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얼마 전 토지 물건을 검토하던 분이 자금 계획표를 보여줬습니다. 매입가격은 3억 2천만 원인데, 대출 칸에 1억 3천만 원을 적어 두셨더군요. 은행에서 들은 말은 “감정가를 보면 가능할 수도 있다”는 정도였습니다. 입찰장에서는 이런 숫자가 제일 무섭습니다. 서류의 합계는 맞아도 잔금일에 돈이 안 들어오면 그때부터는 계산이 완전히 달라집니다.
먼저 어떤 서류를 내는 거래인지 봅니다
이름이 비슷해서 자주 헷갈립니다. 법령 서식에 적힌 ‘토지취득자금 조달계획서’는 토지거래허가구역에서 허가 대상 토지를 계약으로 취득할 때 허가 신청서에 붙이는 서류입니다. 토지를 어떻게 이용할지 적는 계획서도 함께 검토합니다. 반면 일반적인 토지 매매의 거래신고 과정에서 요구될 수 있는 서류는 ‘토지취득자금 조달 및 토지이용계획서’입니다. 이름만 보고 같은 양식을 꺼내면 처음부터 일이 꼬입니다.
허가구역 안이라고 모든 거래에 같은 절차가 적용되는 것도 아닙니다. 지정 공고의 대상, 토지 면적, 계약 방식에 따라 허가 대상 여부가 갈립니다. 민사집행법에 따른 법원 경매는 토지거래허가 규정의 적용 예외입니다. 그래서 경매 낙찰자가 매매계약을 전제로 한 허가용 조달계획서를 당연히 내야 한다고 생각하면 안 됩니다. 공매는 집행 근거와 매각 방식이 다를 수 있으니 ‘공매니까 경매와 같다’고 넘기지 말고, 입찰 전 매각 공고와 관할 시·군·구의 안내를 확인하는 편이 안전합니다.
저는 물건을 보면 등기와 현황을 확인한 뒤, 허가구역 지정 공고부터 다시 봅니다. 어느 필지가 대상인지, 면적 기준에 걸리는지, 이용 목적을 실제로 이행할 수 있는지가 먼저입니다. 자금 서류를 깔끔하게 써도 허가받을 수 없는 이용 계획이라면 숫자 맞추기는 의미가 없습니다.
3억 2천만 원을 적어 보니 빈칸이 보였습니다
앞서 본 사례를 실제 거래가 아닌 계산 예시로 놓고 보겠습니다. 매입대금 3억 2천만 원에 본인 예금 1억 4천만 원, 보유 주식 매각대금 5천만 원, 토지담보대출 예정액 1억 3천만 원을 넣으면 서류상 합계는 맞습니다. 자기자금 1억 9천만 원과 차입금 1억 3천만 원입니다. 문제는 대출 예정액이 확정된 돈이 아니라는 점이죠.
토지는 은행이 보는 담보가치와 대출 가능 조건이 물건마다 크게 다릅니다. 맹지인지, 진입로에 권리가 있는지, 지목과 실제 이용 상태가 다른지에 따라 상담 때 들은 액수가 줄어들 수 있습니다. 대출이 1억 원만 나온다면 당장 3천만 원이 비어 버립니다. 주식 5천만 원도 매각 시점과 실제 입금액을 확인해야 합니다. 계획서에는 ‘팔면 될 돈’을 적을 수 있어도, 잔금은 예정대로 팔리지 않았다는 사정을 봐주지 않습니다.
여기에 취득세와 등기 비용, 중개보수나 경매 관련 비용, 현장 정비비는 별도로 계산합니다. 앞의 3억 2천만 원은 토지 매입대금의 조달 예시이지 투자 총비용이 아닙니다. 제가 예전에 놓친 것도 이 부분이었습니다. 낙찰가가 싸다는 생각에 자금표를 매입대금까지만 채워 두고, 측량과 진입로 문제를 해결할 비용은 뒤늦게 따로 구했습니다. 물건은 싸게 샀는데 현금 흐름은 전혀 싸지 않았습니다.
돈의 이름보다 실제 흐름이 중요합니다
현행 토지취득자금 조달계획서에는 본인 명의 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속, 보유 현금과 그 밖의 자산, 부동산 처분대금, 토지보상금 등을 자기자금으로 구분해 적습니다. 차입금 쪽에는 토지담보대출, 신용대출, 그 밖의 금융기관 대출과 개인에게 빌린 돈을 구분합니다. 같은 돈을 두 칸에 넣지 않는 게 기본입니다. 보상금을 받아 예금에 넣어 뒀다면 그 돈을 예금액과 토지보상금에 각각 한 번씩 적어 합계를 부풀려서는 안 됩니다.
부모님이 보내준 5천만 원도 ‘일단 내 통장에 있으니 예금’이라고 적고 끝낼 일이 아닙니다. 증여인지 빌린 돈인지부터 분명해야 합니다. 빌린 돈이라면 차용 조건과 상환 능력을 설명할 수 있어야 하고, 증여라면 그에 맞는 세금 문제를 따져야 합니다. 계좌 이체 내역만으로 자금의 성격이 자동으로 결정되는 건 아닙니다. 현금 보유액을 크게 적어 놓고 형성 경위를 설명하지 못하는 경우도 현장에서 자주 봅니다.
저는 계획서를 쓰기 전에 돈이 들어오고 나가는 날짜를 한 줄씩 적습니다. 계약금은 어느 계좌에서 나가는지, 주식 매도대금은 언제 입금되는지, 대출 실행은 잔금일 전에 가능한지 확인합니다. 부동산 처분대금을 쓸 계획이라면 기존 부동산의 매매계약 진행 상태와 잔금일도 맞춰 봅니다. 매도 희망가격만 있고 실제 매수인이 없는 돈은 자금 계획에서 가장 약한 숫자입니다.
허가를 받는 일과 버틸 수 있는 투자는 다릅니다
토지거래허가 신청은 매수인 혼자 서류 한 장 내는 절차가 아닙니다. 허가 대상 계약이라면 당사자가 함께 신청하고, 계약 내용과 토지 이용 계획, 취득자금 조달계획을 제출합니다. 제출한 자금 계획이 달라졌을 때는 법에서 정한 시점까지 변경 사항을 낼 수 있는 규정도 있습니다. 다만 ‘나중에 고치면 된다’는 생각으로 확인되지 않은 대출액을 먼저 채워 넣는 방식은 권하지 않습니다.
경매 물건은 허가용 계획서 제출 여부보다도 잔금 기한과 권리분석이 더 급할 때가 많습니다. 법원 경매의 허가 예외를 대출 보장이나 이용 제한의 면제로 받아들이면 곤란합니다. 농지라면 농지취득자격증명 문제를, 건축을 생각한 토지라면 접도와 용도지역, 개발행위 가능성을 따로 봐야 합니다. 토지에 묶이는 돈은 매입대금에서 끝나지 않습니다.
제가 자금 계획표에서 끝까지 보는 숫자는 ‘최대로 빌릴 수 있는 돈’보다 ‘대출이 줄어도 채울 수 있는 돈’입니다. 거래 방식에 맞는 서식을 확인하고, 각 자금의 근거와 입금 시점을 맞춘 다음에도 여유 현금이 남는 물건이라야 마음 편히 응찰할 수 있더군요. 종이 위 합계가 맞는 순간보다 잔금일 통장 잔액이 맞는 순간이 훨씬 중요합니다.
