은마 부담금 4억은 예정액

은마아파트 재건축부담금의 의미

서울 강남구는 은마아파트 재건축정비사업조합에 통지한 조합원 1인당 평균 재건축부담금 4억6,334만 원은 확정액이 아니라 예정액이라고 밝혔다. 사업이 끝난 뒤 주택가격과 개발비용 등을 반영해 실제 부담금을 최종 결정하기 때문에 현재 통지된 금액과 차이가 날 수 있다는 설명이다.

강남구는 2026년 10월 30일 조합에 ‘재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서’를 보냈다. 통지서에 담긴 재건축부담금 총예정액은 2조44억3,188만276원이다. 산정인원 4,326명을 기준으로 나눈 1인당 평균 예정액은 4억6,334만 원이다.

이번 예정액은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 산정됐다. 사업시행자인 조합이 제출한 자료를 토대로 한국부동산원의 검증을 거쳐 계산한 금액이다. 다만 현재 사업 여건을 기초로 미래의 준공 시점까지 가정해 산출한 만큼 조합원별 최종 납부액으로 볼 수는 없다.

2035년 10월 준공을 가정한 추정치

이번 산정에서 핵심이 되는 조건은 2035년 10월 준공을 가정했다는 점이다. 재건축부담금은 사업 완료 시점의 주택가격을 토대로 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익을 기준으로 계산한다.

이에 따라 향후 주택가격이 어떻게 형성되는지, 공사비를 비롯한 개발비용이 얼마나 들어가는지, 사업기간이 어느 정도 걸리는지에 따라 최종 부담금이 달라질 수 있다. 사업계획과 공사 여건이 변하면 부담금 계산에 반영되는 항목도 달라질 수 있어 현재의 평균 예정액을 개인별 확정금액으로 받아들여서는 안 된다는 것이 강남구의 설명이다.

장기보유 감경은 아직 반영되지 않아

1인당 평균 4억6,334만 원에는 1세대 1주택 장기보유자에게 적용될 수 있는 감경이 반영되지 않았다. 현행 법령에 따라 부과종료시점에 1세대 1주택자로서 관련 요건을 충족하면 보유기간에 따라 부담금을 감경받을 수 있다.

• 6년 이상 보유하면 10% 감경
• 10년 이상 보유하면 50% 감경
• 15년 이상 보유하면 60% 감경
• 20년 이상 보유하면 최대 70% 감경

따라서 같은 정비사업에 참여한 조합원이라도 실제 부담액은 서로 다를 수 있다. 사업 완료 후 확정되는 전체 재건축부담금뿐 아니라 각 조합원이 장기보유 감경 요건을 충족하는지에 따라 개인별 납부액이 달라지기 때문이다.

예정액과 확정액 차이 안내

강남구는 조합원들이 예정액과 확정액의 차이를 분명하게 이해할 수 있도록 부담금 산정 절차와 장기보유 감경 제도를 안내할 계획이다. 아울러 사업 진행 과정에서 주민 부담이 어떻게 달라지는지, 재건축 추진에는 어떤 영향을 미치는지 지속해서 살필 방침이다.

김현기 강남구청장은 재건축부담금이 조합원 재산과 직접 연결되는 사안인 만큼 예정액과 최종 부담금의 차이를 정확히 알리는 일이 중요하다고 강조했다. 이어 주민들이 불필요한 혼란을 겪지 않도록 관련 내용을 충분히 안내하고 사업 추진 과정도 면밀하게 살피겠다고 밝혔다.

이번 통지의 핵심은 평균 4억6,334만 원이 당장 확정된 납부액이 아니라는 데 있다. 최종 부담금은 사업 완료 이후 주택가격과 개발비용, 사업기간을 반영해 결정되며, 요건을 충족한 장기보유자는 보유기간에 따른 감경도 받을 수 있다.