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얼마 전 집을 판 지인이 양도차익이 6천만 원쯤 되니 세금도 그 금액에 세율을 곱하면 되느냐고 물었습니다. 저도 처음엔 그렇게 생각했는데, 양도세는 매매차익을 그대로 계산에 쓰지 않더군요. 비용과 공제를 반영해 과세표준을 구한 뒤, 그 금액에 맞는 세율을 적용합니다.
양도세기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 올라가는 누진세율입니다. 다만 모든 양도에 이 세율이 적용되는 건 아닙니다. 우선 기본세율을 적용할 수 있는 거래인지 확인하고, 그다음 과세표준을 계산해야 숫자가 맞아떨어집니다.
양도세기본세율 구간은 어떻게 나뉠까
국세청이 안내하는 2023년 이후 기본세율 구간은 다음과 같습니다. 오른쪽의 누진공제액은 ‘과세표준 전체에 해당 구간 세율을 곱하는 방식’으로 간편하게 계산할 때 빼는 금액입니다.
- 1,400만 원 이하: 6%, 누진공제 없음
- 1,400만 원 초과~5,000만 원 이하: 15%, 누진공제 126만 원
- 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하: 24%, 누진공제 576만 원
- 8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하: 35%, 누진공제 1,544만 원
- 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하: 38%, 누진공제 1,994만 원
- 3억 원 초과~5억 원 이하: 40%, 누진공제 2,594만 원
- 5억 원 초과~10억 원 이하: 42%, 누진공제 3,594만 원
- 10억 원 초과: 45%, 누진공제 6,594만 원
예를 들어 과세표준이 6,000만 원이면 24% 구간입니다. 그렇다고 6,000만 원 전부에 24%를 부담하는 것은 아닙니다. 앞의 낮은 구간에는 낮은 세율이 차례로 적용되며, 간편 계산으로는 6,000만 원에 24%를 곱한 뒤 576만 원을 빼면 됩니다. 이렇게 계산한 양도소득세 산출세액은 864만 원입니다.
매매차익에서 과세표준까지 계산하는 순서
먼저 판 가격에서 산 가격과 인정되는 필요경비를 빼면 양도차익이 나옵니다. 취득세나 중개보수처럼 거래와 관련된 비용, 일정한 자본적 지출은 요건에 따라 필요경비에 포함될 수 있습니다. 영수증과 계약서가 중요한 이유가 여기 있습니다. 사용한 돈이라고 해서 모두 비용으로 인정되는 것은 아니니 항목별로 확인해야 합니다.
그다음 적용 대상이라면 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구합니다. 여기서 양도소득 기본공제 250만 원 등을 반영한 금액이 과세표준입니다. 장기보유특별공제는 보유기간과 주택 요건에 따라 달라지고, 기본공제도 같은 과세기간의 양도 내역을 함께 봐야 합니다. 매매차익만 보고 세율표에서 금액을 찾으면 세금을 크게 잘못 짚을 수 있습니다.
숫자로 보면 더 쉽습니다. 주택을 4억 원에 사서 4억 7,000만 원에 팔았고, 인정되는 필요경비가 1,000만 원이라고 가정해 보겠습니다. 양도차익은 6,000만 원입니다. 장기보유특별공제나 다른 감면이 없고 양도소득 기본공제 250만 원을 전부 적용할 수 있다면 과세표준은 5,750만 원이 됩니다. 기본세율 적용 대상일 때 산출세액은 5,750만 원 × 24% − 576만 원으로, 804만 원입니다. 이는 양도소득세 산출세액을 보여 주는 예시이며 실제 납부액은 감면 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
기본세율이 적용되지 않는 경우도 있다
가장 먼저 볼 것은 자산 종류와 보유기간입니다. 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 단기 양도에 따른 70% 세율, 1년 이상 2년 미만 보유했다면 60% 세율이 적용될 수 있습니다. 토지와 건물도 단기 보유에 따른 별도 세율이 있습니다. 분양권과 비사업용 토지 역시 일반적인 기본세율표만으로 계산하면 맞지 않을 수 있습니다.
주택 수와 소재지도 중요합니다. 조정대상지역의 다주택 양도에는 요건에 따라 기본세율에 세율을 더하는 규정이 적용될 수 있습니다. 관련 규정과 적용 시기는 바뀔 수 있으므로, 예전에 들었던 ‘다주택자도 기본세율’이라는 말만 믿고 계산하기는 어렵습니다. 반대로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 세율표에 들어가기 전에 과세 여부부터 달라집니다. 집을 한 채 갖고 있다는 사실만으로 비과세가 확정되는 것은 아니고 보유기간, 거주 요건 등을 함께 따져야 합니다.
신고 전에 확인하면 좋은 숫자 세 가지
첫째는 취득일과 양도일입니다. 하루 차이로 보유기간 구간이 달라질 수 있고, 양도일은 일반적으로 잔금을 받은 날을 기준으로 판단합니다. 둘째는 취득가액과 필요경비를 뒷받침할 자료입니다. 매매계약서, 취득세 납부 내역, 중개보수 영수증을 모아 두면 양도차익을 계산하기가 한결 수월합니다.
셋째는 같은 해에 다른 부동산 등을 양도했는지입니다. 양도소득 기본공제를 거래할 때마다 새로 250만 원씩 빼는 것으로 생각하기 쉬운데, 같은 과세기간의 양도 내역을 함께 확인해야 합니다. 부동산을 양도했다면 원칙적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부도 해야 합니다. 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월 확정신고 대상인지도 살펴볼 필요가 있습니다.
세율표의 6%나 45%보다 먼저 확인할 숫자는 내 과세표준입니다. 거래 자료를 한 번 펼쳐 놓고 양도차익부터 차근차근 계산해 보면, 예상 세액이 왜 처음 생각한 금액과 다른지 금방 이해됩니다.
