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얼마 전 지인이 30평 아파트 턴키 견적서 두 장을 보여줬습니다. 한 업체는 5천만 원대, 다른 업체는 7천만 원대였어요. 처음엔 비싼 쪽이 과하다고 생각했는데, 항목을 맞춰 보니 저렴한 견적에는 창호와 욕실 한 곳이 빠져 있었습니다. 11년 동안 집을 고치며 배운 건, 턴키 견적은 총액보다 ‘어디까지 해주는지’를 먼저 읽어야 한다는 겁니다.
견적을 받기 전에 공사 범위부터 적어두세요
턴키는 한 업체가 여러 공정을 맡아 일정과 작업자를 관리하는 방식입니다. 그렇다고 집 안의 모든 작업이 자동으로 포함되는 건 아니에요. 30평이라고 해도 창호를 살릴지, 욕실 두 곳을 모두 철거할지, 주방 위치를 옮길지에 따라 돈과 기간이 크게 달라집니다.
저라면 업체를 부르기 전에 방마다 할 일을 적습니다. 거실 바닥은 교체, 안방 벽지는 유지, 작은방 붙박이장은 철거처럼요. 사진을 찍고 원하는 마감재의 종류도 적어둡니다. 공급면적 30평인지 전용면적을 말하는지도 맞춰야 해요. 같은 집을 두고도 면적 기준이 다르면 평당 가격 비교가 엉뚱해집니다.
- 철거 범위: 바닥·주방·욕실·문틀을 각각 철거하는지
- 마감 범위: 벽지·바닥재·몰딩·방문과 문틀을 어디까지 바꾸는지
- 큰 변수: 창호 교체, 발코니 확장, 주방 위치 변경, 시스템 에어컨 설치 여부
- 부대 비용: 폐기물 반출, 공용부 보양, 관리사무소 신고, 입주 청소 포함 여부
이 목록을 같은 내용으로 두세 업체에 주면 견적 차이를 읽기 쉬워집니다. 방문 실측 전 전화로 들은 금액은 예산 감을 잡는 숫자 정도로만 보세요. 오래된 집은 철거한 뒤 바닥 수평이나 누수 흔적이 드러나기도 합니다.
총액보다 빠진 항목과 자재 규격을 보세요
2026년 공개된 업체 견적 자료를 보면 30평 안팎의 전체 공사는 수천만 원대 중반부터 9천만 원 안팎까지 폭이 넓습니다. 창호·확장·가구를 어디까지 포함했는지 다른 숫자라서, 이를 ‘30평 표준 가격’으로 받아들이면 곤란해요. 실제 계약금은 현장 상태와 선택한 자재를 반영한 실측 견적으로 판단해야 합니다.
예를 들어 6천만 원 견적에 창호 교체 1천만 원이 빠져 있고, 7천만 원 견적에는 들어 있다면 두 견적의 출발점은 비슷할 수 있습니다. 반대로 둘 다 창호가 포함돼 있어도 한쪽은 욕실 한 곳만, 다른 쪽은 두 곳을 철거한다면 다시 따져야 하죠. ‘욕실 공사 1식’처럼 묶인 항목은 철거·방수·타일·도기·수전까지 포함하는지 풀어 써 달라고 합니다.
자재 이름도 ‘고급형’만으로는 부족합니다. 벽지는 제품명, 바닥재는 종류와 두께, 주방은 상판 재질과 하드웨어, 욕실은 타일 크기와 수전 모델까지 확인하세요. 특히 주방 가구는 길이만 같아도 서랍 개수와 상판 재질에 따라 가격이 달라집니다. 부가세 포함 여부와 폐기물 처리비도 견적서에서 따로 확인합니다.
예산은 계약금액에 딱 맞추지 않는 편이 좋았습니다. 저는 철거 뒤 필요한 보수나 선택 변경에 대비해 계약금액의 10% 안팎을 별도로 잡습니다. 반드시 그만큼 더 든다는 뜻은 아니고, 예상 밖의 일을 만났을 때 급하게 싼 자재로 바꾸지 않기 위한 여유입니다.
계약서에는 변경 비용과 하자 처리까지 적으세요
마음에 드는 업체를 찾았어도 말로 합의한 내용은 계약서와 견적서에 옮겨야 합니다. 공정거래위원회의 실내건축·창호 공사 표준계약서를 참고하면 공사 변경, 대금 지급, 하자보수처럼 놓치기 쉬운 항목을 확인하기 좋습니다. 계약 상대 업체명과 현장 담당자, 공사 시작일·완료일도 분명히 적습니다.
가장 자주 막히는 순간은 철거 후 추가 작업을 권할 때예요. ‘바닥이 고르지 않아 미장비가 더 듭니다’라는 말을 들으면 필요한 이유와 작업 범위, 추가 금액, 일정 변화를 문자나 변경 내역서로 받은 뒤 결정합니다. 작업이 끝난 다음 금액을 듣는 방식은 서로 기억이 달라지기 쉽습니다.
- 공정별 내역과 자재 제품명을 견적서에 붙이기
- 추가 작업은 금액과 기간에 합의한 뒤 진행하기
- 계약금·중도금·잔금의 지급 시점과 조건 적기
- 하자 접수 방법, 보수 범위와 일정을 계약서에서 확인하기
잔금은 ‘공사가 끝났으니 바로 입금’보다 함께 현장을 확인한 뒤 지급하는 조건이 낫습니다. 문이 바닥에 쓸리지 않는지, 타일이 깨진 곳은 없는지, 수전 아래에서 물이 새지 않는지 살펴볼 시간이 필요하거든요. 발견한 부분은 사진과 함께 담당자에게 보내면 보수 내용을 맞추기 쉽습니다.
공사 기간과 직접 할 일을 현실적으로 나누세요
30평 전체 공사는 철거, 설비·전기, 목공, 타일, 도배와 바닥, 가구 설치가 순서대로 이어집니다. 현장 조건에 따라 다르지만 저는 실측과 자재 결정에 1~2주, 실제 공사에 4~6주 정도는 염두에 둡니다. 창호 제작이나 주문 가구가 있으면 발주 시점부터 확인해야 해요. ‘한 달이면 끝난다’는 말을 들었을 때는 작업 시작일뿐 아니라 자재 입고일과 최종 점검일도 달력에 표시합니다.
셀프로 아낄 수 있는 부분은 공사 범위 밖의 작은 작업입니다. 커튼 설치나 가구 손잡이 교체처럼 완공 뒤 해도 되는 일은 직접 할 만합니다. 공구가 한 번만 필요하다면 사기 전에 대여 비용을 알아보고요. 반면 매립 배선 변경, 콘센트 증설, 급수·배수관 이동, 욕실 방수는 턴키 업체에 작업자와 책임 범위를 확인해 맡깁니다. 전기와 수도를 건드리는 작업은 사진 몇 장 보고 따라 할 일이 아닙니다.
턴키를 맡겨도 집주인이 할 일은 남습니다. 공사 전에 원하는 범위를 분명히 하고, 중간에 바뀐 내용을 기록하고, 입주 전 직접 걸어 다니며 확인하는 일입니다. 저는 멋진 완공 사진보다 그 과정이 또렷한 견적서와 일정을 보여주는 업체를 더 믿습니다.
