임대차계약서 한 장 때문에 입찰가를 다시 쓴 날

법원 입찰장에서 가격을 거의 다 적었다가 펜을 멈춘 적이 있습니다. 매각물건명세서에 적힌 임차인 보증금과 권리신고서에 나온 금액이 달랐거든요. 차이는 2천만 원. 낙찰가를 몇십만 원 깎는 데 신경 쓰면서 그 차이를 넘겼다면, 싸게 샀다는 생각은 오래 못 갔을 겁니다. 경매에서 임대차계약서는 집을 누가 빌렸는지 보여주는 종이 한 장이 아닙니다. 내가 낙찰 뒤 얼마를 더 부담할 수 있는지 따지는 출발점입니다.

보증금 숫자보다 먼저 보는 날짜

주택 임차인이 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있는지는 계약서 작성일만으로 판단하지 않습니다. 집을 인도받아 실제로 점유했는지, 주민등록을 언제 마쳤는지 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 이 두 요건을 갖추면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그래서 저는 계약일, 입주일, 전입일을 한 줄에 적고 등기부의 근저당권 설정일과 나란히 놓습니다. 하루 차이가 입찰가를 바꿀 수 있습니다.

계약서에 확정일자가 찍혀 있어도 안심할 단계는 아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖춰야 경매대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 따질 수 있습니다. 그다음에는 배당요구를 했는지, 종기 안에 했는지, 실제 배당으로 얼마를 받을 수 있을지를 봐야 합니다. ‘확정일자 있음’이라는 표시 하나로 보증금 전액이 낙찰대금에서 해결된다고 계산하면 위험합니다.

계약서를 다시 썼다면 앞장을 찾는다

임대차계약서에서 제가 특히 오래 보는 부분은 갱신 흔적입니다. 처음 계약은 보증금 8천만 원이었는데, 2년 뒤 1억 원으로 올려 새 계약서를 썼다고 해봅시다. 최신 계약서만 보면 1억 원 전부가 처음 입주한 날부터 같은 순위라고 착각하기 쉽습니다. 증액분의 순위는 기존 보증금과 따로 검토해야 할 수 있습니다. 반대로 계약기간만 바꾸고 당사자·집·보증금은 그대로인 갱신이라면, 새 계약서를 썼다는 이유만으로 기존 순위가 사라진다고 단정해서도 안 됩니다.

대법원도 갱신 계약의 당사자와 목적물, 보증금이 실질적으로 같은 사안에서 기존 대항력과 우선변제권이 유지된다고 판단한 적이 있습니다. 다만 내 눈앞의 물건도 같은 사안인지는 서류로 확인해야 합니다. 최초 계약서와 갱신 계약서, 보증금 증액 내역, 확정일자 기록을 이어 붙여 봅니다. 중간에 임차인이 바뀌었거나 계약한 호수가 달라졌다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

매각물건명세서의 빈칸도 비용으로 본다

입찰 전에 보는 서류는 임대차계약서 한 장으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 점유자와 보증금 등에 관한 관계인의 진술이 담깁니다. 현황조사서에는 누가 점유한다고 말했는지 단서가 남기도 합니다. 그런데 두 서류의 내용이 서로 다르거나 ‘미상’이라고 적힌 물건도 있습니다. 그럴 때 저는 빈칸을 ‘임차인 없음’으로 읽지 않습니다. 아직 확인하지 못한 비용으로 둡니다.

가령 예상 낙찰가가 2억 원이고 선순위로 보이는 임차인의 보증금이 1억 원이라면, 숫자 2억 원만 보고 자금 계획을 세울 수 없습니다. 그 임차인이 배당을 요구했는지, 배당받고도 남을 보증금이 있는지에 따라 낙찰자가 부담할 금액이 달라질 수 있습니다. 배당 여부가 불분명한 상태라면 저는 인수 가능액을 보수적으로 잡아 입찰 상한을 낮춥니다. 상한을 계산할 수 없으면 그 물건은 보내줍니다.

현장에서도 확인할 게 있습니다. 초인종을 누르고 점유자를 만났다고 해서 들은 말을 곧바로 사실로 확정하지는 않습니다. 계약 상대방이 현재 소유자와 같은지, 전입한 주소의 동·호수가 물건과 맞는지, 실제 거주자가 계약서의 임차인인지 대조합니다. 집주인의 친척이 산다거나 계약서는 없다는 말을 들으면 오히려 추가 확인이 필요합니다. 점유자의 설명과 법원 기록이 엇갈릴 때는 입찰 전 의문이 풀려야 합니다.

입찰가에는 명도와 자금 시간도 들어간다

보증금 인수 가능액을 계산한 뒤에도 끝이 아닙니다. 낙찰대금, 취득세 등 취득 비용, 수리비, 대출 이자, 명도에 걸리는 기간을 한 장에 적어봅니다. 경락잔금대출을 받을 계획이라면 금융기관이 실제로 인정하는 대출액과 잔금 납부 시점도 확인해야 합니다. 낙찰가의 일정 비율을 무조건 빌릴 수 있다고 놓고 입찰하면 잔금일에 자금이 모자랄 수 있습니다.

저는 임대차계약서와 법원 서류가 맞지 않는 물건을 여러 번 그냥 보냈습니다. 낙찰받지 못한 날은 아쉽지만, 보증금의 순위를 잘못 읽고 낙찰받은 뒤에는 되돌릴 방법이 훨씬 적습니다. 초보일수록 계약서의 금액보다 날짜와 변경 내역을 천천히 확인했으면 합니다. 입찰장에서 가장 값비싼 실수는 모르는 항목을 0원으로 적는 일입니다.