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경매장에서 전세사기 피해가 의심되는 빌라를 보면 저는 입찰표보다 임차인 서류를 먼저 봅니다. 최저매각가격이 시세보다 크게 낮아 보여도, 보증금이 얼마나 남는지에 따라 낙찰자가 치를 돈은 달라집니다. 값이 싸다는 이유만으로 들어갔다가 임차인에게 돌려줘야 할 보증금을 계산에서 빼면 수익 계산은 처음부터 틀어진 셈입니다.
낮은 낙찰가 뒤에 남아 있는 보증금
숫자를 단순하게 놓고 보겠습니다. 시세를 2억 4천만 원으로 본 빌라의 입찰가가 1억 7천만 원이고, 임차인 보증금은 2억 원이라고 가정해 봅시다. 임차인이 선순위 대항력을 갖췄고 매각대금에서 1억 6천만 원만 배당받는다면, 남은 4천만 원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이때 투자금은 입찰가 1억 7천만 원에서 끝나지 않습니다. 취득세와 등기비용, 수리비, 자금 조달 비용까지 더해야 합니다. 설명을 위한 가정이므로 실제 인수액은 사건 기록과 배당 결과로 따져야 합니다.
전세사기라는 말이 붙었다고 모든 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 경매로 집주인이 바뀌면 임차인이 무조건 나가야 하는 것도 아닙니다. 임차인의 권리가 언제 생겼고, 어떤 권리보다 앞서는지가 갈림길입니다. 저는 이 부분이 한눈에 잡히지 않으면 예상 수익률을 높여 잡는 대신 입찰을 멈춥니다.
등기부 한 장으로는 임차인 순서를 못 읽는다
등기사항증명서에서는 근저당권과 압류의 날짜를 봅니다. 그다음 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 기록에서 점유자와 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 맞춰 봅니다. 임차인이 실제로 언제 집을 인도받았는지도 중요합니다. 서류마다 날짜나 금액이 다르면 어느 쪽이 맞는지 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 않습니다.
주택도시보증공사의 안내처럼 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력은 다음 날부터 생깁니다. 여기에 확정일자를 갖추면 경매·공매에서 우선변제권을 따질 수 있습니다. 다만 전입신고일만 보고 순위를 확정하면 위험합니다. 점유 여부, 선순위 권리의 설정일, 배당요구와 실제 배당액까지 이어서 봐야 합니다. 특히 선순위 임차인은 배당으로 보증금을 전부 돌려받는지에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.
현장에서는 임차인을 만나지 못하는 일도 많습니다. 문에 붙은 안내문이나 이웃의 말은 단서일 뿐, 권리의 증거로 삼기 어렵습니다. 기록에 빠진 임차관계나 점유 문제가 의심되면 추가 확인이 필요합니다. 몇 백만 원 싸게 낙찰받으려다 몇 천만 원짜리 불확실성을 사는 경우를 저는 가장 경계합니다.
피해 임차인이라면 경매 날짜부터 확인해야 한다
임차인 입장에서는 보증금을 못 돌려받았다는 사실과 전세사기피해자로 결정되는 절차를 구분해야 합니다. 특별법에 따른 지원은 요건과 신청 절차가 따로 있습니다. 주택도시보증공사 전세사기피해지원센터에서는 경·공매 절차 지원, 유예·정지, 우선매수권 행사와 관련한 안내를 받을 수 있습니다. 한국토지주택공사의 매입을 통한 공공임대 거주 방안도 있지만, 피해자 결정과 주택 상태 등 요건을 확인해야 합니다.
여기서 시간을 놓치기 쉽습니다. 경매가 이미 진행 중이라면 매각기일과 배당요구 종기부터 확인해야 합니다. 배당요구가 필요한 지위인지, 우선매수권을 어떻게 행사할지는 사건마다 달라 혼자 단정하기 어렵습니다. 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령이 필요한 상황인지도 확인해야 합니다. 보증금을 받기 전에 주소를 옮기거나 집을 비우는 선택은 권리 유지에 영향을 줄 수 있어 특히 조심해야 합니다.
입찰가보다 먼저 적는 비용과 위험
저는 관심 물건이 생기면 예상 매도가격부터 적지 않습니다. 임차인의 보증금 인수 가능액, 세금, 대출 이자, 수리비, 관리비 체납 여부, 명도에 걸릴 시간을 먼저 적습니다. 경락잔금대출이 예상보다 적게 나오거나 실행되지 않을 가능성도 계산합니다. 시세는 현재 나와 있는 매물의 호가만 보지 않고 실제 거래 사례와 매도에 걸릴 시간을 함께 봅니다.
피해 임차인이 사는 집이라면 명도 역시 비용표의 한 줄로 끝낼 일이 아닙니다. 낙찰자가 어떤 권리를 인수하는지부터 확인하고, 점유자의 사정을 듣고 협의할 시간을 잡아야 합니다. 법적 권리와 별개로 보증금을 잃을 위기에 놓인 사람에게 당장 집을 비우라고 요구하는 방식은 갈등과 비용을 키우기 쉽습니다.
전세사기 의심 물건이 싸게 보일수록 저는 계산을 두 번 합니다. 한 번은 서류에 적힌 권리 순서대로, 한 번은 예상보다 배당이 적고 매도가 늦어지는 경우로요. 두 계산 중 하나라도 버티기 어렵다면 그 물건은 제 입찰 대상에서 빠집니다. 경매장에는 다음 물건이 나오지만, 잘못 인수한 보증금은 입찰표를 다시 쓴다고 없어지지 않으니까요.
