천안 부대동 빌라 경매, 3회 유찰 1.9억

11월 16일 입찰, 3회 유찰된 천안 부대동 빌라로 가격은 1.9억에 시작하지만, 유치권과 사용승인 문제 주의 필요.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 부대동 55

천안시 서북구 부대동에 위치한 이 빌라는 대지 면적만 651.0㎡로 넓은 편입니다. 주변은 주거지로 조용하며, 교통은 차로 이동할 경우 큰 불편함은 없으나 대중교통은 다소 제한적입니다. 이 지역은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주 목적으로는 적합하나, 개발 가능성은 아직 미지수입니다.

감정가 5억 6,668만 원에서 최저입찰가 1억 9,437만 원까지 내려갔습니다. 인근 빌라 시세가 3억 원대인 점을 고려하면 34% 수준으로 매우 저렴한 편입니다. 하지만 3회 유찰된 이유를 반드시 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 2억 409만 원 전후로 보이며, 이는 추가적인 권리 문제 해결 시 충분한 매력을 가질 수 있습니다.

제일 주의해야 할 부분은 말소기준권리입니다. 2021년 4월 5일 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 유치권 신고가 접수된 상태입니다. 유치권 배제신청이 들어갔다는 점에서 다툼의 여지가 있고, 해결되지 않으면 복잡한 상황이 될 수 있습니다. 또한, 사용승인이 나지 않은 상태라는 점도 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

솔직히 말하면, 현재 상태로는 리스크가 큽니다. 사용승인 문제와 유치권 문제는 해결이 필요하며, 이로 인해 명도 과정에서 난항을 겪을 수 있습니다. 하지만, 매력이 없는 것은 아닙니다. 가격이 워낙 낮아 리스크를 감수할 수 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 취등록세는 약 938만 원 정도로 예상됩니다.

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 문제 해결이 관건이기 때문입니다. 입찰가는 리스크를 감안해 최저가에 근접한 수준인 1억 9천만 원대로 설정하겠습니다. 유치권과 사용승인 문제를 해결할 확신이 없다면 신중히 접근해야 합니다.