 따라 이주 일정과 명도 비용도 달라집니다.

구역 안이라는 사실만으로 분양 자격이 확정되는 것도 아닙니다. 토지만 있는 물건인지, 건축물과 대지가 한꺼번에 넘어오는지, 공유지분인지에 따라 판단할 내용이 다릅니다. 공공재개발이라는 이름이 붙어도 해당 지자체 조례와 구역별 관리처분 기준을 확인해야 하는 이유입니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 ‘이 물건으로 무엇을 취득하는가’와 ‘그 권리가 새 주택 분양으로 이어지는가’를 서로 다른 질문으로 적어 놓습니다.

분담금과 기다리는 비용까지 입찰가에 넣습니다

가령 낙찰가를 3억 2천만 원, 예상 추가분담금을 1억 4천만 원으로 잡았다고 해봅시다. 벌써 4억 6천만 원입니다. 여기에 취득세와 등기 비용, 대출 이자, 점유자 관련 비용, 철거·이주가 늦어질 때의 보유 비용을 더해야 합니다. 추가분담금도 관리처분 전에는 추정치이고, 인가 뒤에도 사업비 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 이 숫자는 계산 방법을 보여 주기 위한 가정일 뿐, 어느 구역의 확정 금액이 아닙니다.

경락잔금대출을 받을 생각이라면 일반 주택담보대출과 같은 조건을 기대하지 않는 편이 낫습니다. 물건 상태와 권리관계, 금융기관 심사에 따라 가능 금액이 달라지고, 이주 시점에는 자금 계획을 다시 짜야 할 수 있습니다. 세금도 현재 보유 주택 수와 취득 시점에 따라 달라집니다. 저는 예상 시세가 조금 높아 보이는 물건보다, 분양 자격과 보증금 인수 여부를 문서로 확인할 수 있는 물건에 더 높은 점수를 줍니다. 공공재개발 절차는 길고, 그 사이의 불확실성을 감당하는 것도 결국 낙찰자 몫이니까요.