천안 신부동 상가 경매, 5회 유찰 413만

5회 유찰 후 11월 23일 재입찰, 84% 할인된 413만원 최저가로 매력적이나 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 2층2052호

천안시 동남구 신부동에 위치한 '천안랜드마크타워' 2층의 5.6㎡(1.7평) 상가입니다. 솔직히 말하면, 그 면적은 굉장히 작습니다. 천안의 중심지에 위치한 만큼 상권은 좋지만, 해당 상가는 현황상 격벽 없이 오픈되어 있어 독립적인 매장 운영에 제약이 있을 수 있습니다. 주변 환경은 상업시설이 밀집되어 있으며, 교통도 편리한 편입니다.

처음 감정가는 2,460만원이었으나, 5회 유찰로 현재 최저입찰가는 413만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 16% 수준이니 84% 할인된 셈이죠. 그러나 인근 상가의 실거래가와 비교하면 상당히 저렴한데, 이게 단순한 호재는 아닐 수 있습니다. 예상 낙찰가는 434만원 전후로 추정됩니다.

가장 중요한 부분입니다. 말소기준권리는 2024년 8월 22일 설정된 근저당권입니다. 임차인의 대항력이 있는지 확인이 필요하며, 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 현재 유치권이나 법정지상권의 문제는 없지만, 임차인이 있다면 배당 문제를 주의해야 합니다.

솔직히 말해서, 이 상가의 투자 매력은 크지 않습니다. 면적이 작고, 오픈형이라는 점이 리스크입니다. 다만, 천안의 중심지라는 점에서 임대 수익을 노려볼 수는 있겠죠. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 간주할 수 있습니다. 그러나 낙찰 후 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있으니 대비가 필요합니다.

경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 420만원으로 제시합니다. 취등록세는 약 19만원이 예상되며, 총 투자금은 439만원 정도로 잡을 수 있죠. 솔직히, 이 물건에 입찰할 가치가 있는지는 꼼꼼한 검토가 필요합니다. 너무 저렴한 가격에는 이유가 있는 법이니까요.