가짜돈 진짜부를 부동산에 적용하는 방법

얼마 전 집값이 5천만 원 올랐다는 말을 듣고 계산기를 꺼낸 적이 있습니다. 숫자만 보면 큰 수익인데, 대출이자와 보유비용을 빼고 물가까지 반영하니 이야기가 달라졌습니다. 박종훈의 책 제목인 ‘가짜돈 진짜부’를 부동산에 적용할 때 저는 이 차이부터 봅니다. 통장과 시세표에 찍힌 금액이 늘어난 것과 실제 구매력이 커진 것은 같은 일이 아니니까요.

집값 상승률을 내 자산 증가율로 착각하지 않는 방법

5억 원에 산 집이 1년 뒤 5억 5천만 원이 됐다면 명목가격은 10% 올랐습니다. 같은 기간 물가가 4% 올랐다고 가정하면 실질 상승률은 약 5.8%입니다. 계산은 1.10을 1.04로 나눈 뒤 1을 빼면 됩니다. 여기에 취득·보유·매도 과정의 비용은 아직 들어가지 않았습니다.

물론 소비자물가 상승률 하나로 집의 가치를 모두 설명할 수는 없습니다. 내가 살던 지역의 집값이 더 빨리 올랐다면 이사할 때 필요한 돈은 오히려 부족할 수 있습니다. 반대로 집값이 올랐더라도 팔지 않았다면 그 차익은 당장 쓸 수 있는 현금이 아닙니다. 그래서 거주용 집을 볼 때는 시세와 함께 비슷한 집으로 옮겨 갈 비용, 남은 대출, 실제로 손에 쥘 금액을 따로 계산해야 합니다.

시세를 확인할 때도 호가 한 건에 기대지 않는 편이 낫습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·면적의 거래를 여러 건 보고, 계약 시점과 층수도 비교합니다. 신고된 실거래가는 실제 계약금액이지만 현재 바로 팔 수 있는 가격과는 차이가 있을 수 있습니다. 한국부동산원의 지역별 가격 흐름과 거래량을 함께 보면 개별 거래가 시장 전체의 움직임인지 판단하는 데 도움이 됩니다.

대출이 만든 수익률에는 손실률도 함께 적기

가짜돈 진짜부라는 표현을 듣고 ‘돈의 가치가 떨어지니 빚을 내서 집을 사면 된다’고 받아들이기 쉽습니다. 그런데 부동산에서 빚은 수익과 손실을 함께 키웁니다. 5억 원짜리 집을 자기자금 2억 원과 대출 3억 원으로 샀다고 가정해 볼까요. 집값이 10% 올라 5억 5천만 원이 되면 가격 상승분 5천만 원은 자기자금의 25%에 해당합니다. 집값이 10% 떨어지면 자기자금도 25% 줄어듭니다. 두 경우 모두 이자와 세금, 거래비용은 뺀 단순 계산입니다.

금리도 숫자로 적어 보면 체감이 다릅니다. 대출 3억 원을 이자만 내는 조건으로 가정할 때 연 4.5%면 월 이자가 약 112만 5천 원, 연 6%면 150만 원입니다. 한 달에 37만 5천 원이 더 나갑니다. 실제 원리금균등상환 대출이라면 원금 상환액까지 더해야 합니다. 한국은행이 설명하는 실질금리는 명목금리에서 물가상승률을 고려한 개념이지만, 매달 은행에 낼 돈은 계약한 금리와 상환 방식으로 결정됩니다. 물가가 오른다는 이유만으로 월 상환 부담이 가벼워지는 것은 아닙니다.

매수 전에는 금리가 1~2%포인트 올라가거나 소득이 잠시 줄어도 생활비와 상환액을 감당할 수 있는지 계산해 두는 게 좋습니다. 예상 매도가를 높여 수지를 맞추는 방식은 작은 가격 변화에도 계획이 흔들릴 수 있습니다.

임대수익은 월세보다 남는 현금으로 보기

임대용 부동산은 가격 상승 기대와 월세 수입을 구분해서 봐야 합니다. 예를 들어 5억 원에 산 주택에서 월세 130만 원을 받는다면 연간 월세는 1,560만 원입니다. 매입가격으로 나눈 단순 수익률은 약 3.1%입니다. 하지만 그 숫자가 곧 투자자가 가져가는 수익률은 아닙니다.

공실 한 달이 생기면 연간 월세는 1,430만 원으로 줄어듭니다. 중개비, 수선비, 보유세와 대출이자도 따로 나갑니다. 보증금을 받은 경우에는 계약이 끝날 때 돌려줄 돈이라는 점을 잊으면 안 됩니다. 솔직히 월세가 잘 들어오는 몇 달만 보고 수익성을 판단하기보다, 비어 있는 기간과 큰 수리비가 생긴 해에도 버틸 수 있는지를 보는 편이 현실적입니다.

입지도 같은 방식으로 따져야 합니다. 지하철역과 가깝다는 설명보다 실제 임차 수요, 주변의 새 공급, 최근 임대 계약 조건이 더 직접적인 자료입니다. 임대료를 높게 부른 매물과 계약이 끝난 매물은 다르므로, 가능한 한 거래가 성사된 사례를 기준으로 예상 월세를 잡습니다.

매수 전에는 세 가지 숫자를 한 장에 적기

제가 부동산을 검토할 때 가장 먼저 한 장에 적는 숫자는 세 가지입니다. 현재 비슷한 물건의 실거래가격, 금리가 올랐을 때의 월 상환액, 비용을 뺀 뒤 예상되는 연간 현금흐름입니다. 여기에 ‘집값이 10% 내려가면 내 자금이 얼마나 줄어드는가’도 옆에 적습니다. 계산 결과가 마음에 들지 않는다면 물건을 더 찾거나 대출 규모를 낮출 근거가 생깁니다.

집을 사는 목적에 따라 기준은 달라집니다. 오래 거주할 집이라면 안정적인 상환과 생활 만족도가 중요하고, 임대 투자라면 공실과 비용을 견딜 현금흐름이 중요합니다. 어느 쪽이든 가격이 오른다는 예상 하나로 모든 부담을 덮을 수는 없습니다. 제게 진짜 부는 자산의 이름이나 시세표의 숫자보다, 예상이 빗나가도 선택권을 지킬 수 있는 재무 상태에 더 가깝습니다.