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입찰장에서 권리관계를 볼 때도 그렇지만, 전셋집을 나갈 때도 순서 하나가 돈을 지킵니다. 몇 년 전 지인이 만기 날짜에 맞춰 이삿짐센터와 새집 잔금일을 잡아 놓고는 제게 물었습니다. “집주인이 다음 세입자 들어오면 준다는데 괜찮겠지?” 이사 날짜는 정해졌는데 보증금 날짜는 정해지지 않은 상태였습니다. 제가 그날 먼저 확인한 건 이삿짐 견적이 아니라 계약서의 만기일과 집주인에게 보낸 문자였습니다.
만기 두 달 전, 나간다는 뜻부터 남긴다
전세 만기 이사 절차는 짐 싸기보다 계약 종료 통지에서 시작합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면, 일정한 경우 종전 조건으로 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 그래서 날짜를 거꾸로 셉니다. 예를 들어 계약 만기가 9월 30일이라면 7월 말에 급히 연락할 게 아니라, 그보다 여유 있게 집주인에게 종료 의사를 전달해 둡니다.
문자에는 계약 주소, 만기일, 갱신하지 않겠다는 뜻, 보증금 반환을 요청하는 날짜를 분명히 적습니다. “9월 30일 계약 만료에 맞춰 이사할 예정입니다. 당일 보증금 반환 가능 여부와 시간을 알려주세요” 정도면 됩니다. 보낸 기록만 보고 끝내지 말고 상대방의 답장까지 받아 두는 편이 좋습니다. 통지가 도달했는지가 다툼이 되면 이 기록이 중요합니다. 연락이 닿지 않거나 답을 피한다면 내용증명 등 도달을 입증할 방법도 검토해야 합니다.
이미 묵시적으로 갱신됐다면 이야기가 달라집니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 발생합니다. 만기만 보고 새집 계약부터 했다가 두 집의 자금 일정이 어긋날 수 있는 대목입니다.
새집 계약금은 보증금 반환 날짜를 듣고 건다
지인의 보증금은 2억 4천만 원, 새집 잔금은 2억 2천만 원이었습니다. 계산상 2천만 원이 남아 보여도 기존 보증금이 하루 늦으면 새집 잔금 2억 2천만 원을 마련할 길이 막힙니다. 이삿짐 보관료나 단기 숙소비도 그때부터 붙습니다. 숫자상 여유와 실제로 쓸 수 있는 현금은 다릅니다.
새집 계약 전에는 집주인에게 반환 예정일과 송금 가능 시간을 확인하고, 현재 집에 대출이 있다면 은행에 상환 금액과 처리 절차를 물어야 합니다. 전세대출을 새집으로 옮기거나 새로 받을 계획이라면 실행일, 기존 대출 상환일, 새집 입주일이 맞는지도 확인합니다. 보증금반환보증에 가입했더라도 보험금이 만기 당일 자동 입금되는 구조로 생각하면 곤란합니다. 가입한 보증기관에 사고 접수 요건과 필요한 서류를 미리 확인하는 게 낫습니다.
새집을 계약할 때는 등기사항증명서의 소유자와 근저당·압류 같은 권리를 다시 봅니다. 계약 직전에 확인했더라도 잔금일 직전에 한 번 더 확인합니다. 경매 물건을 볼 때 낙찰가만 보고 들어가지 않듯, 새 전셋집도 보증금 액수만 보고 결정할 일이 아닙니다.
이삿날은 집 상태 확인과 송금을 같은 흐름에 둔다
이사 당일에는 공과금과 관리비를 확인하고, 집 상태와 계량기 수치를 사진으로 남겨 둡니다. 수리비나 청소비에 이견이 있다면 항목과 금액을 적어 서로 확인합니다. “일단 열쇠부터 달라”는 말에 서둘러 응할 필요는 없습니다. 보증금 반환과 집 인도는 같은 날 맞물려 처리할 일입니다.
- 집주인과 미리 송금 시간, 계좌, 열쇠 인도 방법을 맞춥니다.
- 관리비·공과금과 파손 여부를 확인하고 사진과 대화 기록을 남깁니다.
- 보증금이 실제 계좌에 들어온 것을 확인한 뒤 열쇠를 넘기고 퇴거를 마칩니다.
여기서 “송금했다”는 말과 입금 확인은 다릅니다. 대출 상환이 끼어 있으면 은행 처리에도 시간이 걸립니다. 오전에 집을 비우고 오후에 돈을 받기로 했다면 그 사이 어디서 무엇을 확인할지도 약속해 둬야 합니다. 저는 일정표에 이삿짐차 출발 시간보다 보증금 입금 확인 시간을 먼저 적습니다.
보증금이 안 들어오면 전출부터 하지 않는다
가장 위험한 장면은 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 주민등록까지 새집으로 옮기는 경우입니다. 기존 집에서 갖고 있던 대항력이나 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 “곧 새 세입자 구해 줄게요”라고 해도, 그 말만 믿고 퇴거와 전출을 먼저 결정할 일은 아닙니다.
계약이 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청서만 냈다고 바로 이사해도 되는 것은 아닙니다. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 퇴거와 전출 일정을 잡아야 합니다. 주택도시보증공사도 이 순서를 안내합니다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증사고 요건도 따로 봐야 합니다. 통상 계약 종료 후 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우 등이 대상이고, 임차권등기를 마친 뒤 이행을 청구하는 절차가 안내돼 있습니다. 보증기관마다 계약 내용과 심사 절차가 다를 수 있으니 본인 보증서를 기준으로 확인해야 합니다. 대출 만기가 먼저 다가온다면 은행에도 바로 사정을 알리는 편이 안전합니다.
지인은 결국 새집 잔금일을 조정하고, 집주인에게 반환 날짜를 문자로 확답받은 뒤 이사했습니다. 며칠만 더 밀렸어도 이삿짐보다 자금 문제가 훨씬 컸을 겁니다. 전세 만기 이사는 날짜를 맞추는 일이면서, 내 보증금이 실제로 돌아오는 순서를 지키는 일입니다. 그 순서만큼은 바쁘다는 이유로 건너뛰지 않았으면 합니다.
