지분적립형 주택, 12월 284세대 공급

지분적립형 주택이 2026년 12월 경기 고양창릉에서 처음 공급된다. 분양가의 25%에 해당하는 지분을 먼저 취득해 입주하고, 나머지 지분은 20년에 걸쳐 단계적으로 사들이는 공공분양 방식이다. 아직 보유 자산은 적지만 앞으로 주택 구입 여력이 나아질 것으로 예상되는 청년층 등 실수요자의 초기 부담을 낮추는 데 초점을 맞췄다.

국토교통부는 2026년 11월 4일 고양창릉 S-2블록 전체 1057세대 가운데 284세대를 지분적립형으로 공급한다고 밝혔다. 이후 한국토지주택공사 공공분양주택에도 지분적립형과 이익공유형Ⅱ 등 이른바 부담 가능한 공공분양주택을 단계적으로 확대할 계획이다.

분양가 25%로 입주하는 방식

지분적립형은 수분양자가 최초 입주 때까지 전체 주택 지분의 25%만 취득하는 구조다. 이후 4년마다 한 차례씩 모두 5회에 걸쳐 지분 15%씩을 추가로 취득한다. 최초 지분과 다섯 차례의 추가 지분을 합하면 20년에 걸쳐 주택 지분 100%를 확보하게 된다.

핵심은 집값 전액을 입주 시점에 마련하지 않고, 장기간에 걸쳐 소유 지분을 늘릴 수 있다는 점이다. 다만 각 회차에 정해진 지분은 반드시 취득해야 한다. 수분양자의 경제적 여건을 고려해 지분 취득 시기를 최대 1년 동안 미룰 수 있도록 했다.

수분양자가 아직 사들이지 않은 지분은 사업자가 보유한다. 수분양자는 이 미취득 지분에 대해 주변 전세 시세의 90% 수준으로 임대료를 납부한다. 따라서 입주 초기에는 취득한 지분의 비용과 미취득 지분에 대한 임대료를 함께 부담하게 된다.

5억 1000만 원 주택의 초기 비용

국토교통부가 제시한 수도권 평균 공공분양주택 분양가격은 전용면적 55㎡ 기준 5억 1000만 원이다. 이를 지분적립형으로 분양받으면 최초 취득 지분 25%에 해당하는 초기 자본은 약 1억 2800만 원이다.

이 표의 금액은 분양가 5억 1000만 원을 기준으로 산정한 예시다. 이익공유형Ⅱ의 1억 5300만 원은 주택도시기금 대출을 제외하고 수분양자가 마련해야 하는 금액이다. 검토 중인 주택담보인정비율 40%가 적용되면 초기 필요 자금은 7700만 원으로 줄어든다.

미취득 지분 임대료 계산

분양가 5억 1000만 원인 주택을 지분적립형으로 공급받아 최초 지분 25%를 취득하면 수분양자가 처음 마련해야 할 자본은 1억 2800만 원이다. 주변 전세 시세가 4억 원이라고 가정할 경우, 취득하지 않은 지분에 대한 초기 임대료는 보증금 100% 방식으로 환산하면 2억 7000만 원이다.

같은 조건에서 임대료를 모두 월세로 내면 매월 79만 원 수준이다. 전세가 4억 원과 전월세전환율 5.5%를 가정할 때 주변 임차인이 보증금 1억 3000만 원을 내는 경우 월세는 약 124만 원으로 제시됐다.

지분적립형 수분양자가 임대료를 전액 월세로 전환하는 사례에서는 초기에 지분 취득 비용 1억 2800만 원을 내고, 이후 매월 79만 원을 납부한다. 이는 주변 전세 시세와 전월세전환율을 전제로 비교한 예시이며, 실제 부담은 해당 주택의 분양가격과 주변 전세 시세, 임대료 납부 방식에 따라 달라질 수 있다.

이익공유형Ⅱ의 구조

정부는 지분적립형과 함께 이익공유형Ⅱ 도입도 준비하고 있다. 이 방식은 분양가의 70%를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받는 구조이며 대출 한도는 5억 원이다.

수분양자가 나중에 주택을 매각하거나 대출을 상환할 때는 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 주택도시기금과 나눈다. 수분양자가 부담해야 할 초기 자금을 줄이는 대신, 기금의 대출 지원 비중을 반영해 가격 상승 이익을 공유하는 방식이다.

대출금리는 대출 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 설정한다. 여기에 최대 0.5%포인트의 우대금리를 지원한다. 다만 최종 금리는 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품의 최저 금리보다 낮아질 수 없다. 현재 제시된 금리 하한은 연 1.2%다.

기존 나눔형과 무엇이 다른가

기존 이익공유형인 나눔형은 주택을 처분할 때 감정가를 기준으로 공공에 환매해야 한다. 환매 과정에서 수분양자는 감정가 기준 차익의 70%를 가져간다. 감정가가 대체로 시세의 90% 수준이라는 점을 고려하면 시세차익의 약 63%에 해당한다는 것이 정부의 설명이다.

이익공유형Ⅱ는 공공에만 환매하는 방식이 아니라 시장에서 자유롭게 매각할 수 있도록 설계됐다. 주택가격 상승에 따른 차익은 대출 평균잔액에 비례해 수분양자와 기금이 나눈다.

정산 의무를 끝내는 방법도 다르다. 나눔형은 환매를 거쳐야 정산 의무가 종료되지만, 이익공유형Ⅱ는 주택을 팔지 않더라도 대출을 상환하면 정산 의무를 끝낼 수 있다. 주택 매각과 대출 상환 가운데 수분양자가 선택할 수 있도록 한 구조다.

고양창릉부터 순차 공급

부담 가능한 공공분양주택의 첫 공급은 2026년 12월 고양창릉 S-2블록에서 시작된다. 전체 1057세대 중 284세대가 지분적립형으로 분양된다.

한국토지주택공사가 2026년 안에 발표할 2027년도 분양계획에는 부담 가능한 공공분양주택으로 공급할 단지도 포함될 예정이다. 정부는 고양창릉 첫 공급을 시작으로 적용 단지를 점차 늘려 실수요자가 자금 여건에 맞춰 선택할 수 있는 공공분양 방식을 확대할 방침이다.

다만 이익공유형Ⅱ는 현재 법적 근거가 마련되지 않은 상태다. 국토교통부는 제도 도입에 필요한 공공주택 특별법령 개정을 진행할 계획이다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 부담 가능한 공공분양주택이 분양가격 때문에 내 집 마련에 어려움을 겪었던 사람들을 위한 실효적인 지원 방안이 될 것으로 기대한다고 밝혔다. 정부는 앞으로도 실수요자의 주거 안정을 위해 부담 가능한 주거 선택지를 넓혀갈 방침이다.