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얼마 전 전셋집을 보러 다니던 청년이 보증금 2억 원짜리 집을 골랐다며 계산을 보여줬습니다. 청년 전세대출 금리가 낮으니 보증금의 80%인 1억 6천만 원을 빌리고, 자기 돈 4천만 원이면 된다는 이야기였죠. 그런데 청년전용 버팀목전세자금의 대출 한도는 최대 1억 5천만 원입니다. 이 계산대로라면 집을 구하는 데 필요한 자기 돈은 최소 5천만 원입니다. 금리표보다 한도부터 다시 봐야 했습니다.
낮은 금리는 누구에게나 똑같이 붙지 않습니다
주택도시기금이 안내하는 청년전용 버팀목전세자금의 기본금리는 연 2.2~3.3%입니다. 소득 구간에 따라 금리가 달라지고, 우대나 가산 조건을 반영한 실제 적용금리는 이 범위 밖일 수도 있습니다. 2026년 11월에 조건을 찾더라도 계약 직전에는 주택도시기금 안내와 취급 은행의 심사 결과를 다시 확인해야 합니다.
- 부부합산 연소득 2천만 원 이하는 기본금리 연 2.2%
- 2천만 원 초과 4천만 원 이하는 연 2.5%
- 4천만 원 초과 6천만 원 이하는 연 2.9%
- 6천만 원 초과 7천500만 원 이하인 신혼가구는 연 3.3%
일반적인 소득 요건은 부부합산 연 5천만 원 이하입니다. 일부 가구에는 완화된 기준이 적용됩니다. 나이는 만 19~34세, 무주택 세대주 또는 예비 세대주가 기본 조건이고 순자산 기준도 봅니다. 지방 주택의 금리 인하나 중소기업 취업 청년 우대처럼 해당 여부에 따라 달라지는 항목도 있습니다. 인터넷에서 본 최저금리를 자신의 월 이자로 바로 옮겨 적으면 계산이 틀어지기 쉽습니다.
보증금 2억 원에서 현금 5천만 원이 필요한 까닭
청년전용 버팀목은 임차보증금의 80% 이내이면서 최대 1억 5천만 원까지입니다. 보증금 2억 원의 80%는 1억 6천만 원이지만 상품 한도에 걸립니다. 만 25세 미만 단독세대주는 한도가 더 낮을 수 있습니다. 게다가 보증기관과 은행 심사에서 인정하는 금액이 줄면 자기 돈은 5천만 원보다 더 필요합니다.
월 이자도 대출액을 넣어 계산해야 감이 옵니다. 1억 2천만 원을 연 2.5%로 빌린다면 단순 계산으로 월 25만 원입니다. 같은 금액에 연 3.3%가 적용되면 월 33만 원입니다. 월 8만 원 차이, 2년이면 192만 원입니다. 실제 납부액은 대출 실행일과 납부일, 적용금리에 따라 달라지지만 이 정도 차이는 이사 비용을 따질 때 무시하기 어렵습니다.
여기에 보증료, 중개보수, 이사비, 입주 뒤 수리비가 붙습니다. 계약금으로 먼저 내야 하는 돈도 따로 준비해야 합니다. 전셋집을 구할 때는 ‘월 이자를 낼 수 있나’와 ‘잔금일에 현금이 충분한가’를 각각 계산해야 합니다. 둘 중 하나만 맞아도 계약은 버거워집니다.
대출이 된다는 말과 보증금을 돌려받는 일은 다릅니다
경매 현장에서 배당표를 보다 보면 낮은 이자로 들어간 세입자도 만납니다. 집주인에게 돌아갈 돈이 부족한 물건에서는 대출금리가 얼마였는지가 보증금 회수에 도움이 되지 않습니다. 그래서 저는 마음에 드는 집이 나와도 등기사항전부증명서부터 봅니다. 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당권이나 압류가 있는지, 계약 전후로 권리가 달라졌는지를 확인합니다.
특히 다가구주택은 등기부에 드러난 근저당만으로 끝내기 어렵습니다. 다른 세입자의 보증금과 선순위 관계가 내 보증금 회수에 영향을 줄 수 있어서입니다. 시세 역시 매물에 적힌 호가 하나로 판단하지 않습니다. 비슷한 위치와 상태의 거래를 비교하고, 보증금을 돌려줘야 할 때 집이 팔릴 만한 가격인지 보수적으로 봅니다.
대출을 받을 때 쓰는 전세자금보증과 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때를 대비하는 반환보증도 구별해야 합니다. 한국주택금융공사의 전세지킴보증 안내에는 주택가격과 선순위채권에 따른 보증한도, 전입신고와 확정일자 등 가입 요건이 나옵니다. 전세대출 승인을 받았다는 이유만으로 반환보증 가입까지 확정됐다고 생각하면 곤란합니다. 계약 전에는 해당 집으로 반환보증 가입이 가능한지 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
계약서에 서명하기 전 은행에서 확인할 것
은행에는 나와 집의 조건을 함께 제시해야 답이 구체적입니다. 내 소득과 재직기간, 기존 대출, 계약하려는 집의 주소·보증금·면적을 전달하고 예상 한도와 금리, 필요한 보증 방식, 잔금일 실행 가능 여부를 묻습니다. 사전 상담 금액이 최종 승인액은 아닙니다. 주택도시기금도 자산심사 뒤 은행의 소득·담보물 심사를 거쳐 대출이 실행된다고 안내합니다.
계약을 진행한다면 대출이 실행되지 않을 때 계약금을 어떻게 처리할지 특약 문구를 중개인과 임대인에게 분명히 확인해야 합니다. ‘대출이 안 되면 돌려준다’는 말만 듣고 넘어가기보다 어떤 대출의 어떤 사유를 대상으로 하는지 계약서에 남기는 게 낫습니다. 잔금일 전에는 등기사항전부증명서를 다시 확인하고, 입주 뒤에는 전입신고와 확정일자를 챙깁니다.
대출 기간은 보통 2년이고 연장할 때 금리가 다시 달라질 수 있습니다. 처음 받은 금리로 10년을 살 수 있다고 가정해 예산을 짜면 나중에 부담이 커집니다. 제가 전셋집을 볼 때 낮은 금리는 분명 반가운 조건입니다. 그래도 결국 계약서에 서명하게 만드는 숫자는 최저금리가 아니라 실제 대출 가능액, 내 현금, 그리고 돌려받을 수 있는 보증금입니다.
