대전 동구 부동산 경매, 13.5억

11월 17일 입찰, 첫 유찰 후 13.5억으로 내려와 매력적이지만 권리분석에 주의 필요.

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경매물건 주소 대전광역시 동구 산내로1287번길 34

대전광역시 동구 산내로에 위치한 이 부동산은 457.5㎡(약 138.4평) 규모로, 대지 면적이 상당합니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있지만, 대전의 발전 방향에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가는 19억 3,557만원이지만, 1회 유찰로 현재 최저입찰가는 13억 5,490만원입니다. 이는 감정가의 69% 수준으로, 약 31% 할인된 가격입니다. 인근 부동산 시세와 비교해볼 때 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 14억 2,264만원 전후로 예상됩니다.

말소기준권리는 목록1의 경우 2021년 2월 3일, 목록2는 2020년 6월 24일 근저당 설정이 있습니다. 이런 경우, 선순위 근저당이 말소되지 않으면 부담이 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권이 있는지 면밀하게 검토해야 합니다.

솔직히 말하면, 이 부동산은 대지 면적이 넓어 개발 가능성이 크지만, 교통 접근성이 떨어지는 점은 다소 아쉽습니다. 대전의 개발 계획에 따라 장기적으로는 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만, 권리분석에서 문제가 생기면 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 추정됩니다.

예상 경쟁률은 유찰로 인한 가격 하락으로 인해 높을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가를 고려해 14억 초반을 제안합니다. 취등록세는 약 6,544만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 14억 후반대에서 15억 초반대로 예상됩니다. 권리분석을 철저히 하고, 경쟁률을 염두에 두고 입찰에 참여해야 합니다.