부동산중개법인 믿고 경매 맡기려다 멈칫한 날

몇 년 전 법원 앞에서 한 투자자가 제게 물었습니다. 부동산중개법인이 추천한 아파트인데, 직원이 입찰부터 명도까지 다 해준다니 그냥 맡겨도 되지 않겠느냐고요. 물건 자료를 함께 펼쳐 보니 예상 낙찰가와 주변 매매가의 차이는 꽤 컸습니다. 그런데 누가 입찰표를 낼 수 있는지, 점유자를 내보내는 비용은 얼마로 잡았는지 묻자 답이 흐려졌습니다. 저는 그날 그분에게 가격보다 계약서부터 다시 보자고 했습니다.

법인 간판이 입찰 대리 자격까지 뜻하진 않는다

부동산중개법인은 법인 형태로 중개사무소를 등록해 운영하는 곳입니다. 여러 사람이 물건 조사와 거래를 나눠 맡을 수 있다는 장점이 있죠. 다만 법인이라는 이름만으로 경매 입찰을 대신할 자격이 생기지는 않습니다.

공인중개사법은 개업공인중개사가 경매·공매 대상 부동산의 권리분석과 취득 알선, 매수신청 또는 입찰신청 대리를 할 수 있도록 규정합니다. 그중 민사집행법에 따른 법원 경매의 입찰 대리를 하려면 별도로 법원에 매수신청대리인 등록을 해야 합니다. 상담을 잘하는 법인인지와 실제 입찰 대리를 할 수 있는 법인인지는 따로 확인할 일입니다.

저라면 사무소 개설등록 여부와 담당 공인중개사의 이름을 먼저 확인합니다. 입찰까지 맡긴다면 법원의 매수신청대리인 등록증도 봅니다. 계약서에는 권리분석, 현장 조사, 입찰 대리 중 어디까지 맡는지 적어 둡니다. 직원이 동행해 설명하는 것과 위임을 받아 입찰표를 제출하는 것은 전혀 다른 업무니까요.

권리분석은 보고서의 첫 장보다 빠진 한 줄이 무섭다

그날 본 아파트의 자료에는 ‘시세 대비 저렴’이라는 문장이 크게 적혀 있었습니다. 반면 임차인의 전입일과 확정일자, 배당요구 여부는 한 장에 모여 있지 않았습니다. 실제 사건이라면 이 차이가 인수할 보증금이 있는지 판단하는 출발점입니다. 말소기준권리만 표시해 놓고 임차관계가 끝났다고 단정하면 위험합니다.

부동산중개법인에 권리분석을 의뢰할 때는 ‘안전한 물건’이라는 평가보다 근거 자료를 요구하는 편이 낫습니다. 등기사항증명서의 권리 설정 순서, 매각물건명세서의 인수 사항, 현황조사서와 임대차 조사 내용, 전입세대와 실제 점유 상태를 서로 맞춰 봐야 합니다. 자료끼리 어긋나면 그 이유도 적혀 있어야 하고요.

한 번은 현장에서는 집주인 가족이 산다는 말을 들었는데, 서류에는 임차인이 적힌 물건을 봤습니다. 문 앞에서 들은 한마디로 점유관계를 확정할 수 없었습니다. 입찰 전날까지도 확인이 안 돼 그 물건은 보내줬습니다. 아쉬운 가격보다 설명되지 않는 점유자가 제게는 더 큰 비용입니다.

낙찰가와 시세 차이가 곧 수익은 아니다

숫자를 한번 적어 보죠. 주변 매매 사례가 3억 원인 아파트를 2억 4,500만 원에 낙찰받는다고 가정해 보겠습니다. 얼핏 5,500만 원이 남는 것처럼 보입니다. 그런데 취득 관련 세금 500만 원, 수리비 700만 원, 명도 협의 비용 600만 원, 대출이자 350만 원, 법인 업무 보수 150만 원, 기타 비용 100만 원을 잡으면 총투입액은 2억 6,900만 원입니다. 차이는 3,100만 원으로 줄어듭니다.

이 숫자도 예시일 뿐입니다. 취득세는 주택 수와 물건 조건에 따라 달라지고, 명도 비용은 협의 결과에 따라 크게 움직입니다. 3억 원이 실제 매도가격이라는 보장도 없습니다. 매도 중개보수와 양도 관련 세금까지 계산하면 손에 남는 돈은 더 달라질 수 있죠. 경락잔금대출도 낙찰 전에 들은 예상 한도를 확정 금액처럼 쓰면 곤란합니다. 대출이 줄어들 때 잔금을 어떻게 낼지까지 계산해야 입찰가를 정할 수 있습니다.

법인에 비용표를 요청할 때 저는 ‘예상 수익’ 한 칸보다 비용별 산출 근거를 봅니다. 명도 협의가 길어져 이자가 두 달 더 붙는 경우, 수리비가 300만 원 늘어나는 경우도 다시 계산합니다. 그때 수익이 거의 사라진다면 낮은 낙찰가가 안전장치는 아닙니다.

맡길 범위를 적어야 낙찰 뒤에도 말이 통한다

초보 투자자가 가장 많이 헷갈리는 부분이 명도입니다. 법인이 물건을 소개했고 입찰에도 동행했으니 낙찰 뒤 점유자 문제까지 책임질 거라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 명도 협의 지원, 서류 안내, 인도명령 신청을 위한 법률 업무는 같은 일이 아닙니다. 누가 무엇을 하고 비용은 얼마인지 계약 전에 분명히 해야 합니다. 점유자가 버티거나 분쟁이 생길 가능성도 일정에 넣어야 하고요.

보수도 ‘낙찰되면 얼마’라는 말만 듣고 넘기지 않습니다. 조사비를 별도로 받는지, 입찰에 실패해도 지급할 금액이 있는지, 명도 지원은 포함인지 확인합니다. 권리분석에서 중요한 사실을 발견했을 때 누가 언제 알려주는지도 적어 두면 좋습니다. 공인중개사의 매수신청대리 규칙은 대상물의 권리관계와 매수인이 부담할 사항 등을 설명하고 근거 자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 설명을 들었다는 사실보다 어떤 자료로 설명했는지가 나중에 더 중요해집니다.

부동산중개법인과 일하면 현장 조사에 쓸 시간은 줄일 수 있습니다. 저도 낯선 지역에서는 지역 중개업자의 거래 감각을 자주 듣습니다. 그래도 입찰가를 쓰는 손과 잔금을 치르는 사람은 투자자 본인입니다. 서류의 빈칸을 질문했을 때 자료를 꺼내 함께 확인하는 법인이라면 다시 찾게 됩니다. ‘걱정 없다’는 말만 되풀이하는 곳이라면, 가격이 좋아 보여도 저는 한 발 물러섭니다.