모두
모두콘텐츠
얼마 전 경매 물건을 보던 초보 투자자가 제게 물었습니다. “주변 땅보다 30%나 싼데, 이거 괜찮지 않나요?” 지번을 받아 토지이용계획부터 열어보니 땅 일부에 도시계획시설 도로 표시가 걸려 있었습니다. 싸게 나온 이유를 이제야 찾은 셈이었죠. 경매 현장에서는 이런 한 줄을 놓치고 입찰장에 들어가는 일이 생각보다 많습니다.
주소보다 지번을 먼저 맞춘다
검색창에 흔히 넣는 말은 ‘토지이용계획확인원열람’이지만, 공식 서류 이름은 토지이용계획확인서입니다. 저는 우선 토지이음에서 대상 필지의 지번을 넣어 토지이용계획을 열람합니다. 물건명세서에 적힌 주소를 그대로 입력하기 전에 등기사항증명서와 토지대장에 나온 지번이 같은지부터 대조합니다. 한 건물에 딸린 땅이 여러 필지라면 전부 따로 봅니다.
여기서 초보가 자주 헷갈리는 게 ‘열람 화면’과 ‘발급받은 확인서’입니다. 토지이음은 열람 정보를 참고자료로 제공하며, 화면에도 열람 서비스에 법적 효력이 없다고 안내합니다. 중요한 판단에 쓸 자료라면 관할 지방자치단체를 통해 확인서를 발급받고, 입찰 직전에는 다시 열어 변동 여부를 확인하는 편이 안전합니다. 지역·지구 지정뿐 아니라 그 안에서 어떤 행위가 제한되는지도 함께 확인할 수 있는지 신청 내용을 살펴봐야 합니다.
용도지역 한 줄만 읽으면 놓치는 것들
저는 화면을 열면 먼저 용도지역을 보고, 그다음 겹쳐 있는 지역·지구·구역을 끝까지 읽습니다. 예컨대 ‘계획관리지역’이라는 글자만 보고 건축이 쉬울 거라 생각하면 곤란합니다. 같은 필지에 다른 규제가 걸려 있거나, 지구단위계획이 따로 적용될 수 있습니다. 무엇을 지을 수 있는지는 용도지역 이름 하나로 결정되지 않습니다.
다음은 확인도면입니다. 도로 예정선이나 시설 결정선이 필지 어디를 지나는지 봅니다. 가령 300㎡짜리 땅에서 도면상 도로선이 한쪽을 가로지른다면, 숫자만 보고 300㎡를 온전히 쓸 수 있다고 계산해서는 안 됩니다. 다만 화면의 선을 자로 재서 편입 면적을 확정하는 것도 위험합니다. 토지이음은 확인도면을 참고용으로 안내하고 있습니다. 정확한 경계와 면적이 투자 판단을 좌우한다면 관할 부서의 고시도면과 측량 자료를 확인해야 합니다.
지구단위계획구역이라는 표시가 보이면 담당 부서에 계획 내용을 별도로 묻습니다. 토지이음 안내에도 그 경우 토지 이용과 관련된 계획을 담당 부서에서 확인하라고 적혀 있습니다. 화면에 금지 문구가 안 보인다는 이유만으로 원하는 건축이나 영업이 가능하다고 받아들이면 안 됩니다.
싼 가격을 수익으로 착각했던 계산
앞서 말한 물건은 설명을 위해 수치를 바꿔 보겠습니다. 주변 거래 사례를 기준으로 2억 원쯤 될 거라 생각한 땅이 최저가 1억 4천만 원에 나왔다고 칩시다. 겉으로는 6천만 원 차이입니다. 그런데 토지이용계획에서 도로 관련 표시를 발견하고 나니, 제가 따져야 할 것은 할인율이 아니라 실제로 활용할 수 있는 범위였습니다.
그때부터 계산표가 달라집니다. 취득세와 법무 비용, 자금 조달 비용을 넣고, 도로 문제 때문에 매수자가 줄어들 가능성까지 생각해야 합니다. 계획시설이라고 해서 곧바로 땅 전부를 못 쓰는 것도 아니고, 표시된 만큼 반드시 곧 수용되는 것도 아닙니다. 그래서 관련 결정 내용과 진행 상태를 관할 부서에 확인하지 않은 채 보상금을 예상 수익으로 잡지 않습니다. 확인이 안 되면 입찰가를 낮추거나 그 물건을 보내는 게 낫다고 봅니다.
반대로 토지이용계획에 별다른 표시가 없어도 안심할 수는 없습니다. 지적도에서 공도와 닿아 보이는 땅이 현장에서는 옹벽 때문에 차가 들어갈 수 없을 수도 있습니다. 남의 땅을 통로처럼 쓰고 있었다면 통행 권원도 따져야 합니다. 저는 토지이용계획을 본 뒤 지적도, 항공사진, 현장 상태를 이어서 확인합니다. 서류마다 보여주는 사실이 다르기 때문입니다.
입찰 전날 다시 보는 항목
권리분석과 토지이용계획은 서로 다른 일입니다. 확인서에 문제가 없어 보여도 선순위 권리나 임차인 문제는 별도로 남습니다. 반대로 등기사항이 깔끔해도 토지의 이용 제한 때문에 기대한 가격에 되팔기 어려울 수 있습니다. 토지 경매라면 특히 두 갈래를 동시에 봐야 합니다.
- 물건의 모든 필지 지번이 서류와 일치하는지
- 용도지역 외에 겹치는 지역·지구와 도시계획시설 표시가 있는지
- 지구단위계획, 행위제한, 허가 관련 사항을 관할 부서에 확인했는지
- 확인도면과 지적도, 실제 진입로의 모습이 어떻게 다른지
- 제한사항을 반영한 뒤에도 세금과 비용을 감당할 입찰가인지
입찰장에서 가장 아까운 건 놓친 물건보다 잘못 이해하고 잡은 물건입니다. 저는 토지이용계획확인원열람을 낙찰 가능성을 높이는 작업이라기보다, 입찰하면 안 될 가격을 걸러내는 과정으로 봅니다. 서류에서 찜찜한 표시를 찾았다면 그 이유를 말로 설명할 수 있을 때까지 확인하는 편이 결국 돈을 지켜줍니다.
