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경매 물건을 볼 때는 등기부의 날짜 한 줄도 다시 확인하면서, 청약통장 잔액은 대충 기억하는 분을 꽤 봤습니다. 저도 투자 현장에서 배운 게 있습니다. 자격을 가르는 기준일이 있으면 돈부터 움직이기 전에 그 날짜를 확인해야 한다는 겁니다. 청약통장 1순위 예치금도 마찬가지입니다. 통장에 얼마가 있느냐만 보면 쉬워 보이지만, 어느 지역에 살고 어떤 면적의 민영주택을 신청하는지에 따라 필요한 금액이 달라집니다.
분양 단지 주소만 보고 예치금을 계산하면 틀린다
민영주택 청약 예치금은 단지가 들어서는 곳이 아니라 신청자의 주민등록표상 거주지역을 기준으로 봅니다. 주택공급에 관한 규칙 별표 2는 그 기준 시점을 입주자모집공고일로 정하고 있습니다. 서울에 사는 사람이 경기도 아파트를 신청해도 예치금 계산에는 서울 기준이 들어갑니다. 반대로 경기도에 사는 사람이 서울 아파트를 신청하면 예치금 자체는 경기도 기준으로 계산합니다.
전용면적 85㎡ 이하를 신청한다고 놓고 보면 서울·부산 거주자는 300만원, 그 밖의 광역시 거주자는 250만원, 특별시와 광역시를 제외한 지역 거주자는 200만원이 기준입니다. 여기서 경기도는 수도권이라는 이유로 서울과 같은 칸에 넣으면 안 됩니다. 이 표에서는 200만원 칸입니다. 다만 예치금 기준을 충족했다는 사실과 해당 단지의 거주지역별 신청 자격은 별개입니다. 서울 공급 물량에 경기도 거주자가 신청할 수 있는지, 해당지역 우선공급 대상인지도 모집공고에서 따로 확인해야 합니다.
전용면적이 커지면 같은 통장도 부족해진다
제가 계산할 때는 먼저 원하는 주택의 전용면적을 적고, 그다음 거주지역의 금액을 찾습니다. 기준 금액은 85㎡ 이하, 102㎡ 이하, 135㎡ 이하, 모든 면적의 네 구간으로 나뉩니다.
- 서울·부산 거주자: 순서대로 300만원, 600만원, 1,000만원, 1,500만원
- 그 밖의 광역시 거주자: 250만원, 400만원, 700만원, 1,000만원
- 특별시·광역시를 제외한 지역 거주자: 200만원, 300만원, 400만원, 500만원
가령 서울 거주자의 통장 잔액이 350만원이라면 전용 84㎡를 신청할 때 필요한 300만원은 채운 셈입니다. 그런데 전용 99㎡로 눈을 돌리면 필요한 금액이 600만원으로 뛰어 250만원이 모자랍니다. 같은 단지라도 신청하려는 주택형의 전용면적을 다시 봐야 하는 이유입니다. 흔히 부르는 ‘34평형’ 같은 이름만 보고 판단하면 공급면적과 전용면적을 혼동하기 쉽습니다.
통장에 기준보다 돈을 더 넣는다고 민영주택 일반공급 당첨 확률이 그 금액만큼 높아지는 것도 아닙니다. 예치금은 해당 면적에 신청할 수 있는 기준입니다. 1순위 안에서 누가 선정되는지는 공급 유형과 지역에 따른 가점제·추첨제 규칙을 봐야 합니다. 그래서 저는 신청할 면적을 정한 뒤 부족한 금액부터 계산합니다. 막연히 큰돈을 통장에 넣어 두는 방식은 자금 계획에도 도움이 안 됩니다.
입금 날짜와 가입기간은 따로 확인해야 한다
예치금만 채우면 곧바로 1순위가 되는 것으로 생각하는 경우가 있습니다. 주택공급에 관한 규칙 제28조를 보면 일반적인 민영주택 1순위 가입기간은 수도권 1년, 수도권 외 지역 6개월입니다. 투기과열지구 또는 청약과열지역은 2년이며, 세대주 여부와 최근 5년 이내 세대의 당첨 이력, 주택 수 등도 요건에 들어갑니다. 지역별로 가입기간이 연장될 수도 있어 실제 신청 때는 해당 모집공고의 1순위 항목을 읽어야 합니다.
기준일은 청약 신청 버튼을 누르는 날이 아니라 입주자모집공고일입니다. 이를테면 통장 잔액이 200만원인 서울 거주자가 전용 84㎡에 청약하려면 100만원이 더 필요합니다. 모집공고가 나온 뒤 신청일에 급히 입금하는 식으로 계획을 세우면 자격을 놓칠 수 있습니다. 입금한 돈이 통장에 반영됐는지도 확인해야 하니, 관심 단지가 있다면 공고 전에 여유 있게 채워 두는 편이 안전합니다.
돈을 넣은 뒤에는 청약홈에서 통장 가입일과 납입금액을 확인하고, 모집공고에서 주택 유형·전용면적·1순위 조건을 대조합니다. 공공분양 등 국민주택을 신청한다면 민영주택의 이 예치금 표를 그대로 적용하면 안 됩니다. 국민주택은 가입기간과 납입횟수 등을 따지는 방식이 다릅니다. ‘청약’이라는 말이 같아도 신청하는 주택의 종류부터 갈라 봐야 합니다.
1순위 확인 뒤에는 계약금을 계산한다
경매에서 입찰 자격을 갖췄다고 수익이 확정되지 않듯, 청약 1순위도 당첨이나 자금 조달을 보장하지 않습니다. 예를 들어 분양가가 6억원이고 계약금이 10%라면 당첨 후 준비할 계약금만 6,000만원입니다. 여기에 중도금 대출 가능 여부, 잔금, 취득세, 이사비와 보유비용까지 따로 계산해야 합니다. 실제 납부 비율과 일정은 모집공고와 계약 조건을 기준으로 잡아야 하고요.
예치금이 몇백만원 모자란 건 미리 발견하면 해결할 수 있습니다. 더 곤란한 건 그 금액만 채우면 준비가 끝났다고 믿는 일입니다. 저는 관심 단지가 생기면 통장 잔액 옆에 거주지역, 전용면적, 공고일, 계약금 예상액을 함께 적습니다. 그 네 줄이 맞아야 비로소 청약을 넣을지 차분히 판단할 수 있습니다.
