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법원 입찰장에서 수익 계산표를 들여다보는 분을 보면, 저는 보유세 칸부터 봅니다. 낙찰가와 예상 매도가를 꼼꼼히 적어 놓고도 종합부동산세는 빈칸인 경우가 꽤 있거든요. 명도가 늦어져 6월을 넘기면 처음 생각한 보유 기간도 달라집니다.
낙찰가보다 먼저 볼 숫자는 공시가격
종합부동산세는 집을 얼마에 낙찰받았는지로 계산하지 않습니다. 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합산합니다. 경매에서 싸게 샀다는 사실과 보유세 계산은 별개라는 얘기입니다.
2026년 기준으로 개인의 주택분 기본공제는 9억 원입니다. 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억 원을 공제받습니다. 법인 명의 주택에는 이 기본공제가 적용되지 않습니다. 여기서 9억 원과 12억 원은 낙찰가도, 시세도 아닌 공시가격 합계에서 빼는 금액입니다.
예를 들어 기존 집의 공시가격이 8억 원이고 경매로 취득할 집이 4억 원이라면, 두 집의 합계는 12억 원입니다. 새 집 한 채가 9억 원 미만이니 종합부동산세와 관계없다고 생각하면 계산이 어긋납니다. 두 집을 모두 보유한 상태에서는 일반적인 1세대 1주택자 공제 12억 원을 그대로 적용할 수도 없습니다. 일시적 2주택 특례 같은 요건에 해당하는지는 따로 확인해야 합니다.
6월 1일 앞뒤로 잔금을 치르면
경매에서는 매각허가결정이 났다고 바로 소유자가 되는 게 아닙니다. 매각대금을 완납할 때 소유권을 취득합니다. 그래서 6월 1일에 누가 그 집을 보유했는지를 따질 때는 입찰일이나 낙찰일보다 대금 완납일이 중요합니다.
가령 5월에 낙찰받아 5월 31일에 대금을 완납했다면, 6월 1일에는 새 집을 보유한 상태입니다. 반대로 6월 2일에 완납했다면 그해 6월 1일 기준 보유 주택에는 들어가지 않습니다. 다만 이듬해 6월 1일까지 계속 갖고 있다면 그때 다시 계산 대상이 됩니다. 날짜 하루를 바꿔 세금을 피할 수 있다는 뜻으로 받아들이면 위험합니다.
실전에서는 잔금일을 마음대로 정하기도 어렵습니다. 경락잔금대출 실행일이 밀릴 수 있고, 매각허가와 대금 납부 절차도 따라야 합니다. 저는 5월 입찰 물건을 볼 때 예상 잔금일을 한 날짜로 못 박지 않습니다. 6월 1일 전후 두 경우를 모두 놓고 보유 비용을 계산합니다. 명도가 길어지면 매도 계획도 함께 밀릴 수 있으니까요.
세금 계산표에 빠지기 쉬운 비용
앞의 공시가격 8억 원과 4억 원 사례를 단순하게 계산해 보겠습니다. 합계 12억 원에서 일반 기본공제 9억 원을 빼고, 2026년 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8천만 원입니다. 2주택 이하의 해당 구간 세율 0.5%를 적용한 금액은 90만 원입니다.
그렇다고 실제 고지서에 종합부동산세 90만 원이 그대로 찍힌다는 뜻은 아닙니다. 종합부동산세 계산 과정에는 해당 과세표준에 대응하는 재산세액 공제 등이 들어갑니다. 최종 종합부동산세액이 나오면 그 세액의 20%인 농어촌특별세도 함께 봐야 합니다. 방금 계산한 90만 원은 입찰 전에 부담 규모를 가늠하기 위한 출발점입니다.
종합부동산세만 따로 적어 놓으면 수익률이 보기 좋게 나옵니다. 하지만 실제 통장에서는 취득세, 등기 비용, 대출 이자, 관리비 체납 여부, 수리비, 명도 비용도 나갑니다. 보유 기간이 늘어나면 재산세와 대출 이자는 한 번 더 부담할 수 있습니다. 예상 매도가에서 낙찰가만 빼고 수익이라고 적는 계산표는 현장에서 오래 못 갑니다.
입찰 전에는 내 집까지 함께 확인한다
물건명세서와 등기사항증명서로 인수할 권리를 확인하는 일은 당연히 먼저 해야 합니다. 종합부동산세 쪽에서는 입찰하려는 집의 공시가격과 내 명의로 이미 가진 주택의 공시가격을 한 장에 적습니다. 공동명의라면 각자의 지분과 보유 주택도 각각 확인해야 합니다. 세금은 낙찰 물건 한 채만 떼어 계산할 수 없기 때문입니다.
- 기존 보유 주택과 입찰 물건의 공시가격을 사람별로 합산했는가
- 6월 1일 전후 예상 대금 완납일과 매도 가능 시점을 적었는가
- 1세대 1주택자 공제나 일시적 2주택 특례의 요건을 확인했는가
- 재산세, 농어촌특별세, 대출 이자까지 보유 비용에 넣었는가
특례는 이름만 맞는다고 적용되는 게 아닙니다. 기존 주택을 대체하려고 취득했는지, 정해진 기간 안에 처분하는지처럼 요건과 신청 절차를 봐야 합니다. 국세청 안내와 홈택스 모의계산을 확인하고, 금액이 크거나 소유 관계가 복잡하면 입찰 전에 세무 전문가에게 계산을 맡기는 편이 낫습니다.
종합부동산세는 보통 12월에 고지되지만, 투자 판단은 입찰 전에 끝나 있어야 합니다. 제가 가장 조심하는 물건은 세금이 많이 나오는 집보다 세금을 빼고도 수익이 충분하다고 착각하게 만드는 집입니다. 낙찰가를 낮추는 만큼 보유 기간과 비용을 현실적으로 잡아야 돈이 남습니다.
