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얼마 전 신축 빌라분양 현장에 들렀습니다. 상담실에는 ‘역에서 7분’, ‘잔여 세대 특별가’라는 문구가 붙어 있더군요. 집은 깔끔했습니다. 그런데 제가 먼저 물은 건 분양가도, 옵션도 아니었습니다. “이 호실 등기는 나왔습니까? 토지 지분은 어떻게 됩니까?” 경매 현장에서 빌라를 보다 보면, 실내 사진이 멀쩡한 집도 서류와 자금 계획에서 문제가 드러나는 경우를 자주 봅니다.
분양가 옆에 붙은 ‘시세’부터 의심했습니다
분양 상담에서는 주변 아파트 가격을 비교 대상으로 가져오는 일이 있습니다. 빌라는 빌라와 비교해야 합니다. 같은 동네라도 역까지의 실제 도보 거리, 주차 가능 대수, 층수, 엘리베이터, 전용면적, 도로 폭에 따라 팔리는 가격이 달라집니다. 특히 ‘분양가보다 높은 감정가가 나왔다’는 말은 매수자가 그 가격에 되팔 수 있다는 뜻이 아닙니다.
저는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 비슷한 연식과 면적의 다세대주택 거래를 먼저 찾습니다. 거래가 한두 건뿐이라면 호가도 같이 보되, 호가를 시세로 적지는 않습니다. 중개업소 두세 곳에 같은 조건의 집이 실제로 얼마에 팔릴지 물어보는 편입니다. 답이 크게 갈리면 그 차이 자체가 위험 신호입니다.
가령 분양가는 3억 2천만 원인데 비슷한 집의 최근 거래가 2억 8천만~3억 원이라고 해봅시다. 숫자만 놓고 만든 예시입니다. ‘새집이니까 더 받을 수 있다’는 기대만으로 2천만~4천만 원의 차이를 메우기는 어렵습니다. 취득세와 등기 비용, 대출 이자까지 더하면 팔 때 필요한 가격은 더 올라갑니다. 저는 이런 물건에 전세를 놓으면 투자금이 얼마 남는지보다, 전세 없이 매도해야 할 때 손실을 얼마나 감당해야 하는지부터 계산합니다.
새집일수록 서류가 비어 있는 순간이 있습니다
기존 빌라는 등기사항증명서와 건축물대장을 바로 대조할 수 있습니다. 신축 빌라는 계약 시점에 사용승인이나 호실별 소유권보존등기가 아직 끝나지 않았을 수 있습니다. 그럴 때 ‘준공되면 다 됩니다’라는 말만 듣고 계약금을 보내면, 확인해야 할 일을 돈을 보낸 뒤로 미루게 됩니다.
사용승인이 났다면 정부24에서 건축물대장을 열람해 해당 호실의 용도가 주택인지, 면적과 층수가 설명받은 내용과 같은지 봅니다. 위반건축물 표시도 확인합니다. 창고나 근린생활시설을 주거 공간처럼 꾸며 보여주는 사례가 있어 현장 모습만 믿기 어렵습니다. 등기가 나왔다면 인터넷등기소에서 건물과 토지의 소유자, 근저당권·가압류 같은 권리, 대지권 표시를 살핍니다. 계약서에 적힌 호실과 서류의 호실이 같은지도 한 글자씩 맞춰 봅니다.
등기가 아직 없다면 확인할 수 없는 항목이 무엇인지 계약 전에 적어둬야 합니다. 토지 소유관계와 담보 설정, 사용승인 예정일, 보존등기와 대지권 등기 예정일을 확인하고, 지연되거나 약속한 권리 상태로 등기되지 않을 때 계약을 어떻게 처리할지 계약서에 구체적으로 써야 합니다. 분양 상담 직원의 구두 설명은 나중에 서로 다르게 기억하기 쉽습니다.
계약금보다 잔금 날이 더 무섭습니다
한 번은 계약금만 있으면 들어갈 수 있다는 설명을 들은 적이 있습니다. 잔금은 대출로 해결하고, 세입자를 구하면 현금도 거의 안 든다는 이야기였죠. 그런데 대출은 소득, 기존 부채, 주택 상태와 은행 심사에 따라 달라집니다. 상담석에서 들은 예상 한도를 확정된 돈처럼 쓰면 잔금 날 구멍이 납니다. 계약 전 금융기관에 해당 물건의 대출 가능 여부와 필요한 자기자금을 확인하고, 예상보다 적게 나올 때의 조달 방법까지 계산해야 합니다.
전세보증금도 내 돈처럼 잡으면 곤란합니다. 세입자를 구하지 못하면 잔금을 직접 치러야 하고, 전세 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 합니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 역시 분양가만으로 가입 여부가 정해지지 않습니다. 공사가 인정하는 주택가격과 선순위채권 등을 기준으로 심사하므로, ‘보증보험 가능’이라는 분양 현수막만 보고 전세금을 예상하지 않습니다.
예를 들어 3억 2천만 원에 사서 취득·등기 비용 1천만 원, 보유 중 이자와 관리 비용 500만 원을 썼다면 들어간 돈은 3억 3천500만 원입니다. 3억 원에 팔면 매도 비용을 빼기 전부터 3천500만 원 차이가 납니다. 여기에 세금은 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 달라집니다. 투자 수익표에는 예상 월세만 쓰지 말고, 취득할 때와 팔 때의 비용을 따로 적어야 숫자가 보입니다.
제가 현장에서 끝까지 확인하는 약속
분양계약서에서는 매도인이 누구인지부터 봅니다. 토지·건물 소유자와 계약 상대가 다르다면 분양 권한을 증명하는 서류가 필요합니다. 계약금과 잔금은 계약서상 정당한 수령권자의 계좌로 보내는지 확인합니다. 신탁이 걸린 사업장이라면 수탁자와의 관계, 분양대금 납부 방식도 서류로 확인해야 합니다.
- 준공·사용승인·입주 가능일과 지연 시 처리 방법
- 잔금 지급과 소유권이전등기의 순서, 담보권 말소 조건
- 무상 제공이라는 가전·주차·창고가 계약서에 특정돼 있는지
- 실제 호실의 채광, 누수 흔적, 주차 동선과 진입 도로 상태
경매에서는 남이 맺은 계약과 권리를 뒤늦게 분석합니다. 빌라분양은 내가 계약서에 서명하기 전에 확인할 시간이 있습니다. 현장에서 서두르라는 말을 들을수록 하루 더 들여 서류와 거래 가격을 맞춰 봅니다. 집이 마음에 들어도 잔금과 출구 가격이 설명되지 않으면, 저는 그 집을 보내는 편입니다.
