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얼마 전 토지 계약을 앞둔 지인이 전화를 했습니다. 잔금일에 돈을 못 맞출 것 같으니 계약금만 포기하면 끝나는지 묻더군요. 경매 물건을 볼 때도 권리관계 한 줄이 돈을 바꾸지만, 일반 토지 매매에서는 계약서의 해제 조항 한 줄이 비슷한 일을 합니다. 저는 먼저 중도금을 보냈는지, 잔금일이 지났는지, 상대방이 무엇을 준비했는지부터 물었습니다. 그 답에 따라 토지매매계약해지의 방법이 달라지기 때문입니다.
계약금 포기로 끝날 줄 알았던 순간
예를 들어 매매대금 3억 원에 계약금 3천만 원을 지급한 토지가 있다고 해보죠. 매수인이 마음을 바꿨다면 계약금 3천만 원을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 민법의 해약금 규정도 기본적으로 그런 길을 열어 둡니다. 반대로 매도인이 이 방법으로 해제하려면 받은 계약금의 배액인 6천만 원을 상환해야 합니다.
다만 시점이 중요합니다. 당사자 중 한쪽이라도 이행에 착수했다면, 다른 약정이나 별도 해제 사유가 없는 한 계약금 포기나 배액상환만으로 해제하는 길은 막힐 수 있습니다. 중도금 지급은 대표적으로 확인해야 할 사실입니다. 대출 상담을 받거나 잔금 마련을 계획한 정도만으로 이행 착수라고 단정할 수도 없습니다. 대법원은 밖에서 알아볼 수 있는 이행행위나 그에 필요한 전제행위가 있었는지, 단순한 준비에 그쳤는지를 구체적으로 봅니다.
그래서 저는 계약금 액수보다 돈이 실제로 오간 날짜와 통장 내역을 먼저 봅니다. 계약서에 적힌 ‘계약금’이라는 이름만 믿고 상대방에게 해제를 통보했다가, 이미 해약금 해제 시기를 놓친 사실을 뒤늦게 알면 협상도 어려워집니다.
잔금이 늦었다고 계약이 바로 끝나진 않았다
잔금일이 지나면 이번에는 채무불이행에 따른 해제 문제가 나옵니다. 매수인이 잔금을 내지 않았다고 해서 모든 계약이 그날 자동으로 사라지는 건 아닙니다. 민법상 이행지체를 이유로 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않을 때 해제 의사를 표시합니다. 계약서에 서면 최고나 통지 방법을 정했다면 그 문구도 함께 확인해야 합니다.
매도인 쪽 준비도 빠뜨리면 안 됩니다. 잔금 지급과 소유권이전등기 서류 교부가 동시에 이뤄지기로 했다면, 매도인이 자기 의무를 이행할 준비를 하고 적절히 제공했는지가 쟁점이 됩니다. 대법원이 다룬 한 부동산 매매 사건에서는 매수인이 잔금일 다음 날 대출을 준비했지만 잔금을 즉시 받을 수 있게 제공한 것은 아니었습니다. 한편 매도인의 첫 문자 해제 통지는 계약에서 정한 서면 최고가 앞서지 않아 효력이 문제 됐습니다. 잔금이 늦었다는 사실 하나만으로 승부가 나지 않은 겁니다.
현장에서는 ‘며칠만 기다려 달라’는 통화가 오가다가 날짜가 흐려지는 경우가 많습니다. 그럴수록 지급기일을 다시 정한 문자, 등기 서류 준비 내역, 잔금 수령 의사, 최고와 해제 통지가 상대방에게 도달한 기록을 시간순으로 모아둬야 합니다. 계약서에 자동해제 특약이 있다면 그 문구와 실제 이행 경과를 따로 검토해야 합니다.
토지는 허가와 특약에서 한 번 더 걸린다
토지라면 허가구역 여부를 먼저 확인합니다. 토지거래허가 대상 계약은 허가 전 효력과 불허가 이후의 처리가 일반 매매와 다를 수 있습니다. 허가를 전제로 한 계약은 허가 전 유동적 무효 상태로 보는 판례가 있고, 그 단계에서는 통상적인 채무불이행 해제를 그대로 적용하기 어렵습니다. ‘잔금을 안 줬으니 계약금은 내 돈’이라는 식의 판단이 특히 위험한 구간입니다.
특약도 말로 들은 내용과 계약서 문장을 나눠 봐야 합니다. 농지취득자격증명, 진입로 확보, 개발행위허가처럼 토지의 이용 계획에 영향을 주는 조건이 있었다면 누가 언제 무엇을 이행하기로 했는지 확인해야 합니다. 허가가 안 나오면 무조건 계약금을 돌려준다는 뜻인지, 매수인의 노력 의무가 붙어 있는지에 따라 다툼의 방향이 바뀝니다. 경매에서 매각물건명세서와 현황을 따로 대조하듯, 일반 매매에서는 특약 문장과 실제 진행 경과를 함께 맞춰 봐야 합니다.
- 계약서와 특약에 적힌 해제 사유, 최고 기간, 통지 방법
- 계약금·중도금·잔금의 실제 지급 내역과 날짜
- 상대방의 이행 착수와 등기·인도 준비를 보여 주는 자료
- 토지거래허가 대상 여부와 허가 신청·처분 상태
돈을 돌려받는 일과 신고는 따로 남는다
해제가 유효하더라도 돈이 저절로 돌아오지는 않습니다. 누가 얼마를 언제 반환할지, 이미 받은 서류나 인도한 토지는 어떻게 되돌릴지 합의서에 적어야 뒤탈이 적습니다. 계약금 포기에 따른 해제인지, 채무불이행 해제인지, 서로 합의해 끝내는 것인지도 구분해야 합니다. 손해배상이나 위약금은 계약 조항과 실제 사정에 따라 별도로 따져야 하므로 ‘해제되면 계약금은 무조건 몰수’라는 말만으로 계산하지 않습니다.
이미 부동산 거래신고를 했다면 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 원칙적으로 거래당사자의 공동 신고를 정하고, 한쪽이 거부할 때의 단독 신고 절차도 두고 있습니다. 소유권이전등기까지 마친 뒤라면 등기를 되돌리는 문제와 세금도 별도로 확인해야 합니다. 계약을 끝내겠다는 말 한마디보다, 그 말이 가능한 시점인지 확인하고 돈과 서류가 실제로 돌아오는 데까지 챙기는 일이 더 오래 걸렸습니다.
