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얼마 전 집을 팔 준비를 하던 지인이 “6억 원에 팔면 세금은 몇 퍼센트야?”라고 묻더군요. 매도가격만으로 양도소득세율을 고를 수는 없습니다. 얼마에 샀는지, 얼마나 보유했는지, 양도 당시 주택이 몇 채인지에 따라 계산이 달라지거든요.
세율보다 과세 대상인지 먼저 확인하기
1세대 1주택이라면 비과세 요건부터 확인하는 게 순서입니다. 국세청 안내에 따르면 원칙적으로 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 그 집을 2년 이상 보유했다면 비과세 대상이 될 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주 요건도 따져야 합니다. 일시적 2주택 등은 별도 요건이 있으니 등기상 주택 수만 보고 단정하면 곤란합니다.
양도가액이 12억 원을 넘는 1세대 1주택은 이야기가 조금 다릅니다. 요건을 충족하더라도 양도차익 중 12억 원 초과분에 해당하는 금액에는 세금이 붙을 수 있습니다. 예를 들어 15억 원에 판 주택이라면 양도차익 전체에 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 양도가액에서 12억 원을 넘는 비율을 반영해 과세 대상 차익을 계산합니다.
기본 양도소득세율은 이익 구간에 따라 달라진다
일반적인 부동산 양도에 적용하는 기본세율은 과세표준에 따른 누진세율입니다. 국세청이 안내하는 구간은 다음과 같습니다. 여기서 과세표준은 집을 판 가격이 아니라 양도차익에서 인정되는 비용과 공제 등을 반영한 금액입니다.
- 1,400만 원 이하: 6%
- 1,400만 원 초과~5,000만 원 이하: 15%
- 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하: 24%
- 8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하: 35%
- 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하: 38%
- 3억 원 초과~5억 원 이하: 40%
- 5억 원 초과~10억 원 이하: 42%
- 10억 원 초과: 45%
과세표준이 8,000만 원이라고 해서 8,000만 원 전부에 24%를 적용하는 것은 아닙니다. 낮은 구간에는 낮은 세율이 먼저 적용됩니다. 계산할 때는 해당 구간의 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 편합니다. 예컨대 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하 구간의 누진공제액은 576만 원입니다.
숫자를 넣으면 계산 순서가 보인다
비과세 대상이 아닌 주택을 5억 원에 사서 6억 원에 팔았다고 가정해볼게요. 취득세와 중개보수 등 세법상 인정되는 필요경비가 1,000만 원이라면 양도차익은 9,000만 원입니다. 장기보유특별공제나 다른 감면이 없고, 해당 연도에 적용할 양도소득기본공제 250만 원을 전액 사용할 수 있다면 과세표준은 8,750만 원이 됩니다.
이 금액은 24% 구간이므로 산출세액은 8,750만 원 × 24% − 576만 원, 즉 1,524만 원입니다. 여기에 별도로 지방소득세가 붙습니다. 위 계산은 원리를 보여주는 단순한 사례예요. 실제로는 자산 종류와 보유기간, 장기보유특별공제 대상 여부, 같은 해 다른 양도 내역에 따라 금액이 바뀝니다.
필요경비도 ‘집에 쓴 돈’이라고 모두 인정되지는 않습니다. 취득 관련 세금과 중개보수, 자산의 가치를 높이는 공사비처럼 인정 요건에 맞는 항목을 증빙과 함께 확인해야 합니다. 영수증을 뒤늦게 찾느라 고생하는 경우가 많아서 계약서와 비용 자료는 거래 단계부터 모아두는 편이 좋습니다.
보유기간과 주택 수가 세율을 바꾼다
주택을 짧게 보유했다면 기본세율표만 보면 안 됩니다. 현행 국세청 세율 안내상 주택을 1년 미만 보유하고 양도하면 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하면 60%의 단기 양도세율이 적용됩니다. 분양권이나 토지는 규칙이 다르므로 주택과 한데 묶어 계산하면 안 됩니다.
다주택자라면 조정대상지역 여부도 중요합니다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이 중과 대상이면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다. 중과가 적용되는 경우 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 반면 조정대상지역 밖의 주택은 이 다주택 중과 대상이 아닙니다.
2026년에는 중과 유예 종료 시점 때문에 계약일을 확인할 필요가 있습니다. 국세청 안내에 따르면 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받은 사실이 입증되는 거래는 일정 기간 안에 잔금 지급과 등기를 마치면 유예를 적용받을 수 있습니다. 기간은 강남·서초·송파·용산구 소재 주택이 계약일부터 4개월, 그 밖의 조정대상지역 주택이 6개월입니다. 가계약만으로는 요건을 충족하지 못합니다.
매매를 앞두고 있다면 매도가격을 정하기 전에 취득계약서, 필요경비 증빙, 취득일과 예상 양도일을 한곳에 적어두면 좋습니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산에 입력해 보면 어느 조건이 세금을 바꾸는지 훨씬 선명하게 보입니다. 같은 가격에 팔아도 각자의 보유 이력에 따라 손에 남는 금액은 꽤 다를 수 있으니까요.
