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상담할 때 주택청약 통장에 매달 25만 원씩 넣는다는 분을 만나면, 먼저 어떤 집에 청약할 계획인지 묻습니다. 같은 25만 원이어도 국민주택을 노리는 사람과 민영주택을 노리는 사람에게 의미가 다르기 때문입니다. 통장 잔액만 보고 납입액을 정하면 정작 필요한 목돈이 묶일 수 있습니다.
1. 국민주택과 민영주택 중 어디를 볼지
국민주택 일반공급은 납입 횟수와 인정된 저축총액이 중요합니다. 국토교통부가 월 납입 인정액을 10만 원에서 25만 원으로 올린 뒤로는, 매달 얼마를 넣을지에 따라 장기간의 인정액 차이가 커졌습니다. 반면 민영주택은 주로 통장 가입기간과 지역·면적별 예치기준금액을 먼저 맞춰야 합니다. 매달 25만 원씩 오래 넣었다는 사실만으로 민영주택 당첨 가능성이 비례해서 높아지지는 않습니다.
예를 들어 앞으로 5년간 매달 25만 원을 납입하면 원금은 1,500만 원입니다. 매달 10만 원이면 600만 원으로, 차이는 900만 원입니다. 국민주택을 목표로 꾸준히 납입한다면 이 차이를 검토할 이유가 있습니다. 민영주택만 생각하고 있다면 필요한 예치금을 채운 뒤에도 같은 속도로 돈을 넣어야 하는지는 별개의 문제입니다. 어느 유형을 노리는지 정하지 않은 채 ‘많이 넣을수록 유리하다’고 생각하면 여기서 계획이 어긋납니다.
2. 민영주택 예치금은 희망 지역이 아니라 거주지 기준
민영주택 예치금은 신청하려는 단지의 위치를 기준으로 외우는 분이 많습니다. 국가법령정보센터의 주택공급에 관한 규칙 별표를 보면 기준 지역은 입주자모집공고일 현재 신청자의 주민등록상 거주지입니다. 전용면적 85㎡ 이하를 신청할 때 필요한 금액은 서울·부산 거주자 300만 원, 그 밖의 광역시 거주자 250만 원, 특별시와 광역시를 제외한 지역 거주자 200만 원입니다.
가령 경기도에 거주하며 서울의 전용 84㎡ 민영아파트를 신청한다면, 예치금 표에서 먼저 볼 금액은 300만 원이 아니라 200만 원입니다. 다만 예치금만 채우면 신청 자격이 끝나는 것은 아닙니다. 해당 지역 거주 요건, 통장 가입기간, 세대의 주택 보유 이력 등은 공고마다 함께 확인해야 합니다. 면적을 넓혀 신청할 계획이라면 필요한 예치금도 달라지므로, 통장 잔액과 희망 면적을 나란히 적어보는 편이 정확합니다.
3. 월 25만 원은 인정 한도이지 의무 납입액은 아니다
월 납입 인정 한도가 25만 원이라고 해서 모든 사람이 반드시 25만 원을 넣어야 하는 것은 아닙니다. 국민주택을 목표로 하고 생활비와 비상자금에 여유가 있다면 그 한도를 활용할 만합니다. 반대로 1~2년 안에 이사 보증금이 필요하거나 대출 원리금 상환이 빠듯하다면, 청약통장 납입액을 무리하게 올리는 게 부담이 될 수 있습니다.
상담에서 흔히 보는 사례가 있습니다. 월급에서 25만 원을 꼬박 넣으면서도 갑작스러운 지출은 금리가 높은 신용대출로 막는 경우입니다. 청약 인정액을 늘리는 이점과 대출 이자 부담을 같이 계산해야 합니다. 또 국민주택은 나중에 한 번에 큰돈을 넣는다고 지나간 달의 납입 실적을 단순히 되돌려 채울 수 있는 구조가 아닙니다. 자동이체 날짜와 실제 납입 인정 내역을 확인할 이유가 여기에 있습니다.
4. 소득공제와 해지 비용까지 계산할 것
국세청 안내에 따르면 요건을 갖춘 무주택 세대의 세대주 또는 배우자는 주택마련저축 납입액 중 연 300만 원까지 40%를 소득공제받을 수 있습니다. 연 300만 원을 납입했다면 소득에서 공제되는 금액은 최대 120만 원이라는 뜻입니다. 세금 120만 원을 그대로 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 실제 세금 감소액은 본인에게 적용되는 세율과 다른 공제 내역에 따라 달라집니다. 총급여와 무주택 여부 등 본인 요건을 먼저 확인해야 숫자가 의미 있습니다.
통장을 해지할 때는 더 신중해야 합니다. 오래 유지한 가입기간을 새 통장에 그대로 가져올 수 있다고 생각하고 해지했다가 계획이 틀어질 수 있습니다. 청약 가능성이 낮아 보여도 가까운 시기에 민영주택을 신청할 여지가 있다면 가입기간과 예치금을 먼저 점검하는 편이 낫습니다. 당첨되더라도 계약금과 이후 납입금을 마련할 수 있는지도 함께 봐야 합니다. 제 가족에게 설명한다면 통장에 넣을 금액보다 먼저 목표 주택 유형, 필요한 현금, 감당 가능한 분양가를 종이에 써보자고 하겠습니다.
