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입찰장에 다니던 시절, 공매 화면에서 시세보다 한참 낮아 보이는 아파트를 발견한 적이 있습니다. 처음엔 가격부터 계산했습니다. 그런데 등기부와 현장 상황을 맞춰 보니, 얼마에 살 수 있느냐보다 누가 살고 있고 그 사람의 권리가 어떻게 처리되느냐가 먼저였습니다. 공매 물건을 볼 때 제가 가격표보다 공고문을 먼저 여는 이유입니다.
공매라는 이름만 같아도 매각 조건은 다릅니다
공매는 온비드에서 입찰한다는 공통점이 있어도 물건이 나온 경위는 제각각입니다. 세금 체납으로 압류된 재산도 있고, 공공기관이나 금융회사 등이 처분하는 재산도 있습니다. 매각 절차와 계약 조건을 같은 것으로 생각하면 첫 단계부터 어긋납니다.
예전에 함께 물건을 보던 분이 온비드에 올라왔으니 한국자산관리공사가 권리관계까지 확인해 줬을 거라고 말한 적이 있습니다. 그 말을 듣고 공고문을 다시 펼쳤습니다. 공고에는 입찰 일정뿐 아니라 점유 현황, 매수인이 부담할 사항, 대금 납부 조건을 확인하라는 내용이 들어 있었습니다. 화면에 물건이 올라왔다는 사실과 내가 안전하게 인수할 수 있다는 판단은 별개입니다.
그래서 저는 물건을 저장할 때부터 압류재산인지, 다른 기관의 처분 물건인지 표시합니다. 이어 공고문과 입찰 유의사항을 읽고, 보증금과 잔금 기한을 적습니다. 온비드에서는 같은 아파트처럼 보여도 물건마다 조건이 달라집니다. 지난번 입찰에서 봤던 숫자를 이번 물건에 그대로 대입하지 않습니다.
권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않았습니다
공매에서 가장 경계하는 말은 ‘낙찰되면 다 없어지겠지’입니다. 압류일, 근저당권 설정일, 임차인의 전입일과 확정일자, 배분요구 여부가 얽히면 권리의 선후관계를 따져야 합니다. 임차인이 있다고 해서 보증금을 무조건 떠안는 것도 아니고, 등기부에 임차권이 안 보인다고 해서 점유 문제까지 사라지는 것도 아닙니다. 해당 물건의 공고와 자료를 놓고 따로 판단해야 합니다.
제 순서는 이렇습니다. 먼저 등기사항증명서에서 소유권과 압류, 가압류, 근저당권, 가처분 같은 항목의 날짜를 적습니다. 다음으로 공고문에 기재된 임대차와 배분 관련 내용을 봅니다. 그 뒤 전입세대 확인과 현장 방문으로 실제 점유 상황을 확인합니다. 자료끼리 날짜나 사람이 맞지 않으면 입찰가를 낮추는 것으로 해결하려 하지 않습니다. 확인할 수 없는 권리는 손실액도 계산하기 어렵습니다.
한 번은 현관에 붙은 우편물의 수취인과 자료에서 예상한 점유인이 달랐습니다. 그것만으로 권리가 생기거나 없어지는 것은 아닙니다. 다만 다시 확인해야 할 이유는 충분했습니다. 현장에서는 관리사무소에 체납 관리비가 있는지 물어보고, 주변 중개업소에서는 최근 거래와 현재 매물의 차이를 들었습니다. 답변은 참고로 남기되, 권리 판단의 근거를 구두 설명 하나에 맡기지는 않습니다.
낙찰가보다 잔금과 명도 비용이 무서웠습니다
가령 비슷한 집의 실제 거래 가능 가격을 3억 원으로 보고 2억 5천만 원에 낙찰받는다고 해봅시다. 겉으로는 5천만 원 차이입니다. 여기서 취득세와 등기 비용, 수리비 1천만 원, 이자와 보유비, 점유자와의 협의 비용을 빼면 숫자가 빠르게 줄어듭니다. 3억 원도 내가 원하는 날짜에 받을 수 있다는 보장은 없습니다. 호가만 보고 5천만 원을 수익으로 적으면 입찰가가 높아집니다.
저는 입찰 전에 자금표를 두 개 만듭니다. 하나는 대출이 예상대로 나오는 경우, 다른 하나는 대출액이 줄거나 실행이 늦어지는 경우입니다. 은행 상담에서 들은 가능 금액은 확정된 잔금이 아닙니다. 공매의 매수대금 납부기한은 해당 공고와 매각결정 통지 내용을 확인해야 하고, 기한을 놓쳤을 때의 부담도 가볍지 않습니다. 잔금 마련이 불확실하면 싸게 낙찰받을 자신보다 현금 여력을 먼저 봅니다.
명도도 달력에 비용으로 적습니다. 점유자가 협조하면 일정이 짧아질 수 있지만, 합의가 안 되면 훨씬 길어집니다. 경매에서 겪었던 절차가 공매 물건에 그대로 적용될 거라고 생각해서는 안 됩니다. 점유자의 권리와 매각 방식에 따라 필요한 절차를 확인해야 합니다. 저는 예상보다 몇 달 더 보유해도 버틸 수 있는지 계산하고서야 입찰 금액을 정합니다.
입찰 버튼을 누르기 전 현장에서 확인하는 것
현장에 가면 건물 외관만 찍고 돌아오지 않습니다. 해당 동의 출입 상태, 우편함과 계량기 주변의 생활 흔적, 누수나 장기 공실이 의심되는 부분을 봅니다. 내부를 볼 수 없다면 내부 상태는 확인하지 못한 것으로 기록합니다. 사진 몇 장으로 수리비를 확정할 수 없으니, 그 불확실성을 입찰가에 반영합니다.
- 공고문에서 매수인 부담 사항과 입찰 조건을 확인한다.
- 등기사항증명서의 권리 날짜를 순서대로 적는다.
- 점유 및 임대차 자료와 현장 상황을 대조한다.
- 최근 실거래와 현재 매물 가격을 따로 본다.
- 세금, 수리, 이자, 명도 비용을 넣고 잔금 조달 시점을 확인한다.
이 다섯 가지를 적고도 빈칸이 남는 물건은 입찰하지 않은 적이 많습니다. 놓친 물건의 아쉬움은 며칠이면 잦아들지만, 인수해야 할 권리나 잔금 부족은 낙찰 뒤에 바로 돈이 됩니다. 공매는 낮은 가격을 발견하는 순간보다, 그 가격이 왜 낮은지 끝까지 확인하는 시간에 실력이 드러난다고 생각합니다.
