대지권 미등기 아파트 경매 앞에서 발길 돌린 이유

법원 입찰장에서 옆 사람의 서류를 힐끗 봤다가 ‘대지권 미등기’라는 글자가 눈에 들어온 적이 있습니다. 감정가보다 꽤 낮아 보이는 아파트였죠. 그런데 저는 그날 입찰표를 접었습니다. 등기가 늦어진 이유도, 대지에 관한 권리를 누가 갖고 있는지도 서류로 확인하지 못했기 때문입니다.

대지권 미등기 아파트 경매는 미등기라는 표시만 보고 좋다, 나쁘다 판단하기 어렵습니다. 건물 등기에는 토지 지분이 아직 표시되지 않았어도 대지사용권을 취득할 수 있는 사건이 있고, 그 권리를 취득할 근거부터 불분명한 사건도 있습니다. 두 물건을 같은 가격표로 비교하면 사고가 납니다.

건물은 내 것이 됐는데 땅은 어떻게 될까

아파트 한 세대를 소유하면서 그 건물이 선 땅을 사용할 권리를 대지사용권이라고 합니다. 대지권은 그 권리가 건물 등기에 표시되는 방식과 관련이 있습니다. 그래서 ‘대지권 미등기’라는 말만으로 ‘땅에 관한 권리가 전혀 없다’고 단정할 수는 없습니다.

집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다. 대법원도 지적 정리가 늦어 토지 지분 이전등기를 미룬 상태에서 아파트 전유부분이 경매로 팔린 사건에서, 매수인의 대지사용권 취득을 인정한 바 있습니다. 다만 그 판결을 모든 미등기 물건에 그대로 대입하면 곤란합니다. 기존 소유자에게 어떤 대지사용권이 있었는지부터 확인해야 합니다.

제가 서류에서 먼저 가르는 건 두 가지입니다. 토지 지분을 받을 권리는 있는데 표시만 늦은 건지, 아니면 분양대금 미납이나 토지 권리관계 때문에 그 권리 자체가 다투어지는 건지. 후자라면 낙찰 뒤 등기 절차가 길어지거나 추가 금액을 요구받을 수 있습니다.

싸게 보이던 물건을 멈춰 세운 문장

한번은 매각물건명세서에 대지권 미등기라고 적힌 아파트를 검토했습니다. 감정평가서에는 대지 부분의 가치가 반영돼 있었지만, 기존 소유자의 분양대금 완납 여부를 확인할 자료가 보이지 않았습니다. 감정가에 땅값이 들어갔다는 사실은 가격을 매긴 방식이지, 미납금이 없다는 증명은 아닙니다. 그 차이가 걸렸습니다.

가령 주변 거래를 보고 3억 6천만 원에 팔 수 있다고 판단한 물건을 3억 1천만 원에 낙찰받는다고 해보죠. 겉으로는 5천만 원 차이입니다. 그런데 미납 분양대금 2천만 원이 확인되고, 취득 관련 세금과 등기 비용 1천만 원, 이자와 명도 비용 1천만 원이 든다면 남는 돈은 1천만 원입니다. 매도 시 비용과 세금까지 계산하면 더 줄어듭니다. 이 숫자는 계산을 보여주기 위한 예시이고, 실제 납부 의무와 금액은 계약과 권리관계에 따라 달라집니다.

무엇보다 미납액을 모른 채 ‘넉넉히 잡으면 되겠지’ 하고 입찰가를 쓰는 게 위험합니다. 추가 부담의 상한을 확인하지 못하면 수익도 계산할 수 없습니다. 저는 확인이 안 되는 물건의 할인율을 수익으로 적지 않습니다.

입찰 전에는 서류를 서로 맞춰 본다

첫 장은 매각물건명세서입니다. 대지권 미등기 사유, 매각에서 토지를 어떻게 취급하는지, 매수인 부담 가능성에 관한 문구를 읽습니다. 다음으로 감정평가서에서 대지 지분의 평가 여부와 근거를 봅니다. 둘의 표현이 다르거나 비어 있으면 해당 사건의 기록과 제출 자료까지 확인합니다.

• 건물 등기사항증명서에는 대지권 표시가 없는지, 기존 권리와 압류 관계는 어떤지 확인합니다.
• 토지 등기사항증명서에는 현재 소유자, 신탁 여부, 근저당권 등 별도 권리가 있는지 확인합니다.
• 집합건축물대장과 토지대장은 건물·필지 표시가 맞는지, 지적 정리나 분할 문제가 있는지 대조합니다.
• 분양계약서와 납부확인 자료가 확보된다면 토지 지분 약정과 분양대금 완납 여부를 확인합니다.

분양사무소나 시행사, 관리사무소에 묻는 것도 필요합니다. 다만 전화로 들은 ‘곧 등기됩니다’라는 말은 입찰가의 근거로 삼기 어렵습니다. 누가 어떤 서류로 완납과 이전 가능성을 확인해 줄 수 있는지가 더 중요합니다. 서류를 받을 수 없다면 그 불확실성도 가격에 넣어야 합니다.

권리 확인 뒤에야 대출과 시세를 묻는다

대지권이 표시되지 않은 상태라면 경락잔금대출의 가능 금액과 조건도 금융기관별로 다를 수 있습니다. 낙찰받고 나서 대출 창구를 찾으면 잔금 기한에 쫓깁니다. 물건 자료를 갖고 사전에 상담하되, 상담 답변을 대출 확약으로 생각해서는 안 됩니다. 자기자금으로 감당 가능한 범위까지 함께 계산합니다.

시세도 호가 한두 건으로 잡지 않습니다. 같은 단지의 최근 거래, 층과 수리 상태, 실제 매도에 걸릴 시간을 봅니다. 여기에 취득 관련 세금, 등기 비용, 대출 이자, 점유자와의 협의 비용, 보유 중 관리비와 세금, 매도 비용을 붙입니다. 임차인의 대항력과 배당 관계는 대지권 문제와 별도로 분석해야 합니다.

대지권 미등기 아파트 경매가 전부 위험한 물건은 아닙니다. 그렇다고 미등기 사유를 모른 채 싼 가격만 믿을 물건도 아닙니다. 저는 분양대금과 대지 권리를 서류로 설명할 수 있을 때에만 입찰가를 씁니다. 설명되지 않는 한 줄이 남아 있다면, 그날 입찰을 쉬는 편이 결국 돈을 지키더군요.