울진 오곡리 창고 경매, 신건 4,680만

11월 20일 입찰, 신건으로 나온 울진 오곡리 창고 경매 물건, 토지 사용권 확인 필요

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4284

경매물건 주소 경상북도 울진군 평해읍 오곡리 849

울진군 평해읍 오곡리에 위치한 창고로, 면적은 341.0㎡(103.2평)입니다. 주변은 전형적인 농촌 마을로, 인근에 특별한 상업 시설이나 교통 시설은 없습니다. 창고로 사용되던 건물로, 주변 환경은 농지와 산지로 둘러싸여 있어 조용합니다. 하지만 접근성 면에서는 다소 불편할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

감정가와 최저입찰가가 동일하게 4,680만원으로 책정되어 있습니다. 인근 시세를 비교할 수 있는 유사 물건이 많지 않지만, 창고라는 특수성을 고려할 때 감정가 그대로 시작하는 것은 다소 보수적인 접근으로 보입니다. 예상 낙찰가는 4,914만원 전후로 설정할 수 있으며, 이는 취등록세를 포함한 총 투자금 5,140만원 내외로 예측됩니다.

말소기준권리는 2025년 11월 12일 강제경매개시결정으로, 선순위 임차인이 있는지 반드시 확인이 필요합니다. 제시외 건물이 포함되어 있고, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 토지 사용권에 대한 명확한 확인이 필요하며, 임차인 현황도 등기부와 현황조사서를 통해 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 비교적 낮은 투자금입니다. 하지만 대지 사용권 문제와 법정지상권 여부가 불확실하다는 점은 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 어렵지만, 창고를 활용한 임대사업을 고려할 때는 안정적인 수익보다는 장기적인 리모델링 및 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다. 호재로는 저렴한 초기 투자금이 있지만, 악재로는 앞서 언급한 권리 문제들이 있습니다.

내 경험상, 이 물건은 권리 분석에서 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 입찰자는 리스크를 감수하고 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있습니다. 권장 입찰가는 4,800만원 이하로 설정하며, 취등록세 약 226만원을 포함해 총 투자금 5,140만원 내외로 계획하는 것이 안전할 것입니다. 명도 절차가 복잡할 수 있으니 이에 대한 준비도 필요합니다.