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경매 물건을 볼 때 저는 등기부 한 줄보다 ‘언제, 누구 이름으로 바뀌었나’를 오래 들여다봅니다. 청약도 비슷합니다. 당첨 화면에는 이름이 떴는데, 서류를 내면서 입주자모집공고일 당시의 자격이 다르게 확인되면 계약까지 가지 못할 수 있습니다. 청약 부적격 사유는 대개 신청 버튼을 누르기 전에 확인했어야 할 날짜와 가족관계에서 나옵니다.
경매는 낙찰가가 싸 보여도 인수할 권리가 있으면 계산이 뒤집힙니다. 청약은 당첨 확률만 보고 넣었다가 무주택 여부나 가점을 잘못 입력하면 같은 일을 겪습니다. 숫자 하나가 아깝다고 서류를 느슨하게 읽을 일이 아닙니다.
분양권 하나를 잊고 무주택으로 넣는 경우
가령 본인은 집을 판 지 오래됐다고 생각해 무주택으로 신청했는데, 배우자 명의의 분양권이 남아 있다고 해봅시다. 주소가 달라도 배우자를 청약 자격 확인에서 빼고 계산하면 위험합니다. 주택공급에 관한 규칙은 원칙적으로 분양권과 주택의 공유지분도 주택 소유 여부를 판단할 때 살핍니다. ‘아직 입주 전이니까 집이 아니다’라는 감각만 믿으면 안 되는 이유입니다.
상속받은 지분도 자주 걸립니다. 시골집의 일부를 형제들과 나눠 가졌더라도 전산상 소유 이력이 확인될 수 있습니다. 다만 상속 공유지분처럼 법에서 무주택으로 보는 예외가 있습니다. 해당 요건을 충족하는지, 부적격 통보를 받은 뒤 정해진 기간 안에 지분을 처분해야 하는 사례인지까지 따져야 합니다. 모든 작은 지분이 자동으로 무주택 처리되는 것은 아닙니다.
제가 권리분석할 때 가족 명의 등기를 함께 확인하는 이유도 여기 있습니다. 본인 등기만 깨끗하다고 거래 관계 전체가 끝난 건 아니거든요. 청약 전에는 본인과 배우자의 과거 주택·분양권 거래, 상속 지분, 같은 세대로 보는 가족의 소유 여부를 각각 확인하는 편이 안전합니다. 주택으로 보지 않는 예외는 공급 유형에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으니 해당 단지 공고문까지 대조해야 합니다.
가점은 한 사람만 잘못 세어도 달라진다
민영주택 가점제에서는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 입력합니다. 이 중 부양가족을 ‘같이 산다’는 말만으로 계산하는 분이 있습니다. 예를 들어 부모님과 최근 합가했는데 직계존속을 부양가족으로 넣었다면, 공고일을 기준으로 요구되는 주민등록 기간을 채웠는지 확인해야 합니다. 부모님이 주택을 갖고 있는지도 별도로 봐야 합니다.
무주택기간 역시 태어난 날부터 쌓이는 점수가 아닙니다. 규칙상 신청자의 무주택기간은 일반적으로 만 30세가 된 날부터 산정하고, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 중간에 주택을 소유했다면 그 이력도 반영해야 합니다. 가령 35세 신청자가 5년 전에 집을 처분했는데 만 30세부터 지금까지 5년 전부를 무주택기간으로 적는 식의 계산은 맞지 않을 수 있습니다. 처분일과 소유 여부를 먼저 확인해야 합니다.
가점 몇 점 차이가 실제 당첨 순서를 바꿀 수 있습니다. 그래서 저는 청약 화면의 자동 표시를 그대로 받아 적기 전에 주민등록표 초본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 과거 주택 처분 자료를 옆에 놓고 공고일 기준으로 다시 계산하라고 말합니다. 특히 부모님과의 합가 시점이나 성인 자녀의 주민등록 기간은 기억보다 서류가 정확합니다.
특별공급 자격과 과거 당첨 이력도 엇갈린다
특별공급은 이름만 보고 자신에게 맞는 유형을 고르면 낭패를 보기 쉽습니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등은 각각 혼인·자녀·무주택·소득·자산 요건이 다릅니다. 같은 가구라도 어느 유형으로 신청하느냐에 따라 확인할 항목이 달라집니다. 연봉이 비슷하다는 이유로 소득 기준을 통과한다고 짐작하거나, 자산 기준을 빼고 보는 것도 위험합니다. 기준 금액과 소득을 산정하는 기간은 해당 입주자모집공고문에서 확인해야 합니다.
청약통장도 통장만 있으면 끝나는 게 아닙니다. 공급 지역과 주택 유형에 따라 가입기간, 납입횟수, 예치금 요건을 따집니다. 통장에 돈을 채운 날짜가 공고일보다 늦었다면 뒤늦게 입금한 금액으로 공고일 당시의 자격을 만들 수는 없습니다. 거주지 우선공급을 노렸다면 전입일과 요구 거주기간도 함께 확인해야 합니다.
과거 당첨 이력은 더 헷갈립니다. 본인만 확인하고 가족의 이력을 지나치거나, 재당첨 제한이 끝났다고 생각했는데 공고일에는 아직 기간이 남은 경우가 있습니다. 반대로 부부가 각각 청약할 수 있는 경우처럼 제도가 바뀐 부분도 있어 ‘예전에 들은 규칙’을 그대로 적용하면 틀릴 수 있습니다. 청약홈의 청약 제한사항 조회와 해당 단지 공고문을 나란히 보면서 신청 유형별 제한을 확인하는 게 빠릅니다.
부적격 통보를 받았다면 날짜부터 기록한다
당첨 뒤 부적격 통보를 받았다고 그 자리에서 모든 게 확정되는 것은 아닙니다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 사업주체는 부적격 판정 결과를 알리고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정해 자격을 증명할 서류를 받도록 합니다. 이때 중요한 건 ‘억울하다’는 설명보다 공고일 당시의 사실을 입증하는 자료입니다. 등기사항증명서, 건축물대장, 주민등록표 초본, 혼인관계증명서처럼 문제 된 항목에 맞는 서류를 챙겨 사업주체가 안내한 기한과 제출 방법을 확인해야 합니다.
소명하지 못해 당첨이 취소되면 다음 청약에도 영향이 있습니다. 현행 규칙상 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없는 기간은 신청하려는 주택의 지역에 따라 수도권 1년, 수도권 밖 6개월이며, 투기과열지구·청약과열지역은 1년, 위축지역은 3개월입니다. 기간은 당첨일부터 계산하고, 새로 신청할 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 제한 여부를 봅니다. 통보를 받은 날부터 1년이라고 막연히 외우면 다시 날짜를 틀릴 수 있습니다.
청약에서는 당첨 발표보다 그 앞에 찍힌 입주자모집공고일이 더 무겁게 느껴집니다. 경매에서 입찰 전날 권리관계를 다시 확인하듯, 청약도 넣기 전에 그날 기준의 가족·주택·가점·제한 이력을 서류로 맞춰봐야 합니다. 기대가 큰 물건일수록 입력 화면을 빨리 넘기지 않는 게 결국 돈과 시간을 지키는 일입니다.
