천안 병천면 토지 경매, 6회 유찰 2.4억

6회 유찰된 천안 병천면의 대규모 토지, 매각기일은 11월 16일로 최저입찰가가 감정가의 11%인 2.4억입니다.

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/10251

경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성3길 150-36

천안시 동남구 병천면에 위치한 이 토지는 무려 9047㎡, 약 2736평의 대규모 부지입니다. 위치적으로는 천안 시내와는 약간 떨어져 있지만, 병천면 자체가 조용하고 개발 가능성이 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 주변에는 소규모 공장과 농지가 혼재되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역이라고 볼 수 있습니다.

감정가는 20억 9,754만원으로 상당히 높지만, 6회 유찰을 통해 최저입찰가는 2억 4,677만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 11% 수준으로, 무려 89% 할인된 가격입니다. 인근 유사 토지의 실거래가를 고려했을 때 매우 매력적인 가격이나, 6회의 유찰은 입찰자들이 여러 차례 망설인 흔적이기도 합니다.

말소기준권리는 2019년과 2020년에 설정된 근저당권이 주를 이루고 있습니다. 이들 근저당권은 경매 낙찰 시 모두 말소될 예정입니다. 다만, 2023년 공사대금에 관한 유치권이 1억 8천여만 원 피담보채권으로 설정되어 있는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰자가 해결해야 할 부분으로, 명확한 유치권 합의가 필요합니다. 또한, 임대차관계가 불명확하므로 추가 조사가 필요합니다.

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 대규모 토지를 저렴하게 취득할 수 있다는 점입니다. 그러나 유치권 및 임대차관계 미상이라는 리스크가 있어 투자자 입장에선 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 유치권 해결 여부가 수익률을 크게 좌우할 것입니다. 개발 가능성에 기대를 걸고 장기적인 투자로 접근한다면 매력적일 수 있습니다.

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 유치권 해결에 대한 확신이 없다면 입찰을 망설일 수도 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 가까운 2억 5천만 원 근처로 잡고, 취등록세 약 1,191만원을 포함해 총 투자금을 2.6억 정도로 예상합니다. 입찰 전, 유치권자와의 협의를 통해 리스크를 줄일 수 있다면 더할 나위 없겠죠.